負利率時代：要讓房價下跌太難-董登新個人專欄-搜狐博客

負利率時代：要讓房價下跌太難——加息與資本所得稅「搭配」可以標本兼治武漢科技大學金融證券研究所所長 董登新（教授）今年上半年，中國CPI漲幅為2.6%，PPI漲幅為6%。剛剛公布的7月份的單月數據顯示，CPI漲幅為3.3%，PPI漲幅為4.8%。相比之下，現行銀行存款利率水平已遠低於物價漲幅，以定期存款為例，半年期存款利率僅為1.98%，一年期存款利率只有2.25%。很顯然，無論從上半年的物價漲幅來看，或是從下半年的通脹預期來看，我們目前正處在一個典型的「負利率時代」。在負利率時代，尤其是在通脹預期不斷被強化的環境下，存款將會遭致「負利率」的損失，存錢不如花錢，除了強制性儲蓄，「不存款」成為老百姓無可奈何的選擇。於是，存款被迫從銀行「逃出來」，然而，銀行外面的世界卻又是「流動性過剩」的，因為我們執行的是廉價的貨幣政策和寬鬆的信貸政策。因此，熱錢、遊資與各類投機資本糾結在一起，它們逃無可逃、炒無可炒，為此，它們飢不擇食，逢貨必炒，甚至是無所不炒。比方，它們不僅炒房、炒金、炒股，而且還炒蒜、炒豆、炒油、炒葯、炒茶；它們不僅在國內炒，而且還跑到國外炒。儘管如此，「炒」的對象不同，投資風險也是大不同的。就目前形勢來看，哄抬食品類商品價格的行為已遭政府強力封殺，因此，炒食品類商品的政策風險遠大於市場風險。此外，政府並未封殺的「炒貨」——包括炒房、炒股及炒金。總而言之，在負利率時代，炒是一種時尚，炒是一種追求，當然，炒也是一種無奈。即便如此，在目前中國，炒金不如炒股，炒股不如炒房，這也是不爭的事實。正如大家所說：股市漲跌是投資者信心強弱的體現，然而，股市反彈或上漲所產生的信心，則同樣會傳導或表現到房地產市場上。在投資市場的長期趨勢上，我們經常看到的景象是：股價漲，則房價一定會上漲；但股市跌，則房價不一定會跌。因為房價與「本幣對內價值」呈反向變動關係——紙幣越是貶值，房產越是值錢。更何況，房產既可自住，也可出租，更可以瘋炒，因此，房產投資既是不動產投資，也是虛擬投資。這正是股票投資無法比擬的地方。（一）中國股市風險大於收益，股票難保值由於制度設計上的天然缺陷，中國資本市場缺乏真正意義上的公司債市場，只有單一的股市，然而，面對規模狹小的中國股市，單一的投資渠道直接導致股市的大起大落、暴漲暴跌。每遇牛市，人氣洶湧，如排山倒海之勢，存款從銀行搬家，瞬間流進股市，於是，股價暴漲，指數飛漲，全民炒股頓成壯觀一景，中國「快牛」便是如此瘋狂、如此一步到位的！然而，每遇熊市來臨，則一盤散沙、一鬨而散、不堪一擊，於是，人氣盡泄，一旦熊市失望變絕望，則很容易「跌過頭」。這便是熊市中的「群眾的力量」（散戶的力量！）。此外，退市制度也存在著嚴重的制度設計缺陷，由於唯一可以量化的「虧損退市法則」容易被操縱，幾乎所有超級垃圾股都可以通過「報表重組」以達到死不退市的目的，因此，退市制度形同虛設，致使垃圾股投機猖獗，垃圾股股價雞犬升天，泡沫翻滾，它嚴重扭曲了整個A股比價體系及估值體系，並帶來了極其惡劣的影響和不良示範效應。當然，除了制度設計的因素外，還有其他一些因素同樣嚴重製約著中國股市的價值投資和長期投資，例如，中國13億人口的溫飽問題雖然解決了，但人均GDP只有幾千美元，仍排列在世界第100位左右，我國廣大農民尚缺乏最基本的社會保障（養老保險），上市公司的國際競爭力和盈利能力普遍不高，分紅水平低下。因此，對於投資者而言，「炒」（差價）是中國股民的唯一選擇，因為急功近利地「炒」與飢不擇食地「炒」都是一種短炒行為或賭博心態。（二）金價與美元捆綁聯動，黃金並不保值事實上，黃金是不保值的。因為黃金與美元的關係：美元升值，黃金就不值錢；美元貶值，黃金就會漲價。對於投資者而言，黃金除了純粹的收藏價值外，幾乎沒有什麼用途，而且還要付出不菲的保管費。更何況，黃金並不保值。自1973年黃金非貨幣化以來，金價經過了大起大落和暴漲暴跌的過程。1980年，世界黃金最高價格上漲至850美元/盎司。然而，1999年世界黃金價格最低跌至252美元/盎司。也就是說，1999年黃金價格下跌到僅相當於20年前金價的29%！不到1/3！這便是所謂的「黃金保值」？1999——2001年，金價基本處於300美元/盎司附近徘徊，直到2002年，黃金價格也無太大起色，當年最低價曾低至277.75美元/盎司。