[中國]神秘買家刷新美國紀錄 5000萬美元買幾層樓

由於美國房地產業高度市場化，儘管不少本地居民對中國人炒房怨聲載道，政府並不會介入正常的市場交易。而且美國房地產市場體量龐大，中國購房者占的比例還非常小，因此總體而言並沒有造成太大衝擊。 　　根據美國全國房地產商協會(NAR)的數據，2012年外國人在美國購置地產金額高達800多億美元，其中中國購房者購房金額佔了11%，相比2007年金融危機前的5%翻了一番，在所有外國購房者中僅次於加拿大，成為美國房地產市場第二大買家。 　　受國內房屋限購令的驅使，中國人轉而投資美國房地產，其投資對象早就超出了傳統的住宅地產，已經延伸到了商業地產、地產開發、抵押融資、貸款證券化等多個方面，不論是深度還是廣度都超出了人們的預期。 　　中國巨額民間資金繞開政府管制注入了美國樓市，凸顯了兩國房地產市場不同的市場化水平。 　　中國人刷新美國置業紀錄 　　NAR的統計數字側重於個人購房者，中國購房者80多億美元的購房金額被嚴重低估。因為不少中國購房者是通過註冊地在美國的公司來購置不動產，沒有列入統計。如果從地產經紀商的角度來看中國人的購買力和對美國樓市的影響力，也許更為直觀。 　　據加州舊金山灣區的某經紀人透露，他去年三分之一的客源為來自中國大陸的購房者，普遍看中了當地80萬美元以上的別墅。另一個加州地區銀行的CEO則表示，北加州300萬美元以上的房子四分之一被中國人買走。而在紐約，頂級的地產經紀公司早在幾年前就組團去紐約州立大學的孔子學院學習普通話和中國商業文化。不僅如此，不少美國經紀人開始學習風水，對於房屋布局、門窗朝向等都說得頭頭是道，他們在手機里設了風水大師的快捷撥號，還特意留下公寓樓的80層到88層以待中國購房者垂青。 　　為了幫助旗下的地產經紀人更好地接待海外購房者，NAR的地產經紀網站提供了多達111種語言服務，並可以在線轉換匯率和面積度量橫，每月吸引上百萬的問量。根據該網站的統計，來自中國的訪問者關注的房產大多位置於紐約、洛杉磯、舊金山、芝加哥和拉斯維加斯等頂級大都市。如今在加州做地產經紀，網站如果不提供中文頁面簡直是不可想像的。就連在北大地產研究中心主任的美國密蘇里大學法學院地產法教授蘭多夫都兼職干起了經紀人的工作，他說，五年前是美國人拿錢去中國投資房市，如今是中國人藉助他來美國抄底。　中國購房者在美國樓市往往一擲千金，做的都是大手筆交易。據紐約頂級的地產經紀公司Corcoran Group路，中國人最近幾年熱衷用現金購買2000萬美元左右的曼哈頓中城公寓，而300萬多600萬美元區間的「中間市場」幾乎被中國買家給壟斷。座落於曼哈頓中城，擁有中央公園無敵景觀的75層摩天大樓卡內基57號樓在重新裝修後，改名One 57，今年甫一面市，很快就有數位神秘的中國買家分別斥資5000萬美元買下了幾層樓，刷新了中國買家在美國購買住宅地產的紀錄。 　　而在加州，一對中國夫婦以現金3450萬美元在好萊塢明星匯聚的比佛利山莊買了一棟凡爾賽風格的別墅，洛杉磯新建的利茲卡爾頓公寓的一半住戶來自亞洲特別是中國，而加州厄文市一個在建的住宅區一期42棟別墅在五周內就被中國買家以90萬至150萬美元不等的價位掃空。連一向為歐洲和南美買家青睞的邁阿密，如今有了中國買家的蹤跡，當地一棟仿油輪設計的全玻璃現代風格大樓中的17個單元，被一位上海人以1400萬美元的價位買下。 　　不僅是住宅地產，中國買家在美國的商業地產市場如今也是呼風喚雨。