老年公寓-市場新機會

一基本概念1.相關產品概念 從老年人住宅的經營管理看， 大致可分為三種模式： 第一是公辦公營式； 第二是公辦民營式； 第三是民辦民營式。 目前社會上出現的專為老年人提供長期居住場所的機構類型可分為傳統敬老院、 福利院和新型老年公寓。 福利院一般按照第一種模式， 即公辦公營式進行經營， 第二種公辦民營模式則更像目前國內流行的敬老院， 老年公寓應屬於民辦民營式的經營模式。 國內專門針對老年人的住宅用房除了社會福利院、 敬老院外， 純屬社會化經營的老年公寓目前還很奇缺。 雖然， 在上海打著「老年公寓」 旗號的養老機構在最近幾年湧現出了不少， 但由於這樣的「老年公寓」 依然帶有強烈的社會福利色彩， 所以它與真正意義上的作為一種商品房新產品出現的老年公寓還是有其本質差別的。 不過， 這種作為純老年居住住宅的 「老年公寓」 作為發展程度較高的新開發項目已成為一個引起有關方面充分關注的問題。2.老年公寓概念 所謂「老年公寓」 ， 就是專門為老年人建造的生活設施齊全、 公用設施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區， 是一種居家養老與社區服務相結合的模式。 它既是一種新的老年人生活方式， 又是一種民辦民營式的經營模式， 更是一種城市老年人聚居形式。 老年公寓是一種新的居家養老方式， 不僅擁有分散的居家養老所沒有的各類保障服務設施， 讓老人既住得安心、 舒心； 又能擁有一般養老機構所沒有的家庭氛圍。所以，： 1） 減輕子女養老壓力， 提高社會效率。2） 有利於老年人身心健康。 3） 服務專門化、 系統化， 使老年人生活質量大大提高。 4） 老人仍擁有自己的居所、 配置自己喜歡的傢具， 讓老人既有「家」 可歸， 又能享受一般住家無法享受到的配套服務。 老年公寓已成為國際風行的第三種養老模式， 為老年人服務已成為一種新興的產業。二 老年公寓開發的市場機會點 1.我國已經進入老齡化社會 按照國際標準， 當一個國家或地區 65 歲以上人口佔總人口 7%或 60 歲以上人口佔總人口 1 0%以上時， 即為老齡化社會。 據有關統計資料顯示， 目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 1 . 45 億， 占我國總人口的 1 1 . 2%， 而且這個數字每年都在以 3%的速度增長。 我國進入老齡化社會已是不爭的事實。 根據國家有關部門統計預測，到 2025 年， 老年人將佔全國總人口 1 9. 34%； 到 2040 年， 老年人將佔全國總人口的 27. 8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。 另有調查顯示， 中國約有 1 000 萬名 80 歲以上的高齡老人需要照顧， 而城市老人中， 98%依靠自我養老。2.老年公寓市場潛力巨大 2000 年國家有關部門通過調查和分析預測， 到本世紀一十年代末， 中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的 1 /3； 另據中國老齡人協會估計， 中國老年人消費約每年 3000 億人民幣， 而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變， 其消費數額還將得到進一步增長。 由此可見「老年人市場」 是一個潛力很大的市場， 老年人產業， 尤其是老年人住宅產業是一個極待開發的產業。零點調查提供的分析顯示， 在中高收入老年人期望的入住方式中， 希望購買房屋產權的占調查總數的 51 %， 打算租賃房屋使用權的占 24%， 希望購買產權式酒店的占 1 6%， 打算採取其他形式的占 9%。 目前租賃市場上的房源較為零散， 適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟， 而產權式酒店購買受眾面也比較小。 這也意味著為老年人量身定做的老年社區市場前景看好。 3.老年人養老逐步向集中養老轉移 受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、 沒女的孤寡老人的安身之地） ， 國內老年人養老講究「三代同堂」 ， 老死不離兒孫。 但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變； 核心家庭趨於普及， 傳統家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現象不斷增加， 另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上「分而不離， 離而不遠」 的特點， 因此老年人不堪忍受「空巢」 的孤單寂寞之苦， 從過去不肯到養老院開始嚮往養老院， 養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。4.「421家庭"催生老年住宅的產生和發展" 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來， 「三口之家」 現已成為社會的主力家庭結構。 