樓市價量齊升 下一輪調控政府已有政策儲備

錢放在銀行越存越少,這是否已經成為困擾你的一大問題? 8月份CPI同比上漲3.5%,不僅創下今年以來的新高,更是22個月以來的最高點,居民實際存款利率已連續7個月為負。從歷史經驗來看,負利率嚴重時往往誘發房價猛漲。這與當前樓市調控的訴求可謂背道而馳。 客觀來看,短期內CPI上漲的趨勢很難扭轉,而「負利率」的格局依靠一兩次加息也很難改變。因此「負利率」是否會影響到樓市調控的進程,當前樓市又是否適合投資避險,這不僅是監管層調控的兩難,也是普通老百姓的一大困惑。

市場

負利率下樓市價量齊升

國家統計局最新數據顯示,8月份我國CPI同比上漲3.5%,創22個月來新高。「你可以跑不過劉翔,但一定要跑過CPI」,有關「負利率」的調侃話語再次在人們口中流傳。

數據顯示,我國CPI同比漲幅自去年底以來持續走高,在今年2月份達到2.7%的高點,超過了2.25%的一年期存款利率,居民實際存款利率也由正轉負。而根據8月數據,當前CPI不但超過了2.25%、2.79%的一年期、兩年期存款利率,而且首次超過3.33%的三年期存款利率,居民實際存款利率已連續7個月為負。

存款負利率給儲戶帶來的影響顯而易見。7月份當CPI同比漲幅達到3.3%後,城鎮居民一年期存款實際貶值首次超過1%,達到1.05%；8月份CPI同比漲幅再創新高,居民一年期定期存款實際貶值達到1.25%。這意味著一萬元存款在銀行放一年,實際縮水125元。

從歷史經驗來看,當負利率嚴重時,鼓勵居民財富進入樓市等資產價格市場的信號會得到強化,往往誘發房價猛漲。

上一輪房價猛漲就恰逢2007年物價快速上漲、負利率變得嚴重。根據中國社科院金融所尹中立的觀察,2007年當CPI超過5%以後,老百姓對負利率的擔憂與日俱增,投資者的情緒開始變得十分敏感,於是出現恐慌性購買資產的行為。

的確,今年4月以來新一輪調控以來一直處於抑制狀態的樓市,隨著7、8月CPI同比漲幅連攀新高,不少城市房地產市場也出現了反彈跡象。中國指數研究院的統計顯示,9月6日至12日監測的35個城市樓市交易情況顯示,這一周多個重點城市成交量連續上漲。其中,北京、大連和三亞成交面積環比漲幅都在70%以上,僅少數城市成交量環比下降。

另據「鏈家地產」市場研究部統計,9月上半月,廣州、蘇州、深圳三市成交數據出現明顯上漲。蘇州環比上漲達到28%,深圳成交上漲環比為18%,廣州商品房成交量更達到5494套,環比升幅37%,比8月份上半月的成交量多出1倍多。其中,9月9日成交554套,達到了8月份以來單日成交量的最高值,並且半個月中有10天的日成交量在300套以上。而就在大約一個月前,廣州房價將在第三季度量價齊跌幾乎還是共識,但現在關於房價走勢的爭議又開始重現。

原因

居民對房價上漲預期大幅上升

在一些業內人士看來,成交數據出現反彈是由於樓市調控政策逐漸被市場消化,部分剛性需求開始釋放。但不得不承認的是,由於「負利率」而引發的恐慌心理是導致需求入市的重要因素,也就是說這些所謂的「剛性需求」或許並非真正的剛性。

居民的這種恐慌心理在中國人民銀行19日發布的調查報告中也得到了體現。調查顯示,儘管仍有72.2%的居民認為當前房價水平「過高,難以接受」,但對未來房價,三季度有36.6%的居民持上漲預期,比上季大幅上升7.2個百分點。而由於存款就等於虧錢的現實,居民儲蓄的意願也略有下降,投資意願有所上升。38.8%的居民傾向於「更多投資」,較上季提高2.5個百分點。

當普通百姓對於負利率越來越擔憂的時候,國際熱錢也在通過各種方式進入樓市。據報道,全球最大的私募投資集團百仕通已經同意向香港鷹君提供大量資金,以開發後者2009年在大連所取得的土地,建造豪華酒店和高檔公寓。而全球房地產巨頭漢斯、和記黃埔、凱德置地、西蒙地產、普洛斯集團、鐵獅門等最近也開始潛伏進入一二線熱點城市。而當這些熱錢通過樓市進行套利的時候,最終受到影響的還是普通百姓的收益。

近日,新華社發文警告:「負利率」嚴重往往易誘發房價猛漲。顯然,本輪樓市調控能否真正收到實效,如何應對當前「負利率」所帶來恐慌十分重要。預測

政府已有政策儲備進行下一輪調控

9月9日,央行行長周小川稱,如果降至零利率,商業銀行的儲蓄成本為零,導致銀行沒有發放貸款的壓力。可適當管理利差,提高銀行積極性。國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌在上周的一個論壇上也建議,基於CPI上漲的壓力,可乘機推出存款利率浮動機制。此些言論很快就被解讀為加息的暗示。

加息雖然可能抑制資金為抵制通脹而湧進樓市加大泡沫風險,但同樣可能加大人民幣的升值壓力,吸引更多的熱錢湧入中國。此外,資金甚至可能湧入農產品等市場炒作,更繼續推高CPI,加大通脹預期風險。這對監管層來說,實在是一個調控的兩難。

不過,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出,雖然目前的物價可能還會高位持續一段時間,但從1990年到現在的240個月里,負利率大概有80個月,佔三分之一的時間。「負利率只是形成泡沫的重要因素之一。泡沫的形成還是經濟走勢、企業盈利水平、投資渠道的開放等因素的綜合結果。可以查看一下股市,我們歷史上也有很高負利率的時候,資本市場處於熊市的狀態。」

還有專家指出,當前對負利率問題不必過分擔憂。儘管負利率狀態已經持續數月,但考慮到未來通脹即將見頂後平穩回落,負利率進一步加劇的可能性不大。而在經濟未能完全復甦之際,貸款利率上調的可能性也不大。

拋開監管層調控樓市的決心不說,巴曙松認為,現在市場都估計在地產調控階段會出現一個「雙底」趨勢,即調控—成交萎縮—觀望—部分需求進場—局部放量,從而引發第二輪調控,且通常第二次調控會比第一次價格出現明顯下調。現在從數據來看,今年四季度到明年八九月份新開工房地產會形成大規模供應,如果在這個期間,需求下滑、觀望氣氛濃厚,價格的下調不可避免。「不能過分誇大剛性需求帶來的投資機會,如果是自住需求,可選擇自己財力擔負得起的房子,包括未來的廉租房。」

業內人士指出,對於可能的新一輪樓市調控,政府也有著充分的政策儲備。除了加息外,物業稅、房產稅、閑置稅等徵稅手段都可以對投資形成打擊；國家甚至可以採取臨時性措施,在一定時期內限制購房套數,或禁止異地購房等；此外,當前正在加大力度的保障性住房建設,從長期來看,只要能夠堅持就一定可以平抑房價。

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