中國樓市到底何時崩盤 看看港日歷史

浙江人曾說，有錢人都想去杭州；南方人曾說有錢人都希望在上海購房；還有中國有錢人都想在北京買房。不過，記得幾年前有個說法，亞洲有錢人都希望在香港購房，可結果香港房價還是開始下跌了，最近香港地價一下跌去70%；多年前還有個

說法，全世界有錢人都希望在東京購房，結果最後東京房價跌去了90%……

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　　日本幾代人都被房子坑慘了，它曾讓日本30年沒翻身。

　　據說，當一個國家的房價開始高攀時，說明這個國家的經濟即將盛極而衰。因為錢本身沒有價值，錢只有流動起來才有價值；而當錢流動到房子這個環節時，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動不下去了。

　　日本就是前車之鑒，30年仍然沒有翻身。

　　日本房地產就是在這個時候崩潰的

　　「只有傻瓜才從自己的錯誤中學習。智者從他人的錯誤中學習。」 ——俾斯麥

　　房地產的瘋狂與崩潰，日本已經經歷過了。日本的錯誤，值得所有人警醒。日本的前車之鑒，值得仔細研究。

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　　數據來源：日本國家統計局；六大都市包括：東京、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶。

　　第一，在經濟發展，信用擴張的大背景下，房地產可以增長很長很長時間。

　　根據日本國家統計局的數據，日本六大都市的地價從1955年有統計數據開始，一直上漲了36年。

　　知名財經評論人齊俊傑表示，日本跟我們一樣，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最後再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅（有基數原因），這就是一種跟風炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。

　　而在80年代後期，地價的上漲急劇加速，直到1991年房地產泡沫破裂。

　　齊俊傑指出，別管什麼一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同樣是暴跌。只不過跌到後來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。

　　第二，在經濟停滯，信用擴張受阻的大背景下，房地產可以低迷很長很長時間。

　　房地產是長周期資產，受信用周期影響，價格的變化具有長期趨勢。一旦趨勢形成，就會持續很長時間。自從1991年房地產泡沫破裂之後，直到24年後的今天，日本六大都市的地價仍然沒有恢復。

1數據來源：日本不動產研究所 JREI

　　對於一般人來說，住宅的價格走勢才是最值得關注的。日本不動產研究所的東京住宅價格指數從1993年6月開始。可以看出，東京的住宅價格從1993年開始至少下跌了10年，之後窄幅震蕩。相信可能有很多日本家庭根本沒有意識到房地產的長周期屬性，在這10年間不斷抄底，讓很大一部分辛辛苦苦獲得的家庭財富被周期的力量摧毀。

　　日本朋友提到現在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續工作，只為了房子上的負擔，由於在日本開徵了房產稅，大約每年的房產稅率是5%左右，這樣算下來一套500萬的房子，你每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對這樣一筆錢，也是相當的撓頭。日本還規定了，房子買賣要交重稅，贈與也要交稅。於是日本人徹底瘋了，房子完完全全的砸在了手裡，再也賣不動了。

　　第三，周期的巨大力量不可忽視，潮漲潮落，有漲必有跌。

　　日本六大都市的地價從70年代翻了五倍，卻在泡沫破裂後跌去了60%左右。這背後是周期的巨大力量。當年日本人也並不相信周期，相信東京等核心都市的房地產價格由於稀缺性，會一直上漲。但是，經濟的規律最終打破了日本的「特殊性」。

　　關於房地產，日本能夠告訴我們很多，但最關鍵的一條就是尊重周期的規律。房地產受經濟周期，信用周期影響很大，而且是長周期，甚至超長周期資產。當周期上行，可以持續很長時間，一旦周期改變，則誰也無力回天。對個人和家庭來講，十年是很長的時間，但可能只是周期中的一瞬間。而個人和家庭的財富，則可能隨著周期的車輪上漲，也可能被下行周期的車輪碾碎。

　　與日本地產類似的是，香港地產也曾經歷過崩盤，在近50年來，甚至經歷了三次。

　　香港樓市的三次崩盤——摘自香港地產業百年

　　香港樓價在1997年10月19日的最高峰後的一年間下跌了一半，其後在1999年曾反彈兩成，但隨著「八萬五」時期所興建的樓宇陸續落成，加上種種因素，樓價在其後3年多再下跌超過四成，在2003年8月24日更跌至谷底。在這5年零10個月，香港樓價下跌七成。