許多獨生子女成家之後， 所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子， 時間和精力嚴重不足， 再加之老年人多愁善感及實際上的「代溝」 ， 由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題， 老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。5.國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發面對我國進入老年化社會， 老年人生活問題已越來越被社會所關注。 在 2003 年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事， 中央領導對此十分重視。 國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人， 尤其是老年人養老與生活方面，並鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。 例如河南等地方政府採用養老服務機構建設用地可劃撥； 多項稅費可減免； 貸款條件放寬、 利率優惠等政策鼓勵開發商開發老年住宅地產。6.我國城市老年公寓發展現狀及存在的問題 我國第一個老年公寓於 1 986 年 6 月誕生於安徽省安慶市， 是由社會集資興辦並向全國開放的民營福利企業。 北京市第一個老年公寓是 1 991 年由清華園蘭照院改造而成的。 1 990 年上海首家老年公寓在浦東落成， 江澤民總書記為之題詞： 「浦江夕陽詩如畫， 秋色黃花送晚情。 」 據統計 1 998 年 1 0 月我國有 800 所老年公寓社區， 其中規模較大、 設備齊全、 知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、 天津鶴童老年公寓、 上海眾仁老年公寓、 樂山夕陽紅老年公寓等。 1 996 年 9 月， 蓋州市決定建造「華夏桃源村」 老年公寓， 規劃用地60 公頃， 總建築面積20 萬平方米， 可供 1 萬名老人居住， 預計總投資 8. 1 7 億元。 上海的康樂小區， 在設計前就預計出居住老年人口數， 確定在小區內配套建造一處 200 平方米的老年人活動室和兩棟示範性的老年住宅， 正式列入小區建設計劃， 並按老年人的特殊需要進行專門設計。 整個小區設計完成後曾在國家建設部召開的全國各省市示範小區設計評審會上受到專家們的好評。 尤其是小區建設具有特色的老年社會專用設施引起者的極大興趣， 它體現了上海這個老年型城市的特點。 小區建成後， 不少報刊雜誌都對小區新穎的設計造型、 優美的規劃布局、完善的配套設施以及建有老年社會專用設施和老年住宅等建築特點作了報道， 深受人們讚賞。 整個小區經國家建設部的專家評審， 被評為全國參賽工程的優美住宅小區和全優工程。設備齊全、 功能良好、 符合老年人安享晚年需要的老年公寓， 其示範效應已在一些地方掀起了開發「銀色產業」 的熱潮。 首先， 「銀色產業」 浪潮雖已掀起， 但其波及力度遠遠不夠。 目前全國農村鄉鎮和城市街道興辦的敬老院 4 萬多所， 所養不過 75 萬人。 全國個體、 私營和合營的福利事業中養老的老年人， 據推算不超過 20 萬人， 也就是說， 目前全國在養老設施里養老的老年人不過 1 00 萬人， 不足老年人口總數的 1 %。 矛盾便在於此， 一邊是老年人口急劇增加， 興建這些福利機構是一種必然趨勢， 一邊是經濟收入有限， 不可能把老年公寓當作高消費的場所， 老年人的需求是舒適、 安逸又價格適中的老人居， 這對於想賺大錢的投資商而言大多還處於一種觀望態度， 不想貿然斥資於收益微薄的老人產業中去。 其次， 從已建成的老年公寓來看， 存在數目少、 規模小、 分布地區不廣等問題。 前文已經提到， 我國現有不同規模的老年公寓 800 家， 規模都比較小， 初具規模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、 天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數不多的幾家。 很多城市的老年公寓建設尚處於啟動階段， 北京市僅有幾家房地產公司對這種新型房地產商品類型進行了調查摸底， 許多房地產開發企業還未注意到這一具有相當生命力的房地產商品新類型。 再次， 市面上現有的老年公寓品質層次較低， 一些地區存在名為老年公寓的住房， 並未考慮老年人的生理行為特徵， 其居住小區不僅規模小， 配套設施不齊全， 而且多為原來的已開發住房， 只冠以「老年公寓」 之名進行銷售， 從選址規劃， 戶型設計到相關服務設施的建設與實際意義的老年公寓相去甚遠。 即使是專為老年朋友開發建設的老年公寓單在物業管理方面也存在不足。 老年公寓開發完畢後的經營不僅是一般的物業管理， 而且是多種專業化經營和管理， 更需要體貼入微的服務態度和質量。 而大多開發商或物業管理單位對老年公寓的管理卻是泛化、 片面化， 往往只流於形式， 不能進行深入的管理。 而科學合理的專業化經營和「以老人為中心」 的愛心服務並建立信譽和知名品牌， 是老年公寓項目建設進入良性循環的關鍵， 這就要求開發商在具有較好的房地產開發水平的同時， 聯合專業服務單位提高自身的管理服務水平， 為住戶提供特殊的服務。7.