未來房價有可能跌回十多年前的水平？ 2018-05-29

國內多數城市目前正處於一波又一波的上漲攻勢中，有一部分人按耐不住踏空的痛苦，匆忙選擇購房置業，但還有更多的人巴望著房地產調控政策，能讓房價再回到三四十萬一套的十多年前。屆時，全國人民每人都有一套房，人人有房住，圓上住房夢。不過，專家們卻表示：政府、房企、銀行都不會讓房地產大起之後有大落的，儘管這些年房價漲了十多倍，沒買房的人頗有怨言，但如果讓房價大跌，會影響經濟穩定、社會穩定，所以國家不可能會讓房價再跌回很便宜的價格就能買一套房的時代。其實，政府出台的房地產調控政策，並不是要人人都買得起房，而是要通過「租售並舉」的方式來解決居民的住房問題。所以，房地產調控的最終目標並不是讓房價再跌回到10多年前的三四十萬/套的水平。政府出台房地產調控政策主要目的有三：第一，把過高的房地產槓桿給調降下來，這樣有利於控制系統性金融風險。試想如果首套房貸只需二成，二套房套只需三成，銀行的房貸利率再在基準利率上下浮八五折，那房地產槓桿拉得過長，系統性金融風險最終將很難控制。第二，政府調控房地產，是要讓房地產去投機化，在避免房價出現大起大落的情況下，讓房地產回歸居住屬性。也就是說，房子是住人的，不是用於炒作的。未來房價會與當地的居民平均收入掛鉤。如果房價與當地居民收入掛鉤，房地產就可以避免大起大落，回到健康的、可持續發展的軌道上來。而對於城市居民來說，房價不炒，回歸居住屬性後，會有更多的人圓上住房夢，但並不是每個家庭都要有能力購房。第三，通過房地產調控政策，讓過於火爆的房地產市場降降溫。決策層希望房地產與其他行業一起共同發展，共同繁榮，並不希望看到房地產一枝獨秀，投資資金都往房地產業跑，而其他行業長期低迷，這樣中國經濟就會出現結構性失衡問題，就難以保持長期的、穩定的發展。現在問題又來了，房價大漲大跌很正常，從理論上講，高房價應從哪裡漲上來的，就應該再跌回到哪兒去。但實際上，一二線城市房地產已不具備跌到十年多前，三四十萬既可買一套商品房的水準上。首先，這些年來，當地居民的收入水平是上漲的，同時物價水平也是上漲的。所以，如果房價要再跌到十年多前的水平，那收入和物價也要跌回去。而十多年前一線城市人均收入二三千元，現在是七八千元。物價是幾毛錢買個包子，而在買個包子要2元錢。收入和物價都在漲，房價就不可能跌回原來價格。再者，開發商拿地和造房的成本在上升，也就是說，同樣拿塊地，用來建造房產項目，但開發商的各項成本都在大幅上升。儘管建造房產項目的技術水平沒太大變化，但是材料成本、人工成本、銷售成本、土地價格都在上漲。即使房價下跌，也不會降到低過去三四十萬買套房的程度。最後，即使是目前我國首套房貸支付比例是三成，二套房貸支付比例是五成左右。但居民房貸的槓桿率又不可能完全取消。而較高的槓桿率會把居民實際的買房能力擴大好幾倍。今後國內居民始終還能輕鬆房貸，高槓桿買房。房價也就很難再跌回十多年前的一線城市三四十萬再可以買一套房的可能。那麼未來中國樓市房價跌到多少才算是較為合理呢？我們認為，一線城市房價應該是居民平均收入的15至20倍，而二三線城市房價應該是居民平均收入的10-15倍。這樣當然也不是每個家庭都可以買得起，但是多數家庭奮鬥幾年，就能夠圓上住房夢。舉個例子，上海居民平均年收入是8萬元，買一套90多平方的房產，大致應該在120萬至160萬之間。也就是說，一線城市房價在1.2萬/平方米至1.6萬/平方米較為合理。而目前上海房價動輒7-8萬元/平方米，辛苦工作一年，卻只能買一平米的房產。所以，在一線城市工作的很多人只能住房居住。對此，我們認為，中國未來一二線城市的房價很可能是「軟著陸」。就是政府通過房地產調控政策，讓一線城市房價每年跌15-18%，而當地居民收入逐年都在遞增。這樣，房價每年下跌幅度與當地居民收入增長速度相向而行，直到當地居民收入有能力購房為止。這樣可避免房價大起大落給金融體系造成衝擊。

