確認抵押物價格應該知道的4個技巧

來自專欄實戰信貸經驗分享

某人申請貸款170萬元，拿兩套房產抵押。

調查了借款人的經營情況、資質情況、行業特點、現金流情況，沒啥大的問題，問題出在抵押物，在四五線小城，評估價每平方6800元。

在信貸業務中，一般情況下，信貸人員基本相信評估報告給出的評估價格，畢竟專業的人做專業的事嘛，評多評少一定有他的道理。

可是，當看到上面這兩套房產的評估價，內心還是相當的凌亂。明明知道這個價格不靠譜，卻又不知道如何下手。那麼，今天，我們就來說說，確認抵押物價格的4個技巧。

有個前提，抵押物座落地不是我們熟悉的地區，也不是平時工作的地區，否則，各個小區的房價可以倒背如流有木有？

1、認真閱讀評估報告，不迷信報告結果。看他的評估方法，是市場比較法還是收益現值法，是成本估價法還是假設開發法。

我們常說，立場不同，態度不同，抵押物的評估方法也是如此。抵押權人需要的是，把抵押物作為第二還款來源，一旦第一還款來源出現問題，抵押物可以依法變現、處置，收益優先受償，所以，希望評估價低一些好。而抵押人或借款人，則希望評得價格高一些，可以多貸一些款。回頭看，前面幾種方法中，市場比較法更接近抵押權人想要的目的，假設開發法更接近借款人的想法。

當評估方法不符合債權人的要求時，可能會要求重新評估，不然的話，不跟他合作了就虧大了。

好了，評估公司如果使用的是市場比較法評估抵押物，債權人還要審查，本次評估是否符合市場比較法評估的基本條件，比如，有沒有三個以上的具有較高的可比性的實例作為對照，以及評估公司及評估人員是否有豐富的經驗、計算評估價格公式中的相關數據是否符合規律？

如果分析評估報告後，一切都基本符合要求，也不是完全採信評估價，而是只作一個參考，進入下一步。

2、網路查詢，多家比較。拿上面的案例，根據房產座落地，小區，單元，樓層，打開某某客，看到同一地段二手房掛牌出售價格，是這樣的結果：

一家之言，可能不太準確，再打開某某同城，看到的是這樣的數據：

以下是某天下的信息：

顯然，評估公司給的評估價太不靠譜了，什麼原因讓他評這麼高呢？

跟評估公司經理電話溝通：麻煩你告訴我，怎麼評的這個6800的價格？

咱們還能不能好好地合作了？

3、走訪中介機構或評估對象小區的居民。現場調查抵押物，是要親眼看看房屋所在的小區的地段，了解周邊配套情況，醫院商場學校便利性，小區的建設年限，布局格式，綠化標準，安保措施，這些與房屋出售價格有直接的關係。這還都不是最重要的，最重要的是走訪小區或周邊的房屋中介，以買房者的身份了解某小區某單元某樓層（就是評估對象）的最低成交價格。既然都到現場了，不如多問幾個人，向小區居民打聽，多問幾個人，數據會相對準確。

4、走訪或諮詢不動產登記中心，或相關知情人。

理論上講，不動產登記中心有更準確的數據，近期成交價格，比中介掛牌價、評估價要公允得多。不論是不動產登記中心還是目標小區的知情人，不是主動就可以成功，而是需要運氣。顯然，這個技巧需要藉助已有的人脈資源，平時積累數據有多麼重要啊。做信貸的，天生就是信息彙集中心，打幾個電話確認一下，舉手之勞卻事半功倍。

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