謝逸楓:如調控房價暴跌後果就是中國經濟崩盤

07-06

文/謝逸楓

老謝可以負責任的講：「不要以為現在地方政府頻繁密集出台樓市調政策,就是一廂情願的盲目相信經濟學家、評論家的什麼房價暴跌論、拐點論、拋房論，什麼調控能讓房價暴跌、讓房價暴跌到買不起房的人都買得起、讓投資投機者紛紛拋房、會讓房企降到成本價賣房，如果不拋棄這樣的幼稚、天真的想法,你永遠買到不房，因為要多奮鬥幾十年，永遠白乾幾十年。因為房價暴跌會發生非常可怕的事情，後果就是中國經濟崩盤,爆發中國金融危機，政府不會愚蠢、傻到這麼簡單的道理都不明白。1997年、2008年的亞洲、美國爆發金融、經濟危機時，就大規模的拯救房地產，2014年到2015年不是這樣，就是因為房價暴跌比暴漲更加的恐怖。「

目前中國經濟還沒探底、債務還沒還、土地還沒供應完成指標、銀行貸款還沒、實體經濟還沒復甦、基礎設施投資還沒錢、保障房目標還沒完成，怎麼可能就消滅、打死、真打壓房地產。"某些經濟學家鼓吹什麼「房價拐點來臨否"、「連夜緊急降溫，樓市會否重蹈去年股市覆轍"、"貨幣政策陷入囚徒困境"是極其可笑的。

其一是這不是中國樓市政策拐點，中央、部委未出全國性政策，是局部收緊的分類調控、因城施策、一城一調，分區施政的體現，貨幣政策沒有轉向全面收緊。其二是這不是去中國房地產化，是保護房地產穩增長。經濟下行壓力大，不可能打死房地產。離開房地產，經濟必崩潰。經濟要探底回升，企穩，貨幣政策不可能過分收緊。其三是這不是降房價，是降漲幅，是讓房價上漲減速。房價怎麼樣漲幅回落就會怎麼反彈回去並且報復性暴漲。前二輪收緊型調控就是證明。政策怎麼可能讓房價下降，政策不改變土地政策，調控必再失敗。其四是這不是股市，房市是實體經濟，產業鏈長，房地產是支柱產業，股市不是。其二者的環境與形勢不同。其五是這不是全國去槓桿化，局部收緊調整，前八月去庫存才0.1億m2，要消化庫存，不可能一刀切去槓桿。

中國樓市成為貨幣、銀行、社會、家庭、個人的資金"堰塞湖"，一旦崩塌後果將不堪設想。樓市似乎成為了貨幣的堰塞湖，它們「瘋狂」湧入的同時，也在懼怕著，因為這「湖」一旦突破極限而崩塌，後果將不堪設想。貨幣政策是宏觀政策，不僅僅針對一個市場。目前從各方面綜合來看，貨幣政策保持穩定就可以，不要進一步放鬆或收緊，一方面是因為經濟下行的壓力仍然不小，仍需要貨幣政策保持一定的寬鬆，為財政政策、穩增長創造一定的條件。另一方面，如果貨幣政策進一步放鬆，或許會催生資產泡沫進一步膨脹，以及匯率貶值、資本外流加劇等問題。

不要以為抑制資產泡沫就是解讀為這是針對房地產，針對房價，針對個人住房貸款槓桿，這僅僅針對部分城市、部分投資投機需求、部分第三方投資融資平台、針對產能過剩行業。其一是抑制資產泡沫的首當其衝就是土地市場，另外才是商業地產，住宅市場根本不擔心。其二是銀行貸款資產才是最嚴重的，但是房地產貸款卻不是。其三是個人住房貸款槓桿總體非常低，不擔心會引起什麼金融危機。其四是住宅市場不屬於過剩行業，需要大量的新房。其五是三四線城市庫存需要引導，特別是土地供應方面。其六是房地產的好壞對中國經濟的影響非常重大，為什麼說地方調控政策的出台力度是逐漸推進的。其七是中國經濟最大的泡沫不是住宅市場，是土地市場、是股市、是過剩行業。

中國樓市政策拐點未到，地方樓市密集出台調控是分類調控、因城施策、一市一策、分區施政的具體體現。其一是截至到2016年10月5日，已有35個城市出了調控收緊的城市，其中23個限購城市，8個限貸城市，首套房貸首付提高的城市14個，最高為40%，基本為25%-30%，二套房貸首付提高的城市14個城市，最高為80%，大部分為50%-70%，控制地價上漲的城市10個，8個完善商品房預售管理，加強金融監管力度的城市10個，增加土地、住房、保障房供應的城市20個。其二是全國性的政策沒有出，如國務院、中央、部委的專門文件。其三是這輪地方樓市調控的政策措施、手段、目標都是上輪的，猶如重蹈覆轍，力度大的就是南京、杭州、深圳，其他城市基本松於上輪調控。其三是35個城市，代表不了中國房地產市場，因為全國還有600多個城市、2000多個縣市。