　　這就是香港樓價崩盤的全過程。這次崩盤，造就了一大批負產者，很多香港人因此破產。

　　一70年代末80年代初，炒樓風最熾熱時，炒家索性整幢大廈炒賣，形成「炒大廈」、「炒酒店」熱潮。當時中環、灣仔、尖東等各繁華商業區頻頻傳出整幢商業大廈以高價易手的消息，其中最為人津津樂道的就是金鐘的金門大廈，中環的聯邦、國際兩幢大廈的炒賣。金門大廈在1978年12月至1980年9月期間3次轉手，售價從7.15億元增加到16.8億元，短短不到兩年時間內升幅高達135%。聯邦、國際兩幢大廈在1980年8月至1981年1月期間兩次轉手，售價從10.89億元升至22.35億元，短短半年間升幅逾1倍。

　　熾熱的炒樓風進一步推動地價、樓價上升，已遠遠脫離當時香港市民的實際承受能力。據統計，1975年香港中小型住宅樓宇每方尺約230元，一個400方尺住宅單位售價約9.2萬元。當時，香港市民家庭平均月入1 300元，購買一小型住宅單位的款項相當於市民70.8個月(即約6年)工資。然而，1981年地產高峰時，小型住宅單位每方尺售價已升至約1000元，一個400方尺住宅單位售價增加到約30萬元，而市民家庭平均月入約3000元，即購買一小型住宅單位的款項已相當於市民101.5個月(即約8年半)工資。

　　當時，香港的樓價並非建立在經濟發展水平和一般市民的支付能力上，當消費者的工資收入遠遠追不上樓價升幅時，樓價下跌便勢所難免。1981年，香港地產市道已轉趨獃滯，空置單位大增，1980年新建住宅樓宅中，空置率已高達41.3%，大量單位滯留在大小炒家手中。地產市道的下調，只是遲早的問題。

　　70年代後期，香港經濟開始過熱，通貨膨脹率已達到15%以上，但1978年香港的優惠利率平均只有6.68%，而樓宇按揭利率平均為10.62%，形成市場對資金的需求有增無減。期間，港元匯率因外貿赤字增加(地產狂潮中，香港建築材料進口大增，亦令貿赤增加)而偏軟，刺激利率上升。1980年美國總統里根上台，實施緊縮貨幣政策打擊通脹，更推動香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最優惠利率升至20%的歷史高水平，樓宇按揭利率更升至21%，對置業者產生巨大的阻嚇力。這時期，港府又修訂賣地政策，取消「分期付款買地」，令發展商購買土地的成本(利息)更形沉重。

　　1981年，銀行和財務公司貸款買樓的增長率相當驚人，分期付款買樓的貸款達155.56億元，比上一年度增加30%。然而，到了該年第四季，銀行在分期付款方面的貸款已經幾乎沒有增加，銀行對地產貸款已轉趨審慎，有的借出貸款時，除了要看所按揭樓宇是否物有所值之外，還要看貸款人的償還能力。有的銀行還訂出新的樓宇估值辦法，即樓宇面積不再按建築面積計算，而是以實用面積計算，按揭成數亦壓低至6成。1981年7月，港府實行金融三級制，加強對財務公司管制，結果令財務公司的短期存款大減，加速信貸收縮。

　　1982年，是香港地產業過去七八年間最暗淡的一年，地價、樓價、租金全面大幅下跌，官地拍賣會上投資者競投興趣普遍低落，冷落場面迭現，很多時候拍賣官在無可奈何之下被迫將多幅官地收回。據統計，1984年港府共推出50幅官地，上半年佔30幅，其中6幅因無人承價而收回，而下半年則有20幅，其中7幅收回。

　　地產市道崩潰，首當其衝的自然是地價。地價大跌，導致港府財政收入大減，1982/1983年度港府財政收支即出現39.35億元赤字。

　　二1989年中，受到中國內地的政治風波和緊縮經濟的影響，香港經濟陷入疲弱局面，從1985年起步的樓市升勢受阻並掉頭下跌，平均跌幅約3成。當時，香港移民潮驟起，中小型住宅樓價普遍被看淡。然而，經過半年多的調整，到1990年中，香港樓價絕大部分已回升至「政治風波」前的水平。及至同年8月，伊拉克入侵科威特，中東海灣戰爭爆發，市場轉持觀望態度。不過，受到港府批出第一期公務員置業計劃及銀行公會兩度減息的刺激，樓市應跌未跌。1991年2月底，海灣戰爭結束，時局從緊張轉向平和。當時，通脹高企加強了市民的預期通脹心理，加上2、3月份股市表現優良，引起財富效應。種種原因終於觸發積累多時的購買力爆發，香港地產市道遂進入第二次升浪。

