中國人在日本「爆買房產」，日本人氣得顫抖，政府卻私底下偷著樂

據全球房地產領域專業服務和投資管理公司JLL（仲量聯行）統計：2016年中國海外房地產投資再創新高達330億美元，日本已成為繼美國、澳大利亞、加拿大之後，中國人第四大海外購房目標國。

中國大陸已經超過港台和新加坡成為日本最大的海外買家。 但這讓日本人害怕了，中國人的目標不僅僅限於東京和大阪等核心城市，實際購買範圍遍布全日本，其中北海道尤甚。日本人不禁發出「北海道要成為中國第24個省了么？」的驚問。

中國人到底「攻佔了」日本多少地方？

日本人是不是在「無病呻吟」？

日本房產到底有什麼好？

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中國人到底「攻佔了」日本多少地方？

關於這個問題並沒有官方統計的數據，因為自日本90年代房產泡沫破裂以來，日本人彷彿就「不關心」房地產了。時至今日，日本全國的房價還在下跌——全世界安定國家的房價，只有日本在下跌。

以2000年為基準各國房價漲幅：

所以比起其他國家如加拿大，對外國買家「嚴防死守」，日本可謂是來者不拒，歡迎歡迎：對購房者不限身份、不限購、永久產權。一言蔽之，只要能證明真實身份就可以買房，不管你是哪國人。中國人只需要拿著身份證和身份證公證書，就可以買日本地產。

當然在日本買房是無法拿到長期簽證留下來的。但有些人通過購買可以改造重建的房產或有開發潛力的土地，將其放入公司的項目中，就可以以投資創業和工作的名義獲得長期居留簽證。

在中國2015年對日房產投資開始大規模湧起時，日媒做過一項調查稱，日本房產中介推薦給中國人購買的房產和土地，加起來佔到日本國土總面積的2%。

當然，這是統計的是「推薦的」3000多宗土地和房產的總量，不可能都買下。有些人口流失嚴重的地方，土地沒有太多實際價值。

而最近日本《產經新聞》又做了一次「調查」。這一次是實地調查，找了20個人在北海道的「核心區域」繞了一圈，看看有多少土地被中國人買下。結果是這樣的：

《產經新聞》調查路線：

在千歲市「考察團」觀摩了中國人別墅，共17棟等級為中國人名，佔地面積6500平米；

下一站是苫小牧市，「瞻仰」了一所被中國人「買下」的苫小牧駒澤大學；

在登別市日本人站在外面「圍觀」了佔地70萬平方米，中國人買下正在進行住宅建設的林地；

在伊達市看了一眼中國人買下的高爾夫球場；

在洞爺湖市可憐巴巴地瞥了一眼中國人買下的77000平米，包含溫泉設施的土地；

第二天，一群人有去了喜茂別中國人的高爾夫球場，佔地面積210萬平方米；

……

日本媒體開始發出日本都要被中國人買去的「呻吟」。

2

日本人是不是在「無病呻吟」？

其實，除了東京都的核心地段外，日本大多數地方的房產和地產都急需「接盤俠」。

日本因為人口萎縮，全國空屋數量近900萬戶，差不多每七八戶就有一戶沒人住，就連人口最集中的東京也有80多萬戶的空屋。

當然，東京的情況比較「特殊」：在全國人口連續8年下降的情況下，東京人口連續21年增長。也正是這種人口集中的趨勢，讓東京的房價一枝獨秀，吸引了大量的外國買家。在2012年時東京房產外國人購買比例只有10%，如今已經超過20%。但價格上漲比起全球其他地方來說有點「乏善可陳」：「最牛逼」的區2016年同比漲幅最高也不過7%而已。

東京23區2016年房價同比漲幅表：

日本這麼多空置的房子和地，閑著也是閑著，國外資金進來不僅提振了當地就業，還創造了額外的政府稅收。

具體來說，對於政府稅收而言：

1、有交易價格4%的交易稅（自住房降至3%）；

2、8%消費稅（僅含建築物不含土地）；

3、約2%的登記費+法律費用；

4、5000-10000日元的印花稅；

5、每年固定資產稅（稅基的1.4%）+都市計劃稅（稅基的0.3%）；

6、5年內轉手獲利交39%的稅，5年以上交20%；

7、如果要傳給子女還有遺產稅，稅率根據房價從10%-55%不等。

對於當地就業而言：

1、首先地產買賣本身就給大量中介提供了就業機會和收入，中介服務費標準為交易金額的3%+60000日元；

2、此外，由此還帶動了各種保險費、物業費和相關就業人員的需求；

3. 開發項目更是直接創造了就業和額外稅收；

4. 這些就業和收入又給政府帶來了進一步的個稅和消費稅。

此外，由於日本人是全世界最長壽老齡化最為嚴重的國家：預期壽命83.7歲，65歲老人占人口比例27%，均為全球雙絕。再加上出生人口越來越少（2016年總人口減少了30多萬），讓日本國民養老金不堪重負，連續13年削減退休人員工資。

到2016年，日本乾脆強行通過了《國民年金法等改定案》，將每年減少養老金制度化。日本可以看做是第一個對養老制度違約的國家。這一法案也大大激化了社會矛盾。

但外國資本湧入房地產市場，助推日本房價實際上讓老人手中的房子更容易出手，出售後也更值錢，間接緩解了日本人的養老問題和社會矛盾。

從稅收、就業和養老這些層面來看，日本媒體對外國買家特別是中國買家的「敵意」純屬「無病呻吟」，也難怪日本政府一點反應都沒有，因為正私底下偷偷樂著呢。

3

日本房產到底有什麼好？

那外國買家真的就是人傻錢多麼？未必，日本房產受歡迎有其自身的邏輯。

首先，日本房產看起來相對安全。日元歷來被視作是避險資產，在出現國際風波時成為國際資本的避風港；日本房產作為以日元計價的資產，有相同的作用，而且其「生息能力」遠大於日元。

不僅僅是避險，在全球QE之後全球房價瘋漲，但只有日本「沒動」。相較之下，日本房產看起來是比較安全的價值窪地，而且能夠提供不錯的資產回報率。

此外，日本對產權的保護和法律較為健全，土地私有可代代相傳。

以上三點對於中國投資者而言都是巨大的吸引力。

而從短期而言，2020年東京奧運是一個推動房價上漲的重要預期。

但或許這都是資金的短期炒作或「過把癮就走」：雖然日本土地永遠屬私人所有，但在高昂的遺產稅之下，素有房不過三代之說：三代遺產稅的徵收基本可以「吞噬」房產的所有價值。

此外，日本的人口增長長期看不到「曙光」：日本研究機構的人口預測顯示，日本總人口將從目前的1.2558億人，在2053年降至不足1億。空屋數量更是估計從目前的800萬增加到2033年的2000萬，佔全日房產總數的1/3。

東京附近斷層的已積累了大量地質能量尚待釋放：

最後，日本，特別是東京地區遭受大地震的可能性越來越大。位於東京都旁邊的南海海槽每100-150年就會發生一次地震，如今最靠近東京的部分已經沉靜了162年，已經超出了歷史均值，積累了大量尚待釋放的地質能量。一旦發生地震，第一年的經濟損失可高達220萬億日元。

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