據NAR數據顯示，早在2011年，中國買家在美國商業地產上的投資就高達17億美元，為2008年總投資的4倍，這同樣不包括他們通過美國公司而達成的交易金額。不久前，海航集團花2.65億美元買下位於紐約曼哈頓第六道1180號的23層辦公樓，又花1.26億美元在時代廣場附近買下2010年新建成的酒店式公寓Cassa Hotel & Residnece。而僅2011年一年，香港富豪鄭裕彤就在美國買了五個五星級酒店。 　　除了買家，內地房地產企業也紛紛進入美國房地產開發市場。今年2月，大陸地產龍頭萬科聯合美國開發商鐵獅門，投資了舊金山一個擁有655個單元的豪華公寓項目；就連名不見經傳的鑫苑地產也在紐約布魯克林花5420萬美元買了一塊地，準備繼續投資2億美元興建一棟216戶的公寓樓，該項目瞄準的是國內的新富階層，其中40%的單元都為這些人量身訂製。另據業內人士透露，內地至少還有20多家地產企業正摩拳擦拳，準備進軍美國地產開發市場。 　　巨資入美繞開金融管制 　　同樣是200萬美元，在京、滬、深等一線城市只能買一個市中心的高檔兩居室，同樣的價位可以在美國國際大都市買到位於紐約長島大頸鎮的大別墅，學區一流，社區安全，生活舒適，而且還有土地所有權，教育資源、商業環境等附加價值更是國內難以匹敵。 　　金融危機以後，美國房價普遍下滑，邁阿密部分豪宅暴跌50%，而同時期人民幣匯率走強，使得赴美投資房地產遠比國內划算。最近幾年內地陸續出台各種限購令，直接將很大一部分投資推向國外，尤其是政治相對穩定、經濟逐漸好轉的美國。對這些民間投資者來說，赴美投資是其資產構成多元化的一種途徑，可以減少國內地產泡沫破滅後所帶來的損失。中國的外匯管制政策非常嚴格，內地少則幾十萬多則數千萬美元的資金，是如何規避管制注入美國房地產市場的呢？ 　　傳統辦法是通過香港轉移資金。因為「一國兩制」的存在，香港不受外匯管制的約束。內地老闆先把資金交給國內有門路的地下錢莊，以螞蟻搬家的方式轉入香港的賬戶，然後從香港轉轉向其他國家，地下錢莊則會從中抽走巨額手續費。 　　其次是通過離岸金融中心來轉移巨額資金。內地不少有錢深都在維京群島、開曼群島等加勒比的離岸中心設立公司，並將公司所有權等內容高度保密。通過和國內分公司、美國分公司的業務往來，他們可以輕易地避開外匯監管，然後以美國分公司的名義在美國購置房產。 　　中國國有商業銀行近幾年在北美的業務擴張也方便了不少人。金融危機後的數年間，中國四大國有銀行會師美利堅，給中國買家的「抄底」事業提供了堅實的資金後盾。其中國際化程度最高的中國銀行已經一躍成為美國從事商業地產信貸業務最大的幾家外資銀行之一，在業內排行僅次於兩家來自加拿大的銀行。 　　不少進軍美國商業地產的中國投資者背後都有中國銀行的影子。他們可以直接在美國向中國銀行借美元購屋，再回到中國用人民幣還貸。通過這種方式，外匯監管幾乎完全失敗。據傳為最近購入紐約索尼大廈的神秘投資人提供貸款的正是中行。中行則在高盛、德意志銀行等投行的幫助下將這些貸款證券化，僅今年一季度發行的商業抵押貸款證券的價值就高達260億美元，是去年同期的4倍，達到了美國自2007年第四季度以來的新高。 　　這些國有商業銀行不僅吸引了大量中國購房者，甚至美國的地產商也主動找上門來。去年中國銀行還聯合數家銀行給紐約地產大亨川普提供巨額貸款，助其購入曼哈頓中城一棟43層的大樓。