只是2004年以來，隨著有色金屬價格的不斷上漲、美元再度危機、第三次石油危機的到來，以及世界性通貨膨脹加劇，黃金價格才在2007年末、2008年初一飛衝天，並在2008年1月3日攻克850美元/盎司的歷史最高價位之後，2008年3月14日，金價首次突破1000美元/盎司大關，盤中一度摸高1001.5美元/盎司，隨後回落，當天收於993.8美元/盎司，瞬間輝煌後開始下行。2008年11月上旬，黃金價格回落至700美元/盎司附近終於止跌。2009年12月2日，黃金價格再創歷史新高，盤中首次突破1200美元/盎司，當日收盤1215美元/盎司，至今一直徘徊在1200美元/盎司上下。可以預料，1200美元/盎司將在相當長時間裡構成未來金價的「箱頂」，甚至是一個歷史性的「大頭部」！實際上，就近30年來看，如果剔除物價上漲因素，則黃金也是貶值的。例如，若以2009年的美元來計算，1980年金價高點為2359美元/盎司，遠高於現在的1200美元/盎司的金價。退一步講，即便算上物價上漲因素，按名義美元計算，1980年金價曾一度高達850美元，在30年後，金價也不過漲到1200美元/盎司，也就是說，包含物價上漲在內的年均升值率也只有1.1%！由此可見，「黃金保值論」是缺乏科學依據的，屬於無稽之談。（三）房產將是中國居民的最佳保值工具既然黃金不保值，而股票難保值，那麼，為什麼說房產是中國居民最佳的保值工具呢？依據何在？30年的改革開放，中國工業化快速推進，然而，工業化並未同步推動中國城市化的進程。儘管工業貢獻了GDP的50%以上，但中國城市化的水平仍然低下：其一，目前中國大多數人口居住在農村，而且40%以上的勞動力仍在農村從事傳統的農業生產；其二，作為城市化標誌的第三產業所佔份額低下，無論是GDP貢獻份額，或是接納勞動力就業比例，我國第三產業所佔比重均只有30%略多的水平，這與西方國家超過60%的比例差距十分遙遠。如果說城市化是世界趨勢，同樣也是中國後工業化時代的大趨勢，那麼，這就意味著將來至少要有過半的中國人口需要遷入城市或是生活在城市，因此，稀缺的土地資源和膨脹的城市規模必將進一步拉動中國房產價格向上步步攀升。這是一種長期趨勢，長期而穩定的升值空間正是房產投資與保值的潛力所在。更何況，在原本「紙幣貶值剛性說」的論證下，再加上應對世界性金融危機的擴張性政策——廉價貨幣政策與赤字財政政策「發酵」：在低息刺激下的信貸膨脹，以及4萬億的中央投資計劃及更大規模的地方投資計划出籠，不難預料：在赤字財政、廉價貨幣政策、流動性泛濫，以及負利率環境下，可以判斷，如果不加息，房價仍會不斷上漲。因此，從目前客觀形勢來看，加息既是當務之急，也是抑制房價繼續上漲的有力武器。儘管如此，貨幣政策對房價的影響和作用，仍然只是短時的、短期的，但從長遠來看，客觀的「城市化進程」以及主觀的通脹預期，房產都將被迫成為中國居民保值工具或投資工具的首選。尤其是當目前的房市新政力度一旦減弱，房市悲觀預期一旦減輕或消失，房價定會快速反彈走強。為此，筆者主張標本兼治、長短結合的治理對策：從短期來看，加息有利於抑制人們對地皮和房產的巨大需求，進而抑制地價和房價的繼續上漲；但從長遠來看，開徵炒房所得稅（也稱「房產交易所得稅」），有利於直接抑制或間接打擊炒房行為的過度投機。不過，如果要加大對「炒房客」的打擊力度，那麼，房產所得稅必須按照「資本所得稅」格式進行改造，並按房產持有期長短，拉大稅率檔次差別，但在名稱上可以繼續採用「房產所得稅」的稱呼，這樣，老百姓易於接受。房產所得稅稅率表設計房產持有期房產所得稅稅率10年以上20%5——10年25%3——5年35%2——3年40%1——2年45%1年以內50%上述房產所得稅正是按照資本所得稅（或稱資本利得稅）的格式設計的，只有房產所得稅，才能真正「精準打擊」炒房客。反過來講，如果房市新政真的是要打擊「炒房客」，那麼，如此設置的「房產所得稅」，一定是威力無窮的。只有這樣的房產所得稅，才不致於打擊中國房地產業和房產投資者。相反，房產保有稅，既打擊房地產，也打擊房產投資者（保值增值者），但唯一不能打擊的是炒房客。
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