再試圖讓中國房價再跌回十多年前的三四十萬/平方米，這是不現實的。我國的房地產調控的重要目標就是讓房價回歸居住屬性，就是房價要與當地民眾收入掛鉤。在當前降槓桿的大背景下，多數大城市中的居民都可以通過十多年的努力圓上住房夢，而絕不是像現在那樣房價高得讓人搖不可及。原標題:十年一輪迴，即將到來的全球金融危機！房價危險了！

新聞配圖一首先，我們必須明白一個問題：我們現在財富的增加，很大程度上並不是來自生產力的提高，而是來自於我們不斷的侵蝕了我們明天的財富——全球債務的助推，也就是說：我們一直生活在一個不斷膨脹的大泡沫中。具體一點，就是我們再消費我們的明天。究竟是誰在負債？美國在負債，全球各國政府在負債，全球各國的每一個家庭都在負債！既然是負債，對於政府來說，最有效的辦法就是繼續發行貨幣，用以稀釋債權者手中貨幣購買力。所以美國拚命印美元的同時，各國也被逼著印本國的貨幣，這就像擊鼓傳花的有戲，一級一級傳遞下去，於是世界陷入了惡性循環：1、美國在無底限的透支自己信用，向全球發行美債；2、各國政府也無限制的消耗自己信用，向全國發行國債；3、每個家庭都充分利用成員的信用，去借債消費；當然這裡還有各級金融槓桿……這就是為什麼全球各國對付經濟危機的辦法基本上都是「發行貨幣」這個良藥，從本質上來說，貨幣超發是所有債務者的宿命。於是全球各大經濟體幾乎都沉迷於這種煮青蛙的溫水裡。這就好比一個人生病了就去吃西藥，但是越吃效果越差，效果越差吃的量就越大，結果不可自拔……藥效越來越差，總有一天身體會自我反抗，直到藥效全無，那就是金融危機大爆發的那一天！現在的世界已經近乎於裸奔的狀態，人的信用被貨幣剝離在空中狂飆，而人性的貪婪、慵懶被無限放大，人們之間的信任關係也被嚴重破壞，我們生活在虛幻和慌亂中，人心惶惶、人人自危，我們不能再放心去創造，因為創造的財富總是被吞噬。我有理由相信：2008年爆發的美國次貸危機，只是一場預演，真正的危機可能會馬上開始！伴隨債務危機和所有泡沫資產如股票、房地產的各種風險，再加上日趨嚴重的全球地緣政治風險、和互聯網產生的衝擊，必將會產生一場深刻的全球危機。未來信貸市場崩潰、資不抵債、政府財政赤字增加等嚴重問題，都將會從2018年集中顯現！出來混，總有一天會還的！二（1）背景投射：美國加息，多國貨幣暴跌！美聯儲5月會議紀要已發布，預計很快再次加息，6月份的議息會議，加息應是板上釘釘。得益於美國國內資金價格提高，美國國債收益率創出了年內新高。同時，2017年以來持續走弱的美元指數，自4月下旬也開始止跌回升，至此美元指數與美債收益率出現了久違的比翼齊飛雙升漲!美元指數和美債收益率雙升並不意外，但兩者同步、則意味著一把剪刀已經張開，開剪全世界羊毛的模式即將啟動。比如2016年的多國貨幣暴跌。近期，這一現象再次重演，年初至今，阿根廷比索貶值超20％，土耳其里拉下跌17%，而且土耳其里拉兌美元深跌5.2%，刷新史上最低記錄！今年以來，印度盧比一直走貶，年初至今貶幅已達5.15%，近日已逼近15個月最低位，石油儲量超過伊朗和伊拉克之和的委內瑞拉，通脹到提一大包貨紙幣也只夠買一塊麵包的地步，經濟全面蕭條。然而，美元對多個國家貨幣屠殺這不過才是個熱身準備。新興市場國家貨幣暴跌的邏輯是什麼？毋庸置疑，美元升值是這場危機的導火索。首先是美聯儲加息改變了金融市場的生態環境，2015年底美國啟動本輪加息周期以來，美國國內的貨幣環境總體偏寬鬆，低利率下、相對便宜的資金開始追逐高回報率資產！