地方樓市調控不可能讓房價暴跌，即使限購、限貸、房貸首付上調等政策不斷出來，都是不可能的。這輪調控的意圖是希望熱點一二線城市房價上漲速度減速，擠壓出部分投資投機、改善需求到需要去庫存的三四五線城市。其一是去庫存任務還沒完成。到2016年8月，歷經8個月努力，成功去掉0.1億平方米的房地產庫存。其二是地王還沒解套。到2016年9月，全國已爆發260個地王，這些地王怎麼辦。其三是三四五線城市庫存等於沒動，熱點一二線城市已經庫存不足夠了。其四是一二線城市最大問題就是供需不平，供小於求、新增土地與住房緊缺、庫存不足，沒有解決這些問題，肯定會再次暴漲，只不過是讓房價再次暴漲推遲。其五是房價漲幅的下降，不是房價下降。

現在很難找到讓房價暴跌的理由，不要用什麼調控去理解。第一是現有「房奴」不允許降價，有房的人肯定不會這樣想。第二是傳統觀念的束縛，有房才有家。第三是買漲不買跌的慣性，越跌越沒人買。第四是產業鏈影響，57個產業，沒有任何一產業可以代替的。第五是通貨膨脹的因素，沒有房地產，肯定爆發惡性通貨膨脹。第六是投資房產相對安全，因為人民幣貶值，實體經濟成本高。第七是你不買總有人買，這就是市場。第八是城鎮化的推動，長期看依然還會上漲。第九是政府、銀行不會讓開發商降價，你懂得的。

買不起房的市民都盼著房價下跌，如果房價真的暴跌的話，中國面臨的將是很多無法預計的後果，包括買不起房的。假如調控讓房價暴跌就會發生可怕的事情，就是中國經濟崩盤、爆發金融危機。因為如果中國房價像日本當年下跌71%，會產生什麼後果？

第一是中國經濟崩盤。1997年、2008年、2014年中國就是最好的證明，另外是日本、美國、俄羅斯就是最好的國家案例。房地產市場衰敗引起的中國經濟嚴重下滑，中國經濟增長可能會是負增長，印度超過中國可能越來越大。第二是百業蕭條，57個產業鏈面臨現金流崩潰、資金鏈斷裂。第三是嚴重的社會問題，婚姻、生育、家庭矛盾增多、房主鬧業主、炒房客會示威，社會不安定的局面加劇。第四是社會信用體系和法制體系將會接受考驗。欠債不還，企業和個人的信用將會降級，人與人之間和企業之間將會出現嚴重信任危機。經濟社會問題引發的違法違紀事件將會層出不窮，法制體系運轉繁忙，並且有可能出現一些從未出現過的法制問題。

第五是爆發金融危機，金融系統安全受到嚴重破壞，銀行最慘重的受害者。房價下跌，銀行可能是最慘重的受害者。房地產貸款佔到商業銀行總貸款的20%以上，地產行業如果受到重創會讓許多貸款面臨違約。房價下降30%銀行將增加1萬億元的壞帳，所以房價如果暴跌，那麼銀行就會受巨創。如果是包括政府、房企的土地抵押貸款，肯定會佔到30%以上。第六是中小房企紛紛申請破產處理。房地產一直都是中國的支柱產業，全國目前有數萬家大大小小的房企，其中許多中小房企都是半路出家，沒有強大的資金支持。如果出現房價腰折式暴跌，那麼這些沒有強大資金作支撐的放棄，為了降低損失，大部分房企都是申請破產。只要房價暴跌，那麼這種倒閉現象絕對不是小範圍，而是波及全國，企業將會紛紛申請破產處理。

第七是地方政府破產。特別是房地產收入佔到地方財政最高的城市，還有依賴房地產經濟發展的、基礎設施投資的城市。一旦爛尾樓遍布全國，地方政府肯定不可避免的受到重創。房價暴跌，房子也會越來越不值錢，買房的人會大大縮減，到時候，必然會出現大量的爛尾樓，因為開放商已經破產了，銀行也沒有資金在貸款給房企。第八是失業率飆升。眾所周知全國房企大大小小數萬家，解決了多少人的就業問題。除了房企外，地產行業還涉及到建材、裝修等57個行業，一旦發生大批房企倒閉現象，那麼這些行業也將會受到重創，甚至於破產，連帶效應會接踵而來，企業破產也就標誌著員工失業，失業率方面帶來的影響和衝擊是非常非常大的。

第九是財富差距更加懸殊。失業率增加，經濟蕭條，最痛苦的莫過於老百姓，在如此現狀下，那些富人擁有者將會加大勞動者的剝削，因為勞動力太多，財富會更加集中。第十是惡性通貨膨脹，貨幣貶值嚴重。房子的保值性沒有任何意義了，資金就會外流，再加上國家不會讓國有銀行倒閉，拯救銀行的辦法只有瘋狂的印鈔票，增加貨幣流通量，實行寬鬆政策，這樣，貨幣貶值就會更加嚴重，貨幣購買力將下降近一半，錢也就開始不值錢了。況且人民幣不斷貶值，又是貨幣超發，後果不可想像。