買房前必看的基本常識

買房子找對象都是不能馬虎的，如果不了解一下基本知識，到時候哭都沒地方哭去，所以在買房之前先了解一下基本知識是很有必要的，雖然麻煩一點，但是我認為很有這個必要。 房地產交易是一項涉及到多方面知識的買賣活動，為了讓房子買得放心，購房者必須具備相關的知識。這些必備知識，主要有以下諸多方面：　　(一)了解國家的有關法律規定，搞清房屋合法消費的全過程 由於購房是一個巨大的投資和消費行為，一些家庭甚至要花一生的積蓄才能購買一套住房，因此，購房時必須要千萬小心，多掌握國家的有關法律規定。例如，根據國家現行的法律規定，下列情況中的房屋不許買賣：一是違法違章建築；二是房屋產權不清或有糾紛或未明確產權的房屋；三是教堂、寺廟、庵堂等宗教建築；四是文物古迹和國家認可的著名建築物等需要加以保護的房屋；五是因國家建設需要，已徵用或確定為拆遷範圍的房屋。　　(二)要了解《房屋所有權證》有什麼法律效力　　之所以要了解《房屋所有權證》有什麼法律效力，是因為它關係到購房者的切身利益。而要了解《房屋所有權證》的法律效力，首先必須弄清房屋所有權的基本含義。　　房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的佔有、使用、收益和處分的權利。所謂占有權就是產權人對其房屋事實上控制的權利。使用權，是產權人按照房產的性能、作用，對房屋加以利用的權利。使用權一般是由產權人行使，但非產權人可以依照法律規定或者與產權人的約定而合法行使。如國有企業使用經國家授權經營管理的房產，承租人按租賃合同承租使用出租人房屋等。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利，如將房屋出租而收取租金或將房屋投資入股後分享紅利等。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利。如將舊房拆除、或將房屋出賣、贈與等。處分權是房屋產權的核心，是房屋產權人最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使(法律上有特別規定的除外)。　　房屋產權人要行使房屋所有權權利，就必須申請領取《房屋所有權證》。《房屋所有權證》是房屋所有權的合法證明文件，具有法律效力。　　(1)《房屋所有權證》是房屋所有權人對自己的房屋行使所有權的有效憑譚。房屋所有權人對自己的房產有四項權利。當產權人要行使某項或某幾項權利時就應當向有關方面證明自己是產權人，也就是要提供《房屋所有權證》。如當產權人要將自己的房屋出賣時，就應當向賣房人和房管機關提供該房屋屬其所有的《房屋所有權證》。　　(2)《房屋所有權證》是房屋所有權人保護其合法權益的有效憑證。當房屋所有權人的權利受到侵犯時，房屋所有權人可以憑《房屋所有權證》向人民法院提起訴訟，請求人民法院制止侵權者的違法行為。　　(3)《房屋所有權證》是確認房產所有權的主要證據，但不是唯一的證據。在房地產訴訟中人民法院應當把《房屋所有權證》作為認定事實的主要根據，當然，如果有相反的足以推翻《房屋所有權證》的證據，應當以法院調查核實的事實為準。　　(三)要了解申請單位住房貸款的基本條件　　(1)按規定足額交納住房公積金一年以上；　　(2)單位住房基金按規定存入住房公積金管理中心在受託銀行房地產信貸部開設的專戶內；　　(3)貸款項目已列入當年建房或購房計劃；　　(4)建房或購房計劃的其他資金已落實，具備了開工條件或已落實購房房源，並與職工簽訂購房合同；　　(5)貸款項目已列入政府下達的住房資金年度使用計劃；　　(6)還貸資金來源落實，有按期還貸的能力；　　(7)能提供貸款人認可的有代為償還能力的擔保單位；　　(8)同意辦理房屋抵押和抵押物保險。　　(四)對公積金政策要作充分的了解　　一般而言，公積金貸款將是居民貸款購房的最主要形式，因此，了解公積金的有關政策非常必要。下面不妨對公積金的有關政策作些詳細的介紹。　　1．交公積金的益處　　對個人而言，交公積金主要有三個方面的益處。第一，交存公積金，其實就是本著大家幫大家的原則建立的，不斷有人貸款，不斷有人交存，這樣對於購房者來說，就有一筆穩定的、低息的、長期的貸款資源。第二，個人每月交存的住房公積金不交個人所得稅，也就是說個人工資超過800元部分，要減去交公積金的數額，然後再交個人所得稅。第三，退休時，公積金(個人所交與單位所交)都將連本帶息退還給本人，等於「零存整取」。　　2．申請公積金貸款的時間　　原則上單位在開戶半年之後，個人就可以到住房資金管理中心申請個人住房抵押貸款。但目前公積金個人住房貸款還只對由單位出面的批量申辦，暫不對個人。　　3．申請公積金貸款的規模　　目前個人貸款需經過單位批准才可申辦，貸款額度為單位所交存公積金總額的2倍。　　4．購買集體用地不能支取住房公積金　　這是因為，按國家有關規定，集體用地未經國家徵用，不得進入市場，也就是說，購買集體用地住宅，無法取得合法產權，資金管理部門不予辦理支取住房公積金。　　5．購買使用權房不能使用公積金貸款　　(五)不要將「按揭」與「抵押貸款」等同起來　　「按揭」與「抵押貸款」是人們在購買房產時的兩種不同的付款方式。「按揭」有人望文生意地解釋道：「按揭就是按著一步步揭開」。其實，現在常說的按揭就是買房人通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權。　　按揭對買房者來說有兩方面含義，一是購房之款可以在規定期限內分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權被「按揭」著，要等到全部付清方能「揭」(取)到手。另外，按揭售樓涉及到三方債務關係，即按揭人(買房者)、發展商(賣房者)、按揭權人(一般為有關銀行)三者關係。它的程序是，由按揭權人(銀行)先與發展商簽訂買房合同，並預付部分購房款；然後由按揭人(買房者)憑該合同與按揭權人簽訂按揭合同，由銀行向發展商付清餘下購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規定付清「按揭款」，按揭過程即告結束。　　抵押貸款是買房者(抵押人)向銀行(抵押權人)借錢的方式。即買房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息，買房者(抵押人)按合同約定向銀行還清本息後，便可收回抵押品——「房屋所有權證」與「土地使用證」。