保障房：棚改仍是重頭戲，惠民生、促經濟

「今年中央預算內投資增加到4776億元，但政府不唱「獨角戲」，要更大激發民間投資活力，引導社會資本投向更多領域。」

「加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。「

「增加公共產品有效投資。確保完成「十二五」規劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目。主要是：棚戶區和危房改造。」

「多管齊下改革投融資體制。大幅放寬民間投資市場准入，鼓勵社會資本發起設立股權投資基金。政府採取投資補助、資本金注入、設立基金等辦法，引導社會資本投入重點項目。在基礎設施、公用事業等領域，積極推廣政府和社會資本合作模式。」

「繼續推進住房公積金領域改革。」

「住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。」

——李克強總理兩會政府工作報告（2015/03/05）

1棚戶區改造築底民生，仍是今年重頭戲

2015年是全面推進新一輪棚改工作的關鍵之年。繼續大規模推進棚戶區改造，不僅是重大的民生工程，也是拉動經濟增長的重要手段。中央對棚改高度重視並將其列為重點工作予以推進。關於棚改目標兩會表示「今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。「據此，中央計劃今年要繼續大規模推進棚戶區改造，同時將城鄉危房改造納入棚改範圍，更見政府對城鎮化建設大刀闊斧之決心，在經濟新常態下，棚改已成為各級政府必須啃下的」硬骨頭「。

圖：2011年-2015年保障性安居工程建設計劃

資料來源：中國房地產動態政策設計研究組綜合整理

兩會報告中「在基礎設施、公用事業等領域，積極推廣政府和社會資本合作模式；創新和完善地方政府舉債融資機制。」等表述都為保障房建設融資創新提供了依據。2014年中央多次提出要引導社會資本投向棚改等領域，今年在棚戶區改造資金缺口較大的背景下，積極推廣政府和社會資本合作模式成為棚改資金的重要組成方式。

房地產投資信託基金（REITs）試點也在積極推進。1月中央出台的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中明確提出鼓勵REITs試點，多來源增加住房租賃市場資金供給，拓寬房地產企業的融資渠道，增加中小投資者的投資渠道，從而有利於促進住房租賃市場發展。一線城市保障房REITs試點已開始籌備，將是未來保障房建設吸引社會資金流入的重要渠道，其它融資工具也有可能放開，推動多元化可持續資金保障機制的建立。

另外，中央積極探索利用公積金渠道保障普通居民租房。兩會提出「繼續推進住房公積金領域改革。」而今年中央已在公積金支持租房方面進行改革，1月中央發布《關於放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，放寬租房提取公積金條件、簡化租房提取要件。其中，最為明顯的「無房職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。」十分利於緩解居民租房資金壓力。此次是繼上年10月公積金新政後，三部委對公積金政策的再一次放寬和完善，住房公積金制度的保障作用進一步加強。

兩會提出「住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。」此前住建部強調的「拓寬保障房源渠道，注意通過市場籌集房源作為保障房」再獲中央層面支持。棚改房源將不再局限於政府主導建設，商品住房較多的城市，可出台支持措施將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。這一方式對保障房與商品房起到雙向作用，一方面避免棚改大拆大建，對拆遷居民快速住房安置，又為當地房地產市場減輕庫存壓力。針對這一多贏的政策導向，地方積極響應，推進保障房源與市場存量接軌，福州市、陝西省、四川省、江蘇省紛紛發文或表態支持。

另外存量房轉公租房也再次成為新亮點。此前《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》已提到支持從租賃市場籌集公共租賃房房源、支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。一方面有助於盤活市場存量，解決房源尤其是公共租賃住房的房源問題，提高安置工作效率，對於租賃市場房源緊缺的城市也能進一步緩解供求壓力，降低租賃成本；另一方面支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，有助於企業探尋租賃型養老地產等新的經營模式，從而促進房企轉型升級。

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