恰在此時，新興市場國家處於加槓桿的周期，政府大量的舉債、大量的印鈔，頓時讓經濟過熱，通脹高企，人們開始用手上的閑錢買入房子、股票等資產。房價、股市的上漲讓國際熱錢看到了機遇，無獨有偶，在那時歐洲爆發了債務危機，資金出於避險開始流向高回報率的新興市場國家，導致本幣升值。但是進入2018年後一切都變了，美聯儲加息及縮表的累積效應，2018年開始顯現，低利率的資金不再，熱錢的套利需要承擔更高的成本，而美元的升值以及歐洲逐漸走出債務危機的陰影、讓發達國家再一次成為資金的吸鐵石，資金的嘩變無疑容易導致新興市場出現股債匯三殺。當然上面的邏輯主要是表面原因，根本原因就是這些國家的經濟結構不合理，債務高企、政局動蕩。多國貨幣暴跌，人民幣會怎樣？上面的場景就象一面鏡子，無疑可為我們鑒照當下金融之海波詭雲橘的變化趨勢。

新聞配圖（2）據美聯儲最新公布的數據顯示，美國信用卡違約率和壞賬率正在不斷上升，似乎在重現十年前的「次貸」危機。一季度，美國小銀行的信用卡貸款拖欠率已經攀升至5.9%，超越金融危機期間峰值。同時，小銀行的信用卡壞賬率飆升至8%，已經接近金融危機最高點。而除了小型銀行的違約率之外，也有不少其他信號暗示著美國的債務危機似乎重現。如據美國的四大零售銀行花旗、摩根大通、美國銀行、富國銀行數據顯示，2017年的信用卡壞賬損失上升了20%，不良貸款總額達到125億美元，消費者的債務負擔能力出現惡化。這一故事，也曾經發生在2008年。眾所周知，自布雷頓森林體系之後，美元確立了世界霸權地位，從此由「發展世界經濟」轉變為「控制世界經濟」，只需發動印鈔機，就可以換匯其他國家物美價廉的商品，而他國辛辛苦苦賺來的外匯，又換回了美債等美元資產迴流美國。由此，美國憑藉著「債務驅動型」的發展模式，成為世界上唯一一個能夠「躺著賺錢」的「消費國」，只需玩著金融遊戲就可以大把賺錢。但是，世界上哪有十全十美的事情，在美國薅世界的羊毛的同時，副作用在國內開始顯現了。既然玩著金融遊戲就能賺錢，那麼何必去搞實業？美國的實業，悄悄被蛀空。而與實業對應的，是美國普通民眾的飯碗與生活。這一情況近年以來越演越烈，曾經居於美國主導地位的中產階級被無情碾壓，取而代之的，一邊是高高在上的華爾街精英們，一邊是為這些華爾街精英打工的低收入人群。當金融空轉、實業空心，貪婪的資本家們還想憑藉資產泡沫賺錢，怎麼辦？虛高的大泡沫要想賺錢，就勢必找人在更高的價位上接盤，而接盤的人，就是普通民眾。資產價格太高，民眾們消費不起怎麼辦？那就鼓勵負債、借錢消費唄。美國的銀行與金融機構想盡各種辦法，發明出了無數「金融創新」，編織泡沫永遠上漲的神話，提供各種金融上的便利，讓個人借錢消費，即使是根本就無力還款的低收入群體也不放過，誓要榨乾民眾的最後一滴血。然後，聰明的資本家們把個人債務打成包，讓各種債務摻雜在一起，最後再通過市場賣給其他機構，機構再賣給個人，玩著擊鼓傳花的遊戲，誰都不肯相信自己是最後一棒。然而是雷總有爆掉的時刻、遊戲總有玩不下去的那一天。現在的美國，就好像是一顆世界上最大的定時炸彈，如果不能疏導自己的矛盾和危機，早晚有一天會被引爆。接了盤的民眾總有接不起的那一天，這時就是資產價格觸頂之日。當再也找不到接盤的人、當民眾終於還不起債違約、次貸危機就此引爆，曾經被瘋狂追逐的資產迎來下跌一刻、被恐慌性拋售，銀行為了保全自身凍結信貸，若是民眾無力還貸，那麼連唯一的房子也要被收走，反過來還要欠銀行一大筆利息！2008年次貸危機之後，美國房價下跌了50%，千萬美國民眾失去了自己的住房。簡單來講，就是一個窮人幫助富人成功上位，然後最終套牢自己的遊戲。