中國的房子其實是不斷貶值的

自約1998年以來，由於種種原因，如個人房貸在利息很低的情況下從無到有的飛速發展，股市進入熊市等，全國房價都出現了持續大幅上漲行情。深圳廣州等地曾受香港房價下跌的影響，曾一度逆市下跌，（廣州在2004或2003年上漲之前，曾連跌8年），這兩年的補漲勢頭卻一枝獨秀。不少投資房產的人收益頗豐。所以不少人會懷疑，是不是啤酒白酒混合液喝多了，標題寫錯了吧？

我可以肯定地講，沒有錯。也許美國或是日本的房子有可能是不斷升值的，可是中國的房子真的是不斷貶值的。且看我仔細道來（放心，沒有下回分解）：

根據中國大陸的法律，房屋的產權分兩部分，一是土地的使用權，二是房子的所有權，並且因為房屋是建在土地之上的，所以房屋與土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。這裡注意，房產的土地只是使用權，而不是所有權，並且這個土地使用權是有期限的，不是可以佔用到地老天荒，海枯石爛的。時間根據土地性質有所不同，居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。同樣，這樣要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。比如我有個親戚，在約1990年左右買的房子，土地使用權只有50年。並且是從開發商與土地管理部門簽訂協議，或通過拍賣取得土地使用權的那一天開始算，而不是房子蓋好那一天開始算，更不是從拿到房產證開始算。所以上海浦東有個所謂的環球金融中心，曾經停工八年，如果使用期限是50年，考慮到施工、裝修等時間，等建好，真正的使用時間可能只有40年。

房子為什麼會漲價？歸根結蒂，是土地的價值在漲，因為同樣地段的土地不可再生。比如聯合國建立的時候，經費緊張，洛克菲勒慷慨地買了一塊地免費送給聯合國建房，但是他已經把這塊地附近所有的地都買了下來。因有了聯合國總部的建築，對周圍土地的需要就大大增加，但這些土地是有限的，於是升值了，洛克菲勒做了好事還賺了大錢就是這個道理。而中國大陸商品房的土地所有權永遠屬於國家，那麼土地價值上漲了，是國有資產增值了，與買房人根本就是風馬牛不相及的。就好比出租的房子漲價了，租房人並不得利，得利的是出租方一樣。可是這個道理懂的人應該不會太多。

而房屋本身，難道不是每天在變得陳舊嗎？顯然每天都在貶值。這和一般的商品是沒有區別的，只不過陳舊的速度慢得多，但畢竟在不斷變舊，三百年前的故宮肯定比現在的新。現在我們看到的長城其實是明代長城，無數象孟姜女丈夫那樣的苦命人修的秦代長期絕大部分已經不存在了。

這樣，房子產權總體上講，在一個相當長的時期內，比如20年，肯定是升值的，但是升值的根本因素是土地，房屋實體其實是不斷貶值的，而土地又屬於國家所有，那麼難道房子不是不斷貶值的嗎？

並且房子的貶值不光表現在因其不斷陳舊的貶值上，新房子採用新的技術，更實用的房型，也會讓舊房子相對貶值。中國房屋建築技術含量是非常低的：中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。大家想想，自己住的房子，還有辦公室，是不是到夏天一關空調，馬上就覺得受不了？日本有很多房地產企業，搞的青鋼結構的房子，專利有5000項；日本還有一家叫做「三澤」搞木結構的建材的企業，這方面的產品專利是1000項，還有其他幾家他們的專利都在千項以上；中國著名房地商萬科從1999開始搞技術開發，但據說現有專利只有數項。隨著越來越多先進、環保的建築材料和建築技術在中國的廣泛運用，原有的房屋會象沒有城鎮戶口的農民工一樣受到歧視，造成貶值。另外有些方便生活居住的設計，也是從無到有的。比如上海不少老的小區門口都有凈化水的裝置，可以用來接凈化的水，可是新的房子，這樣的水直接通入居民家裡。這也一定程度上造成老房子的貶值。

就因為房子會貶值，所以所有企業都對房屋提折舊，根據中國的《企業會計準則》，折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值？不該提折舊？

一般房產開發是這樣的，由開發商與政府部門簽訂協議取得土地使用權，開發商賣房的同時，把土地使用權轉讓給買房人。來學習一下《城市房地產管理法》第二十一條的規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。」

要提前一年申請，如果忘了怎麼辦？我也不知道。同時中國絕大多數的房子是公寓樓房，多個業主共用一塊土地。到時候如果繼續使用該土地，就要所有的人共同協商繳費，如果100個人中，有一個人不同意出錢，怎麼辦？其他人是幫他交，還是一同不交？記住孫中山的名言：中國人是一盤散沙。不光體現在有些業主要維權，開發商很輕鬆就一一擊破。不要說財大氣粗的開發商了，就是一些蠻橫的物業公司，也有不少為所欲為的。

有人可能問，房屋土地使用權期限到了以後，可以繼續繳費，把期限延長嘛。多天真的想法，如果是10歲的天真的兒童，祖國的花朵這樣想，應該誇獎這樣的兒童聰明，可是如果是成年人這樣想，就有些悲哀了。甚至更有些「聰明」的人，說：《物權法》如何如何規定。這裡要搞清楚，《物權法》仍未出台，正在修訂，具體如何規定，仍不得而知。並且如何規定其實都無關緊要。因為：如果真的可以重新繳費，延長土地使用權期限，請問那時候的土地價格是現在的多少倍？最關鍵的，房子的使用壽命是多少年？70年以後房子還存在不存在？只有土地使用權期限到期後，房子仍存在，才有必要考慮這個問題。