老年住宅在京、滬等地備受關注 最早的老年公寓就出現在北京和上海。 上世紀的九十年代初， 在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下， 中高檔老年公寓一直供不應求， 排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期， 北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗後， 結合本地區老年人生活習性建老年公寓， 取得了良好的經濟效益和社會效益， 而近年京、 滬、 浙等地推出的中高檔老年公寓和度假型老年公寓均收到市場的青睞。8.我國城市老年公寓的發展方向 老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽， 因此對環境質量要求較多， 而現 有的養老院、 福利院因歷史原因， 大多選址於市中心， 噪音和空氣污染相當嚴重， 相信隨著老年人對養老質量要求的提高， 其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢， 且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。 隨著居民生活水平的提高， 老年人對居住的要求更加講究。 他們年輕時由於競爭環境和迫於生計， 終年奔波於城市中間， 渴望回到自然卻又無法自主， 退休後如釋重負， 輕鬆了，無牽掛了， 迫切需要回歸自然， 與山水園林親密接觸， 過著「桃花源」 式的田園生活， 頤養天年。 因此「山水型老年公寓」 的出現將倍受他們的青睞。 根據老年人的生理特點， 世界衛生組織對全球人口的身體和平均預期壽命的測定重新劃分了年齡組： 由於各個年齡組的老人對住宅的需求有所不同， 因此開發修建一種適應不同年齡組老人特點的綜合性通用老年公寓， 該住宅與其他相比最大的不同在於： 在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎上， 它能根據居住老人的實際情況， 改善和增加必要的設施及醫護系統來幫助提高老年人的自主和自理能力。 針對老年人的生理特點， 綜合性通用住宅的設計要點就是避弊趨利。 樓層不能太高， 6 層以上必須設電梯， 電梯間和樓梯適宜大， 可放置輪椅和安裝升降椅。 住宅入口及門口面積宜適當增大， 便於輪椅通過， 並在通過處安裝或預留裝扶手的埋件。 室內地板應當平坦、 防滑、 沒有高差， 不可設門檻等障礙物， 防止老人摔跤和便於輪椅通過， 浴池底也應防滑。 廚房衛生間面積要適當加大， 便於坐凳或坐輪椅時使用， 日照採風要順暢。 除了以上這些特點之外， 通用住宅的一個顯著特點是依據老人在不同時期因生理變化帶來的不同需求而設計: A.年青型階段 這類型老人生活能夠自理， 因此住房面積不必太大可開闢出一定面積作為儲物室， 但要有相應的廚房、 衛生間和相應的服務網路， 如菜市、 超市為這些老人提供生活方便。 老人可以關門生活， 不受外界干擾， 也可以到附近的服務機構中參加活動或尋求幫助， 服務人員可提供上門服務。 B.老年型階段 這類型老人由於身體素質逐漸下降， 導致生活不能完全自理， 但還無須增設醫療康復設施， 因此室內設計轉為無障礙設計， 可將用於儲物的空間重新利用起來， 拆除後以便增大活動空間； 傢具、 器具和設備要配置在便於老人操作的位置； 另外， 住宅入口、 衛生局、 浴池、 坐便器旁應增設扶手攜動； 地板防滑措施再次鞏固； 門最好改為推拉式並要有顯明的色彩標誌， 以提醒老人注意； 房間照明要提高兩倍以上， 便於老人靠視覺獲取信息。 此外， 改變方向或有高度的地方應用鮮明色彩； 安裝警鈴以便及時或自動地發出警報， 使老人能夠得到幫助； 增設專門家政服務人員為此類老人提供日常必需服務。 C.長壽階段型 這類型老人是需要特別護理的。 這段時間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設計的大部分功能外， 還應開設治療、 護理、 康復及臨終關懷等較齊全的醫療康復設施。 室內要給護理人員留下足夠的護理空間， 特別是浴室和衛生間一定要放大尺寸， 保證老人活動需要和協助老人所需空間。 電話、 電燈開關都要裝在老人床頭易觸摸的位置。 室內應設有同整棟大樓安全警報系統相連的緊急呼救設施， 以應付老人突發病和其它突發事件的發生。 總之， 要融服務、 醫療、 護理設施為一體，老人在這裡能夠得到全方位的護理。 三 年居住的產品需求特點 1.面積特點 1）老年人的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型 2）在敬老院中，每位老人人均面積15㎡；而一般公寓中，老人平均居住面積可達30㎡。2.功能特點A居住方面 B療養方面、學習休閑方面、交流方面 3.戶型特點 （ ） 4.設計特點（ ） 5.特殊要求（ ）總之老年公寓發展前景任重而道遠，老年公寓的連鎖、老年公寓加盟、都處在初步階段，可喜的是國內已經出現了一批老年公寓諮詢類的精英人群，每一步的發展都離不開大家的努力，還需大家群策群力，為了我們自己擁有美好的晚年！
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