當下，美國違約率飆升銀行的主要客戶，就是那些信用較差的客戶，然後其通過利率較高的次級貸款來獲得收益，與2008年大危機之時如出一轍。（3）歷史不會重演，但會驚人的相似。同樣的一幕，也在中國上演。2008年之後，為了刺激經濟，我們放出了「四萬億」這個大招，開啟了「國民經濟加槓桿」的模式，主力是製造業企業、房地產等，各種基建項目紛紛上馬，各類地產項目紛紛啟動。然而好景不長，過了幾年之後，曾經火上澆油的樓市，面臨著「一地庫存」的尷尬。於是，為國接盤的時刻到了，2015年開始，「漲價去庫存」「舉債賭國運」的好戲上馬了。同時，各種「金融創新」被發揮到了機制，銀行、信託、保險、互金等金融機構輪番上場，變著法地為居民提供資金渠道。有錢的可以出錢買房、沒錢的借錢也可以買房。2017年，各地開始實行的舊房改造貨幣化，讓房屋拆遷後的補貼變成了貨幣，老百姓「窮的只剩下錢了」，只能拿錢去買房。於是，三四線的老破小房價格出現了離奇暴漲，當然庫存情況也大大改善。2018年，各地間展開了一場聲勢浩大的「搶人」大戰。加之前幾年的去庫存影響，徹底激發了人們購房慾望。幾年前那種「萬人搶房」的戲碼再次上演，房價也隨之水漲船高。20年接盤俠成長史，呈現給我們的就是槓桿轉移史。（4）時至今日，房地產這個最大的泡沫已經危如累卵，誰能來為泡沫續命？誰能承受泡沫破裂的代價？2017年，我國房地產存量房的總市值大概是300萬億計算，但我國的基礎貨幣只有30萬億左右。也就是說，只要有十分之一的買房者套現離場，就可以耗盡所有貨幣！而比房價暴漲更可怕的，是背後的債務問題——目前，中國家庭債務槓桿率已逼近美國次貸危機前夕！1996年中國居民槓桿率只有3%，2008年也僅為18%，但是自2008年以來居民槓桿率開始呈現迅速增長態勢，短短六年間翻了一倍，達到36.4%。到了2017年三季度居民槓桿率已經高達48.6%。中國民居快速加槓桿的背後，反映了中國房地產價格脫離基本面（居民可支配收入）的快速上漲。2016年，中國購房抵押率LTV達到50%，美國次貸危機爆發前整體LTV接近60%。現在，4億房奴正在焦慮，因為他們除了房子已經一無所有；而其他9億人更是焦慮，因為他們連成為房奴的資格都沒有！（5）然而最大的問題在於，泡沫興、百姓苦，泡沫滅、百姓還是苦。聰明的富人們早已卷錢跑路，剩下的一地雞毛卻得百姓們來扛。日本房價泡沫破滅之前，已有一些富人們悄悄跑路，向海外轉移資產。日本房價泡沫破滅之後，借錢買房的老百姓們不得不借高利貸償還銀行，借新債換舊債，在還債中了此餘生。老百姓們不好過，經濟也別想好過。泡沫破滅之後，老百姓們沒錢消費、也不想消費了，企業們也不願意貸款擴大投資生產了，「通貨緊縮」 的魔咒籠罩了日本，時至今日也無法擺脫。在這期間，日本使出了洪荒之力，也無法推高物價，甚至有家棒冰企業就因為25年來首次漲價5毛錢而高管集體道歉。與此同時，資產價格也是連續下跌。東京房價自1993年（高點是1991年）至今下跌超過了50%。百姓，才是一個國家的中流砥柱。沒有百姓們的消費，就沒有需求；沒有需求，就沒有企業；沒有需求，更沒有資產；而什麼都沒有的社會，怎麼可能有發展？鐵索連舟、火燒連營！因此，國家才會以壯士斷腕的決心，對資本亂象進行徹底清洗；對於我們個人而言，就要順勢而為，只有及時為自己的財產構建一道堅固的護城河，才不會變成「一夜暴負」的時代炮灰。如今去槓桿正在進行，但解決的難度極大，這需要一個長時間的過程。資產泡沫可以被捅破，可債務不會憑空消失。在這個時候，我們一定要睜大眼睛、時刻警惕，遠離一切高負債、高槓桿的投資行為，十年一輪迴，別讓自己又成為了被收割的對象！
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