最近就有美國開發商找到中國國家開發銀行商談舊金山兩個舊海軍基地的改建項目，打算融資17億美元，將其改建成面向中國購房者的住宅區。 　　隨著中美經貿關係的加深，熟人之間的私人信貸也非常活躍。這種模式在最近加州走俏的太太炒房團群體中非常普遍，其做法和中國銀行這樣的大銀行如出一轍—美國朋友借現金幫中國投資者在美置業，他們回國後再把錢打到朋友在國內的賬戶上。拉抬美國房價連年回溫 　　從過往幾年的樓市行情來看，投資美國房產不失為一個明智選擇。美國房價連續兩年回溫，去年平均上漲25%，創65年來最大增幅，房產總價值達到2007年金融危機前的最高水平；今年1月，全美房價又創下2006年6月以來最快增長，20個大都會區房價較去年同期增長8.1%，超出不少觀察的預期。華人眾多的舊金山和洛杉磯分別增長17.5%和12.1%，舊金山更是位列全美漲幅排名二，甚至連底特律都上漲了13.8%。如今不僅前幾年低位買進的投資者守得雲開見月明，普通買家也加入了這股購房熱潮。據公布的政府數據顯示，新屋開工的速度甚至趕不上銷售速度，這是在美國多年罕見的景象。 　　赴美置業除了商業投機和居住以外，不少新富階層更是奔著移民而去。這幾年美國的EB5投資移民的申請者幾乎都是中國人，而他們的投資對象很多都是各地的房地產開發項目，買房子拿綠卡已經成了不少高凈值人群的共識。為了吸引這些人，幾年前聯邦參議員舒默和李聯名提案設立新的居民簽證，發放給美國投資50萬美元購房的申請者。雖然該提案最後未能成為法律，但從側面說明包括中國人在內的海外投資者已經引起了美國政治最高層的關注。 　　美國民間對中國炒房客的反應非常微妙。不少持幣觀望的美國人，原本打算借金融危機的樓市降價潮改善居住條件，現年66歲的加州居民Gloria Wain先後18次出價購屋，都因中國人出手闊綽而遭半路截殺。紐約市本來連續28個月房價下跌，可華人聚集區法拉盛房價不跌反升，讓不少本地居民怨聲載道。不過因為美國房地產市場高度市場化，所以政府並不會介入正常的市場交易。而且美國房地產市場體量龐大，中國購房者占的比例還非常小，因此總體而言並沒有造成太大衝擊。 　　可與美國相鄰的加拿大就沒這麼輕鬆了。中國大量炒房客的湧入迅速推高了加拿大溫哥華和多倫多的房價，房價上漲不僅意味著當地人夠房成本增加，而且整體上漲的房價還讓每年繳納的物業稅相應增加，當地人即使不買房也難逃「禍害」。 　　不少當地居民將房價上漲歸咎於中國人。而中國購房者的投資目的非常明顯，住房空置率非常高，僅溫哥華一地就有相當於35棟20層高的大樓閑置，其鼻息已經接近美國樓市崩盤前的紐約和舊金山。加拿大皇家銀行的經濟學家羅伯特霍格雖然不認為溫哥華和多倫多兩地房市存在泡沫，但警告他們已經處於一個高風險區域。 　　對於中國人抄底底特律一說，當地華人也不以為然。底特律市內的唐人街40年前就已經衰敗了，由於市內治安極差，部分街區沒有路燈也沒有警察巡視，市民基本住在周邊衛星城，而市區內房價一直走跌，不斷也房子被屋主廢棄。不少當地人認為，中國人在底特律抄底撿便宜是自找麻煩，只有龐大資金支撐的整體規劃並與當地州市政府合作開發做長期打算，才有獲得回報的可能。而當地市政府基本被非洲裔美國人把持，貪腐嚴重，官僚主義盛行，辦事效率極低。他們對其他族裔的排斥非常厲害，連白人都難以在該市站穩腳跟，外國人要和他們打交道恐怕成效有限.
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