　　1991年3月，香港樓市蓄勢而發，升勢凌厲，尤其是設備齊全的大型私人屋邨更成搶手貨，包括黃埔花園、太古城、康怡花園、杏花邨、德福花園、華信花園等，黃埔花園和太古城的樓價在短短一個月時間即從每方尺約2 300元急升至約3 300元。由於樓市活躍，地產發展商在港九新界推出的多個樓盤瞬即售罄，樓價急速攀升，甚至是尚未進行登記及公開發售的樓盤，售樓處已出現輪候人龍，惟恐機會稍瞬即逝。

　　期間，長實推出的匯景花園更掀起新一輪的炒樓熱潮。匯景花園因為是地鐵沿線最後一期的大型私人屋邨，備受歡迎。3月下旬，市場傳聞匯景花園將於日內推出，瞬即在長實總部中區華人行的售樓處大排長龍，長實多次貼出告示勸喻市民離去不果，最終要警方出面驅散人群。

1最近上海各區的交易中心依舊延續著上周的火爆情形

　　當時，地產市場交投活躍。社交場所，人人都在大談樓價、交換炒樓經驗。銀行按揭部、律師行、地產代理均忙得不可開交，一些地產代理更是從早上9時忙到翌晨1時，以求賺取更多傭金。據業內人士估計，當時地產市場上現貨樓炒家約佔55%，而樓花(即預售合同)炒家所佔比例更高達70%。通常，物業買賣合約總值與物業轉讓契約總值之比可用作粗略衡量投機活動程度的指標。據田土廳的統計，這個比例1990年是0.8，到1991年已急升到1.2。

　　1991年7月，中英雙方就新機場問題達成諒解，延誤多時的新機場計劃終於可以上馬。受此利好消息刺激，香港樓市再度飆升，結果全年累積升幅超過55%，與市民的實際承受能力逐漸脫節。據統計，1991年底香港供樓負擔比率已達93%，是1983年以來的最高水平。樓價的急升，一時成為社會輿論關注的焦點。

　　踏入1992年首季，香港樓市承接上年升勢繼續上揚，港九各區主要大型私人屋邨的成交價在3月底升至每方尺4 000元以上。然而，進入第二季後，港府的連串打擊炒樓措施，尤其是限制7成樓宇按揭政策的效果逐漸浮現，樓市承接力漸弱，成交大幅減少，炒風收斂，市場轉趨淡靜，價格亦開始下調。

　　不過，就在中小型住宅樓價疲軟之際，1992年第二季度起，大型豪華住宅價格開始大幅上升，短短半年間升幅達2成至3成。帝景園、寶馬山花園平均每方尺升到5 000元以上，九龍塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年，在中英兩國恢復外交接觸，共商香港1994/1995年的選舉安排的這種背景下，市場氣氛轉趨樂觀，樓價再度攀升。這次由豪華住宅帶動，到年中已上升約25%。隨著豪華樓宇價格的急升，中小型住宅亦不甘後人，但受到7成樓宇按揭的制約，升勢已大為遜色。

　　從1994年第2季至1995年第3季，香港樓市從高峰迴落，作為房地產市場上升動力的住宅樓宇，其售價平均下跌約3成，個別地區跌幅更大。寫字樓售價亦大幅下跌3成至4成6 ，商鋪市道因內部消費疲弱、零售業不景氣且獃滯，租售需求均呈下降，不少店鋪在空置後很長時間才覓得新戶，部分大型商場甚至有五成商鋪空置。工業樓宇更因經濟轉型、製造業大規模內遷而無人問津，不少發展商已擱置工業樓宇發展計劃，申請改為工商用途的個案不斷增加。

　　三經過一年半的調整，到1995年第四季，香港地產市道開始復甦。這一時期，香港經濟表現漸趨好轉，銀行利率，尤其是樓宇按揭利率大幅下調。1996年香港特區候任行政長官董建華選出，特區政府班子組成，香港政治前景趨向明朗，投資者已逐漸從對1997年回歸的懷疑、恐懼，轉變為一種對新投資機會的憧憬，在種種利好因素的刺激下，海外資金以及內地中資資金再次大規模湧入香港房地產市場，香港地產業藉此展開過渡時期的第三次升浪。

　　踏入1997年，在經濟蓬勃發展(首兩季經濟增幅分別是5.9%、6.8%)、股市節節攀升(恒生指數從1996年底的13 203點升至1997年8月7日的16 673點)的整體形勢下，香港地產市道更見熾熱，年初尖沙咀區豪宅嘉文花園發售，傳聞當日一個4號籌以203萬元的價格轉售，約值樓價的2成。1997年上半年，豪宅售價平均再攀升約3成。

