房屋登記在未成年子女名下，歸屬於誰，如何處分？

房屋登記在未成年子女名下，歸屬於誰，如何處分？

作者 |崔文強 淄博市房管局產權監理所

來源|法律快車（ lawtimecn）

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如今越來越多的父母選擇將房屋登記在未成年的子女名下，這其中自然有諸多的考慮，多數人的想法比較傳統，認為反正房屋最終都是要給予子女的，既然早晚都要登記到子女名下，不如提前就登記到他們名下，免去日後一些不必要的麻煩。但是也有一些父母持一些比較片面的觀點，也正是基於這些觀點才將房屋登記在未成年的子女名下。比如，很多父母片面的認為，將房屋登記在未成年子女名下，依舊為父母的財產，日後可以隨意處分；也有父母持相反觀點，認為房屋一旦登記在子女名下，則為子女財產，即使子女未成年亦如此，如此以來，很多持此觀點的父母便抱著其他目的將房屋登記在了未成年子女的名下，比如為逃避債務。這兩種觀點都是基於登記在未成年子女名下房屋的產權歸屬而產生的，因此，要討論此種房屋的處分問題，就要基於產權歸屬這一前提。

登記在未成年子女名下房屋的產權歸屬

一種觀點認為，房產雖然登記在未成年子女名下，但是基於未成年子女的特殊性，其認識能力及行為能力上的欠缺，房屋實際應該為父母財產，即夫妻共有財產。未成年子女無論是對房產的佔有、使用、收益還是處分都不能完全自主實施，因此，登記在子女名下不過是一種形式，實際的房屋所有權應歸夫妻雙方所有。

另一種觀點認為，房產既然登記在未成年子女名下，那麼房屋的產權歸屬就應該屬於子女單獨所有。未成年子女雖然在行為能力上有所欠缺，但是並不影響其民事權利能力。《中華人民共和國民法通則》第九條規定：「公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。」據此可知，未成年子女亦有民事權利能力，應依法享有房屋等財產權。自然產權歸屬應為未成年子女。

筆者的觀點與上述兩種觀點皆不同，筆者認為登記在未成年子女名下的房產，首先並非父母財產，《房屋登記辦法》第十四條規定：「未成年人的房屋應當由其監護人代為申請登記，監護人代為申請未成年人房屋登記的應當提交證明監護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的還應提供為未成年人利益的書面保證」。此條規定的是將要登記在未成年人名下的房屋應由其父母代為申請，倘若將認定為父母財產，那麼顯然父母作為法定代理人進行登記的行為將是自己代理的行為，為濫用代理權的行為，否則，強行認定為父母財產，則《房屋登記辦法》的此條規定將陷入自相矛盾的境地。

其次，也不能簡單的認定為未成年子女單獨所有的財產，第二種觀點以未成年子女有民事權利能力為由，認為未成年子女自出生便享有財產權。但是這種觀點忽略了一個很大的問題，那就是民事權利能力作為民事主體從事民事活動的資格，不僅局限在權利方面，而且還包括承擔民事義務的能力。具體而言即能否承擔民事責任。因此要依據民事權利能力判斷未成年人是否有權享有財產權，那麼還應該判斷未成年人是否具有民事責任能力。

對於民事責任能力的判斷標準，各國標準不一，典型的幾種比如法國的出生主義，日本的識別主義。《法國民法典》規定：「任何行為使他人受損害時，因自己的過失而致行為發生之人對該他人負賠償的責任。」；「父母因行使對子女的監護權，對與其共同生活的未成年子女所造成的損害，負連帶責任。」；「未成年人因其侵權行為或准侵權行為所發生的損害賠償債務不得取消；」由此不難看出，法國認為未成年人亦有民事責任能力，這種能力與生俱來，不因父母對其監護而排除或替代。《日本民法典》規定：「未成年人加害他人時，如不具備足以識別其行為責任的認識和能力，不就其責任負賠償責任。」由此可見，日本認為未成年人的民事責任能力與其認知等行為能力息息相關。