也就是說買房者在還清貸款之前，事實上並不真正擁有所購房屋的所有權，買房者若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。　　按揭是國際上一種流行的房產銷售方式，它與抵押貸款雖然性質不同，但在「按住房屋所有權」來保證債務(分期付款和按期還貸)履行這一點上殊途同歸，完全一致。　　(六)要弄清抵押貸款保證保險的含義　　商品房抵押貸款保證保險就是投保人交付一定數額保費，以換取保險公司代其償還銀行借貸款及利息的承諾，為購房人向銀行申請貸款提供還款擔保的保險形式。　　經人民銀行批准的華泰保險公司《商品房抵押貸款保證保險條款》規定，商品房抵押貸款保證保險的投保人為「購買商品房並以所購商品房作為抵押物向銀行借款的年滿十八周歲至六十周歲具有完全行為能力的人」；被保險人為「向投保人提供商品房抵押貸款的銀行」。　　保險公司保險責任是：為喪失償還能力、死亡無繼承人或受贈人、死亡而其繼承人或受贈人無償還能力或喪失償還能力、死亡而其繼承人或受贈人拒絕履行貸款合同等原因而連續三期未按商品房抵押貸款合同中的約定償還貸款利息的投保人，負代償責任。　　投保人和被投保人義務：1．投保人應在投保被受後，一次繳清總保險費；2．被保險人即使本保險存在，也必須根據貸款合同的約定按時間向投保人催收貸款本息；3．在投保人不能履行貸款合同的情況下，由保險人償清貸款合同約定本息後，被保險人應當將抵押房屋的全部權屬文件及其享有的抵押權移交給保險人，協助保險人按法定程序辦理抵押權變更登記手續。　　(七)要了解多出來的實際面積如何辦理　　商品房預售時房產商對房屋定出一個建築面積，稱「預測面積」，房產商交房時房屋必須經主管部門進行一次實際測量，得出「實際面積」。近期，關於實測面積超出預測面積的糾紛越來越多，少則2～3平方米，多時10～20平方米也有，這給購房者帶來意想不到的沉重負擔。遇到這種情況如何處理呢?目前北京市政府頒發42號令對此作出規定，分三種情況進行處理。　　無論什麼情況下，房產商和購房者在簽訂合同時都要對此作出十分細緻的約定，否則必打官司無疑。　　(八)要學會房產商違約不退房款怎麼辦　　首先向法院起訴，法院應在7日內立案。並在立案之日起五日內將起訴狀副本發送被告，被告在收到之日起15日內提答辯狀，被告提出答辯狀的，法院在收到之日起5日內將答辯狀副本發送原告；被告不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。《民事訴訟法》第140條規定；人民法院適用簡易程序審理案件，應當在立案之日起三個月內審結。」判決生效後，開發商還不自覺退還款，你可向法院申請強制執行。法院可依法對被執行人的銀行賬戶內存款、不動產和特定的動產(如車輛、船舶等)進行凍結，查封或扣押。《民事訴訟法》第223條規定：「被執行人未履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。」不僅如此，《民事訴訟法》第102條還賦予法院具有以下更為強硬的權力：「拒不履行已經發生法律效力的判決、裁定的，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的，依法追究刑事責任。」　　(九)要了解居民室內自用設備的維修費用如何計費　　根據有關規定，你所購買的新建普通內銷商品住宅在出售時，應當設立物業維修基金，物業維修基金是用於住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新的專用基金，不能用於其他用途。所謂共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、室外牆面、屋面等部位；共用設備則是由整幢業主共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業主按各自擁有的住宅建築面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支。而公共設施則是指物業管理區域內，由業主共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、井、垃圾箱(房)等設施，其維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建築面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支。自用設備的維修費不能在物業維修基金中列支。室內自用部位和設備的維修不屬於在物業維修基金中列支的維修項目，因此該維修費應由業主來承擔。當然，如果該維修項目屬於發開商保修期間和保修範圍內的，則應由開發商承擔保修責任。　　(十)要學會如何了解購買二手房的房屋產權狀況　　了解二手房的房屋產權狀況，從總體上說，與市場第一次成交的商品房沒有太大的區別，但個別之處，購房者要特別當心。　　由於購買房產要投入相當大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必須考慮的首要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產安全無誤，了解房屋的產權狀況，則是每一個購房人在購房前必須要做的事情。購房前對所購房屋的產權有清楚的認知，不但可以避免受到可能的坑害，而且購房後自己的利益也可以受到法律的保護。　　要了解房屋的產權狀況，購房人首先要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。　　產權證件是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等；其他證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買權的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。　　總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索取一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩廂對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至於吃虧上當。
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