　　這次地產升浪的高峰在1997年6月，換言之，香港樓市是以歷史性高位迎來香港的回歸的。

　　1994年初，著名的美國摩根斯坦利公司已發表研究報告指出：香港地產市道的「泡沫」正漸漸形成，雖無即時爆破的危機，但要提防兩種可能：一是某些事件或環境令香港經濟急轉直下，又或引起極大的政治或經濟不安，二是利率突然飆升。

　　不過，當時該研究報告仍認為：香港地產市道最可能出現的情況，是「泡沫」慢慢泄氣。結果，從1994年4月到1995年第三季，在香港政府推出一系列壓抑樓價措施以及美國連續7次調高息率等因素的影響下，香港樓市曾一度進入調整期，住宅樓價約下跌三成。不過，自1995年第四季度起，香港地產市道再度從谷底回升。到1996年第四季度，市場掀起豪華住宅炒風，價格急升，並帶動中小型住宅樓宇價格大幅上升。踏入1997年，香港的「回歸因素」被迅速炒起，樓價在此因素推動下短短半年內再大幅上升3成至5成，並形成空前熾熱的投機炒賣風潮。在樓價的帶動下，香港股市也從1995年初的低位止跌回升，其間，紅籌股掀起炒賣狂潮，北京控股的超額認購倍數高達1000倍，光大控股的市盈率亦高達1000倍，已達到極不合理的地步。

　　踏入90年代以來，在多種複雜因素的推動下，香港的地產、樓市大幅飆升，拉動香港股市的大幅上漲，地產、股市的異常繁榮又刺激銀行金融業的空前景氣，形成港元資產的急速膨脹，進而產生整個經濟中的泡沫成分。香港經濟中的這種「大起」，實際上已為1997年第四季度以後經濟的「大落」埋下伏線。

　　聞到了嗎，狂歡下瀰漫著樓市腐屍的味道？

　　以下文章來自「真叫盧俊的地產觀」，僅代表作者觀點。可能顯得過分悲觀，甚至引起部分讀者不安，但保持憂患，總好過退潮的時候才知道自己正在裸泳。

　　日前，市場出政策了，類似關於契稅減半也營業稅減免的政策，又是激起各種狂歡，認為這樣的政策對二三線的樓市有極大的利好。盧俊其實不是特別懂政策環節，日常出政策的時候我也不大發文字點評，但是樓典微信小窗我說：有沒有感覺一點點不對？

　　我說：感覺到了

　　我說說我的一些直觀想法

　　——如果有一樣東西，鼓勵大家拚命去買的好像都不會是特別好的東西，這個故事隱約在2015年的上半年股票市場上發生過

　　——改革開放初期，所有好的稀缺的東西，比如大米，比如雞蛋都是限購的，需要用糧票才能購買，不讓買的說明是好東西

　　——從商業邏輯上來說，針對一個目標密集性的出台政策只能說明兩個問題，要麼是這個東西有非常嚴重的問題，已經來不及中醫調理必須西藥針筒此後；要麼是之前的政策失敗了，需要用下一個政策來修補，但是不論是哪一種，都說明問題比想像中的嚴重。

　　這是我不長的文科生涯里，自己時常告訴自己日常我們容易被欺騙的邏輯思路。

　　為什麼在今年這一刻，我突然把這三點全部想到了呢，因為我手機碎片信息化背景下經常有幾個關鍵詞在刺激我的腦袋。

　　所有人都看出來國家在鼓勵大家買房，特別是二三線的房子。

　　2015年最好的樓市，恰恰是那些政府捨不得賣嚴格限購的北上廣深。從2015年下半年開始，樓市的扶持政策秘籍到令人髮指的程度。

　　所有這些片段都在潛意識裡告訴我，是不是樓市的問題已經嚴重到開始腐爛敗壞的程度？

　　我開始查找一些數據。

　　判斷整體市場是否健康的重要數據：城市庫存

　　這個數據是我在任志強的微博里看到的，71853萬方。因為甚少關注全國市場，其實我對7萬方存量的概念是沒有的，所以我找了一些比對的數據

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　　2007年到現在，中國住宅的銷售量只增長了80%左右，但是市場的庫存已經翻了快6倍。我們認真看一下趨勢，中國的房地產市場是從2011年開始失控，庫存越來越多，越來越多，而且幾乎沒有任何停止下來的痕迹。