在約1998年，武漢一個老建築的業主收到遠在英國的一家建築設計所的信：這所建築是這家設計所設計的，設計使用壽命是80年，已到期，提醒業主注意居住安全。那麼中國現在普遍建造的商品房設計使用壽命是多少？中國的建築設計所能像這家設計所這麼負責？中國是個容易產生劣制商品的國家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的設計，在施工過程中也可能有偷工減料的事情，比如前不久有報道說浙江某地，建築商用竹子代替鋼材造房子，這樣房屋就達不到設計使用年限。典型的是北京的體育博物館，作為博物館，設計壽命應當達到150年，可是使用不到10年，就嚴重開裂，嚴重危脅人身安全，已停止使用。（可在網上搜索一下）。

2005年北京媒體報道說：統計數據顯示，我國房屋建築壽命較短，北京尤其明顯，平均下來還不到30年，僅為設計壽命(50年到70年)的一半。半官方的建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲說：「我國城市住宅壽命低於50年的情況相當普遍」，「使用年限短已成為我國住宅的突出問題」。 由此可見，中國房屋不象埃及金字塔一樣可以存在幾千年，它的壽命多半在土地使用權期限到期之前就已經結束了，所以恐怕並不存在土地使用權期限到期後房子怎麼辦的問題。

有興趣的人，可以在網上查一查，房屋的建築設計壽命標準，以及實際的中國民居壽命。

所以一到70年，甚至50年以後，房子根本不存在了，或是成為危房了，還談什麼繼續繳費？如果因為是危房，爆破了，可以重新建房了。那麼多業主能談得籠嗎？我做律師時間不長，可有個發現，就是中國人不願或沒有習慣通過妥協達成雙贏。往往雙方中，一方以對方必須答應一定的條件為基礎作為自己願意談判的前提條件，而對方同樣如此。這樣不識時務的人太多了。業主有資格可以象開發商一樣建房嗎？看看現在的集資建房吧，有幾個成功的？一個沒有。有些明顯是法律不允許的。比如上海，要求建成的房子必須在網上統一公布，面向全社會統一發售，而不能內部認購。這個規定當初是為了規範房地產銷售，不料目前成了一把雙刃劍，限制了個人集資建房行為。

如果買的房子在房屋建成二三十年後發現有質量問題，建築商或開發商為節省成本，使用最差的材料，甚至是不合格材料，導致房子遠遠達不到設計使用壽命而無法繼續使用，買房人有什麼辦法？可能一點辦法也沒有。因為中國的《民事訴訟法》規定了訴訟時效是兩年，從知道或應當知道自己權利受損之時起，但最長不超過20年。所以只要超過20年，哪怕房子倒掉了，從理論上講，人們恐怕也不能追究建築商或開發商的責任。而開發商或建築商，可能早就倒閉了，或是解散了。不要說民事責任了，就是有人殺了人，過了20年跳出來嘻皮笑臉地對受害者家屬說你們家失蹤的某某人是我殺的，也不能追窮他的責任，除非最高人民檢查院特批准。

可是現在的房屋質量，好象只有合格或不合格。其實同樣是合格，還有質量優良和質量一般的區別，可是人們在買房的時候，應該沒有人去調查，也無法調查房屋質量到底如何，而價格卻並不考慮房屋質量這一因素。可是顯然不同質量的房子，使用期限是不一樣的。

可能有人問，賣賣二手房的人，特別是一些炒房人，把不斷貶值的房子，以並不屬於自己的不斷升值的土地用以包裝，高價賣出，收取土地升值的收益，不是騙人嗎？可是大家都在這樣做。但是出賣人的收益不是從天上掉下來的，而是買房人的損失。想起一個寓言，呂洞賓想收一個弟子，條件倒不要求本科學歷、北京戶口、身高一米八以上，但要心術正，於是就教潛在的弟子點金術。幾乎所有人一聽呂大仙教這個技術，都樂不可支，只有一人問：「這些東西是否永遠是黃金？」呂洞賓說：「不，過100年後就恢復到原來樣子。」這人說：「那我不學了，總有一天，這些看似黃金的東西會害人的。」他雖未學會點金術，呂洞賓卻終於找到自己滿意的弟子。實際上炒房就是害人的，房子還是那套房子，50萬漲到100萬，這個社會的財富難道增加了？如果是增加了，那麼政府多印一些鈔票也算增加了社會財富。沒有一個理性的政府會多印鈔票來增強國力，這樣只會帶來通貨膨脹，成為經濟史上的笑柄。同樣，對炒房，也應該加大限制。個人所得稅和營業稅的恢復徵收是大好事，可惜太晚了。

房屋不斷貶值的現實，僅僅是我2010年前肯定不買房，有可能終生不買房的理由之一罷了。但並不妨礙無數其實沒有什麼錢，要通過房貸成為房奴，去購買被抵押給銀行的，質量不知如何的房子。到底哪個是陽光道，哪個是獨木橋，並不是一目了然的。有人死了也有好，有人死了也要買房啊。