學者逐一駁任志強房價拐點未到論：泡沫正面臨被擠破==1

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學者逐一駁任志強房價拐點未到論：泡沫正面臨被擠破

2014年06月12日 08:23來源：第一財經日報作者：甘犁

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甘犁

2014年二季度，國內樓市一片低迷，在社會各界的一片「看跌」聲中，華遠地產[簡介最新動態]總裁任志強先生髮表了博文《樓市》駁斥「房價拐點論」，表示「今年的投資、銷售、價格增幅總體穩定，或仍略有增長」，甚至聲稱「現在是買房的最好機會」。文章一經面世，就引發了國內關於房價是漲是跌的大討論。

針對文章的一些觀點，筆者有一些不同的看法。

支撐房地產發展的基本要素是否改變？

博文基於四個原因認為「支撐我國房地產發展的基本要素沒有改變」。對此，筆者有不同的看法。

其一，「中國經濟仍將以7%至8%左右的速度增長，而在世界範圍內房價出現拐點的國家，其GDP增速都低於6%」，任志強先生認為只有增速降低到6%以下才可能出現房價拐點。對此，筆者認為，經濟增速與房價拐點並無理論上的直接聯繫，且增速趨勢的放緩也並非拐點出現的必要條件。如日本經濟自上世紀60年代中期以來就高速發展，大量新資金沒有去處，使得日本出現了地產投機風潮，房價泡沫與日俱增，最終導致房地產泡沫破滅，當時日本的GDP增速也達到了8%。

其二，博文談到「中國城市化率較低，城鎮化率仍處於高增長期」。想必任志強先生忽略了一點，那就是農村大量青壯年勞動力已經進城。根據中國家庭金融調查數據，16~30歲的農村戶籍年輕人中進城人口佔到58.7%，31~45歲的進城比例也達到了46.6%，留在農村的年輕人已經不多，未來我國城鎮化速度將會進一步減緩。

其三，博文提到我國「適齡結婚人口高峰持續，人口老齡化加速」。根據CHFS數據，我國戶主年齡在55歲以下的年輕家庭和中年家庭其自有住房率高於其他國家。其中，年齡在25~34歲的年輕家庭中，自有住房率高達80.9%，而澳大利亞和美國這一比例僅為48.9%和36.8%。同時，伴隨著人口老齡化的加速，老齡化人口的去世將供給出更多房屋。

第四，「消費結構方面，我國住房消費剛超過家庭消費的8%，至少還有三倍的上行空間」。我們不妨用CHFS數據來看看中國家庭的房產佔據家庭總資產的比重情況，我國城鎮家庭的房產已經佔到家庭總資產的62.9%。試問，在以房產為主要資產的家庭中，還能有多少能力再負擔住房消費？中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。

是否只要有銷量就是有需求？

該博文還說「價格合理調整的市場會出現日光碟，當價格隨市場中的供求關係調整時，只要有銷量就是有需求」。不可否認，在市場低迷的情況下，目前某些地區還出現了不少「日光碟」，但「熱銷」的表象都是由某一樓盤降價而周遭房價依然還處於「高燒不退」的狀態下生成的。這從另一個側面說明了購房家庭數據缺乏，難以全面了解住房市場的供需狀況，無法形成對房地產市場合理的預期。

根據CHFS數據，我國住房剛需旺盛的時代已經過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的，沒有購房能力。自2011年8月到2013年8 月，剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購買的家庭鳳毛麟角。城鎮地區剩餘的可實現剛性住房需求的僅為15.9%，無效的剛需達到84.1%。當前剛性需求已經很難成為現有房價的有力支撐。

在此剛需嚴重不足的情形下，即便央行近日出台政策，「禁止銀行停止個人購房貸款」，其指導效果恐怕也十分有限。

空置問題是否嚴重？

針對「空置」這一問題，任志強先生的看法是「已購房的空置在不同城市意義不同，如三四線城鎮的空屋多是由勞動力流入大城市造成的」。的確，在城鎮化態勢下，大量的農村戶籍人口湧入城市，造成戶籍地房屋大量空置，但是，CHFS數據顯示，即使排除由於外出務工等原因造成的空置，三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當。

而且，隨著時間的推移，勞動力迴流的現象也開始出現。根據CHFS數據，從2011年到2013年，東部和中部農民工佔比都出現了明顯下降，東部從25.1%下降至23.6%，中部地區則由15.9%下降至14.9%。這兩個地區流失的農民工都回到了西部，使西部地區農民工比例從8.0%上升到了19.9%。目前，一、二線城市也已存在相當高的住房空置率現象。在過去的若干年和今後相當長的一個時期內，農村勞動力還是難以融入城市，因此當他們年老時，迴流是大多數農民工最終、必然的選擇，那麼勞動力輸入大省房屋空置狀況勢必還會加劇。

不動產登記與房地產稅將進一步激活存量

中國家庭金融調查2013年數據顯示，我國住房供給已經過剩，現有存量房短期內難以消化。城鎮家庭多套房擁有率達到18.6%。

假設擁有多套住房的家庭僅保留一套住房自住，將其他住房視為住房供給，這部分家庭提供的住房供給量就達到5126萬套，可滿足23.3%的城鎮家庭的住房需求。同時，截至2013年8月，全國住宅商品房待售面積為2.92億平方米，按照2012年城鎮地區人均住房面積33平方米進行計算，若取城鎮家庭戶均人口2.88人，則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬套，因此現有存量房所能提供的總供給為5426萬套住房。

同時根據家庭現有住房狀況推算的家庭剛性住房需求量為5500萬套，則僅有74萬套需求缺口需要滿足。進一步，若再考慮到另有1600萬套保障房將計劃投入使用，現有住房需求缺口將完全被填補。

另一方面，不動產登記與房地產稅的實施還將進一步激活存量。十八屆三中全會《決定》要求加速推進房地產稅相關立法，以擔當地方財政收入主力，房地產稅的開徵為大勢所趨。根據中國家庭金融調查數據，若僅對家庭持有的多套房徵收2.68%的房地產稅，就可以房產稅取代土地財政。而徵收房地產稅增加了持有多套房的成本，若房地產稅使得持有一套房屋的成本高於收益，則戶主會選擇出售房產。數據核算顯示，在對多套房徵收2.68%的房地產稅後將至少激活1132萬套存量住房售出。

同時，十八屆三中全會後，國務院總理李克強提出「整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度」，這項制度出台以後，全面徵收房地產稅的技術條件就基本具備。考慮到未來持有成本的增加，多套房家庭可能將拋出多餘住房。

博文還稱「一至四月房價的下降是與去年同期的高增長相比的」。然而，更多的消息稱，「五一節」期間，一線城市房產成交量大幅下降，全國各地二手房也普遍出現有價無市的局面。目前房地產市場銷售並不「景氣」，遠非任志強先生所說的「絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量」。

綜上，筆者認為，2013年房地產市場供給嚴重過剩，且存在大量空置，短期內難以消化，快速擴張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產市場的種種不健康因素都在表明：房地產泡沫正面臨被擠破的風險，房地產市場的「拐點」已經來臨。