　　我希望大家記錄下2011這個時間點。然後再來對比下，2011年前後，政府對待房地產的態度又是如何。

　　從2009年因為四萬億的扶持事件之後，全國樓市開始衝天逆轉，市場快速去化，同時價格也快速攀升。而這個時候，全國的輿論壓力也到達極限，當時經常在各個媒體端看到類似這樣的輿論。

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　　任志強就是在這個時候被所有人認為是全民公敵。

　　所以在這個壓力下，我們可以看到政府對於房地產的態度就是：控制房價，從而實現平息輿論的目的。

　　但是錯就錯在當時簡單的認為房價飆升是因為炒房團的介入產生的，所以採取了限購和限貸的手段，希望能夠遏制房價。

　　這個政策，從目前來看，是沒有用的。

　　但是如果在那個背景下如果只有這一件事情發生的化，地產的蝴蝶效應還可以控制，不會有嚴重的惡化。

　　但是中央政府在用限購和限貸政策控制樓市的時候，地方政府卻做了一件小事情：這是歷年全國市場的土地出讓情況，比較小，大家認真看。

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　　從2010年開始，土地市場的供應突然增多，而且在2013年的時候到達極限。為什麼會出現這種情況，我們看圖片最右側的出讓金佔地方本級收入的百分比，在2010年之後提升到60%以上。

　　換句話來說，地方政府突然發現土地市場這一塊肥肉，然後在2010年開始大肆的出讓土地。

　　所以各位看到了沒，2010年開始中央控制信貸市場不讓需求正常的買賣房子，然後2010年開始地方政府又大量的出讓土地，導致供應越來越多，需求越來越少。

　　慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子庫存越來越多。

　　一線城市有外來人口導入的幫助，城市得到了喘息，而大量的二三線城市，就在這樣的背景下，風險得到最大程度的暴露。

　　而所有的問題暴露了之後，地方政府也好，中央政府也好，突然意識到問題比想像中的嚴重，趕緊採取補救措施。

　　——其實最有用的一招在2014年的時候就已經用了：除一線城市以外，其他城市取消限購，這個在所有人眼裡最大程度激活需求的政策。

　　但是，很遺憾，沒用

　　——2015年下半年出台降低首付政策，這個應該是僅次於取消限購的重磅政策了。

　　但是還是很遺憾，還是沒用

　　可以說，問題真的比想像中嚴重。

　　今年過好年沒多久，就馬上出台了降契稅政策，在我眼裡已經等同於政府已經開始著急的直跺腳了，要知道降低首付的政策才出台多久啊？

　　我後面想想，政府還有招數么，不要說什麼沒用的降息降准了，沒有人規定市場資金流動便多之後一定要流向房地產，資金永遠比人要聰明。

　　也許和房地產有關的利好政策，政府還可以打出來的只有幾個了

　　1、完全的不限貸政策＋強制的商業貸款7折政策

　　2、個稅返還甚至財政補貼

　　我小窗了不少業內人一個問題說：如果這兩個政策用完之後是不是就完了？

　　他們回復都是：完了

　　我又跟了一句：地產完了？

　　差不多吧

　　5年前種下的惡果，不知道要花多少時間來償還。

　　中國房價上演的正是大跌前的瘋狂？

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　　一線城市房地產市場的瘋狂已經引發了業內的警覺。

　　易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，在投機炒房推波助瀾之下，購買力和房價之間已經產生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現，所以對2016年深圳房價不能預期太高，特別是部分房價上漲過快的高端項目，可能會存在一定壓力。

　　而據一財網報道，上海中原地產一位內部人士表示：「我們認為今年的情況可能需要謹慎看待，去年上海樓市的交易量很大，已經開始透支，目前的房價由於交易標的較少仍在上漲，但如果漲到購房者不願意接手，市場自然會回調。而且，當房價需要靠三代人的力量才能買得起的時候，購房者也會猶豫。」

　　中信證券地產研究團隊也在報告中指出，如果2016年不出現降息，一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至可能出現下跌。

　　而職業投資人黃生甚至認為，此次一線樓市的瘋狂的背後，是銀行信貸在年初的高度井噴所導致，長期必然無法維持，之後將迎來大跌！

　　著名財經評論員劉曉博則認為，當我們說樓市見頂的時候，是需要有一個精準的定義的。比如，它是美元計價之下的「見頂」，還是人民幣計價下的「見頂」。從中短期來看，中國中心城市的房價存在一個「美元頂」。或者說，在2016年9月30日之前，北上廣深的房價很有可能在以美元計價上，創出一個高點，而且是未來幾年內難以超越的。而如果以人民幣計價，一線城市房價仍然有明顯的上漲空間，而且在M2增速快過GDP增速5到6個百分點的大背景下，可能很難見頂。