海外房產投資，如何計算回報率？

很多人選擇國外買房投資置業，但是如果靠收房租要多久才能回本呢？那麼就讓我來看看什麼是租金回報率呢？下面為您介紹一下。

租金回報率是指月租房獲得租金同房屋價錢的比值。租金回報率衡量產方面投資收益情況。如在房產投資方面，租金回報率是衡量這個樓盤值不值，是否值得投資的一個很重要的指標。因為房屋的售價可能有水分，有泡沫，但租金是不會出現泡沫的，是市場的真實需求。

投資就是為了有收益，一般的投資者在投資房產時，往往是根據自己對一個物業口岸和人氣的認識來判斷，大多是憑感覺，當然這樣也可以買到比較好的物業，但好像總是缺乏科學的根據。 租金回報率是一種計算投資回報率的計算方法，主要是針對地產方面的投資收益的計算。可以通過租金回報率來衡量投資收益情況。那麼租金回報率該怎計算呢？

回報率分析法

公式:(稅後月租金-每月物業管理費)× 12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

租金回報率法

公式:(稅後月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款 期房時間內的按揭款)

03IRR法(內部收益率法)

房產投資公式為:IRR=累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/按揭首期房款 保險費 契稅 大修基金 傢具等其它投入 累計按揭款 累計物業管理費(備註:上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期範圍內)。

租金收入比在國際

租金回報率對比按照國際上一般的租售比(即房屋月租金與售價之比)來衡量住房投資價值，正常範圍應該在1:200至1:300之間。這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，200個月至300個月內能收回購房款，買房就是合算的。以最低值計算，其租金回報率也應該在5%以上。

調查發現，在112座城市中，只有6座城市的整體租金回報率超過10%。這包括摩爾多瓦的首都基希訥烏(14.17%)、開羅(12.00%)、雅加達(11.27%)、菲律賓首都馬尼拉(10.99%)、馬其頓斯科普里(10.11%)、秘魯首都利馬(10.09%)。而香港的排名是倒數的，回報只有3%左右。

租金收入比在國內

國內租金回報率在中國範圍內來看，回報率在降低。原因在於房價上漲速度遠高於租金的上漲速度，研究數據顯示，2004年至2008年，中國房價增幅高達60%到100%，而租金漲幅僅維持在2%上下。 上海已長期偏離這一數值，如果按國際標準，則上海目前的房價相比合理價位高出一倍以上。儘管目前房價已經遠超合理值，但地產業內還是對於價格會否下跌持懷疑態度。高力國際同天發布的最新研究報告稱，由以往幾年來看，一線城市住宅市場的低收益率無論在旺市或淡市一直維持低水平。由此，持續的低租金收益率其實更大程度上反映了投資者的風險溢價降低，而不是對價格產生下行壓力。

一般來說，5%以上的租金回報屬於適合投資的樓市，從數據來看，北上廣深已經墊底了，在國內的這四個城市中，北京的租金回報率最低，以1.37%在百城裡排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。排名分別為第94位、89位和95位。而在國外，美國的達拉斯、洛杉磯、紐約，日本的大阪、東京都有不錯的表現，租金回報率達到5%以上。下面是一些國外的租金回報率較高的城市。

達拉斯

達拉斯的租房回報率為7.35%，平均房價在233,000美元，達拉斯的房產市場健康指數是9.7，被稱為接近滿分10分的「非常健康」房產市場，僅有0.1%的負面資產反饋。這其中的部分原因是因為達拉斯在去年提供了3.9%的工作崗位增長以及過去三年以來6.2%人口增長，這也是房地產發展的長期利好因素。

大阪（日本）

相較於東京，大阪的公寓回報率是更高，為5.91%。

蒙特利爾（加拿大）

蒙特利爾的租金回報率約為5.09%，是三個加拿大城市裡回報率最高的，市場潛力很大。目前多倫多、溫哥華房價高企，而蒙特利爾卻只有31.8萬加元。作為加拿大第二大城市，正吸引更多買家的目光。

柏林（德國）

德國的租金回報率約為3.72%，德國房市在歐洲屬於強勁的。房價和房租穩步上升。柏林擁有富有活力的勞動力市場，以及相較於其他歐洲首都城市略低的價格，也使其擁有升值的空間。

洛杉磯（美國）

洛杉磯近期租金回報率為5.8%，這座超過紐約，成為美國地產最熱銷的城市被追捧。

紐約（美國）

紐約的整體表現不錯，租金回報率基本上在4%以上。近期的租金回報率為5.08%。曼哈頓的房產整體表現良好，投資曼哈頓時，戶型越小越有賺頭，Studio（小單間）的租金回報率很容易達到6%以上。總體來看，目前紐約曼哈頓的豪宅價格有輕微回調，租金不變的情況下，租金收益率會有些許上升。

惠靈頓（紐西蘭）

過去一年，惠靈頓房價上漲20%，成為紐西蘭乃至全球漲幅最快的城市之一。

墨爾本（澳大利亞）

墨爾本的租金回報率約在4.5%。墨爾本和悉尼並稱為澳大利亞近年來租金回報率最低的兩大城市，但還是保持在比較好的水平。墨爾本在30年後會成為澳洲第一大城市，長期人口凈增是一大利好。

多倫多（加拿大）

據最新報告，多倫多樓市雖然有轉向跡象，但租房市場依然火爆。多倫多房產局數據顯示，今年第二季度1居室租金為1910加元，同比上漲17%，單身公寓為1588加元，同比漲15%。

悉尼（澳大利亞）

悉尼的租金回報率為4.22%。雖然近年來下滑明顯，但悉尼的樓市仍屬於健康穩健的狀態。

溫哥華（加拿大）

去年15%「排外稅」後，經歷過半年房價回調的溫哥華，今年初再次開啟房價上漲模式，漲幅回補使得租金回報率有輕微下跌。雖說如此，基準房價高達99.87萬加元的溫哥華，能做到接近4%的回報率，依然著實不易。

倫敦（英國）

倫敦的租金回報率能達到3-4%的水平，作為世界中心城市來說，著實不易。雖然目前倫敦的房價較高，但由於租金同樣較高，因此能保證不錯的租金回報率水平。

一般規律：城市越大租金回報率越低

在租金回報率排名前10的城市中，沒有一個一線或者新一線城市，二線城市只有3個，三、四線城市佔到了70%。

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