那麼，我國又是採用哪種認定方法呢？一些人通過我國一些法律的規定，認為我國採用的是財產主義的認定原則，比如：《中華人民共和國民法通則》第一百三十三條第二款規定：「有財產的無民事行為能力人，限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產中支付賠償費用，不足部分，由監護人適當賠償。」由此條推定將未成年人具有財產認定為具有責任能力。但同樣是一百三十三條的第一款亦規定：「無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，由監護人承擔民事責任。監護人盡了監護責任的，可以適當減輕他的民事責任。」據此可知，未成年人作為民事能力欠缺的特殊群體，並無承擔民事責任的能力。這就造成了前後矛盾，邏輯混亂。因此，對於未成年人的責任能力認定，不僅要從未成年人的自身行為能力及其認知能力判斷，而且要考量其家庭中的監護人因素，年齡因素等主客觀方面。因此，要認定未成年子女單獨財產，其必須應具備相應的民事責任能力，才能滿足民事主體適格的條件，才能完全的享有房屋財產權。

介於民事責任能力現有法律規定的不足，筆者認為不應簡單的以財產有無認定未成年人的責任能力，應從未成年人主觀的認知、判斷能力考量，借鑒《德國民法典》的規定：「未滿七歲的未成年人，就其施加於他人的損害，如在加害行為的當時，還沒有認識其責任所必要的理解力，不對其負責。」採用設定年齡標準，同時考量認知能力此種折衷方法應為最為恰當。據我國關於無行為能力及限制行為能力人的規定，未滿十八周歲的未成年人為限制行為能力人，若其認知能力不足的，仍不能認定其有民事責任能力，自然房屋產權不能認定為其單獨所有。

既然並非作為父母的夫妻財產，亦不能簡單定性為未成年子女財產，那麼登記在未成年子女名下的房屋產權究竟歸屬於誰呢？筆者認為應定性為家庭共有財產為宜。理由如下：

第一，父母將購買的新建商品房或者二手房直接登記在未成年子女名下，實則為用夫妻之間財產進行家庭財產購置，登記在未成年的子女名下，應視為夫妻財產向家庭共有財產的一種轉化。有一種觀點認為父母將房屋登記於未成年子女名下的行為應視為一種贈與，筆者認為，除非父母明確表示該房產贈與其未成年子女，不應該將其認定為未成年子女單獨所有。房屋產權雖然單獨登記在了未成年子女名下，但是基於未成年子女的特殊性，其民事責任能力的欠缺，行為能力及認知能力的不足，其佔有、使用、收益乃至處分房屋皆由其監護人即父母代為行使，這恰恰滿足家庭財產的特性。基於特定的身份關係，共同的享有財產權利。同時，實務中大多數父母將房產登記於未成年子女名下的初衷亦是對未成年子女身份的一種接納，很多房產登記的產權人為新生兒，實則是夫妻之間財產向家庭共有財產的讓渡。

第二，從現有契稅制度角度來講，在二套房的認定上，通常以家庭為單位審核其是否為第二套住房的條件。家庭通常由父母及其未成年子女構成。這其中，即使登記在未成年子女名下的單獨所有房屋，亦以此為標準進行認定。這實則是對未成年子女房屋自稅收制度上的一種客觀定性。因為成年子女名下房屋並不與父母一起認定家庭財產，這主要是基於其已經具備了相應的勞動能力，行為及認知能力。更為關鍵的是其民事責任能力已然齊備，足以獨立承擔責任。

第三，結合人民法院民事執行的實踐，實務中存在很多債務人將財產轉移至子女名下，從而意圖逃避債務的行為，同樣亦存在，未雨綢繆為將來逃避債務先行轉移財產的行為。這實際上應認定為一種財產混同的行為，將自己財產向未成年子女轉移，從而模糊了該財產實際屬於自己的屬性，使得承擔債務的財產減少。《最高人民法院關於依法制裁規避執行行為的若干意見》第二十條規定了可以依法變更追加被執行人主體的幾種情形：「有充分證據證明被執行人通過離婚析產、不依法清算、改制重組、關聯交易、財產混同等方式惡意轉移財產規避執行的，執行法院可以通過依法變更追加被執行人或者告知申請執行人通過訴訟程序追回被轉移的財產」。此司法解釋實際上切斷了轉移財產以躲避債務的路徑，據此基於執行實踐，登記在未成年子女名下的財產應認定為家庭共有更有利於保護債權人利益。

登記在未成年子女名下的房屋如何處分？

分析了登記在未成年子女名下房屋的產權性質，那麼具體到實務中，更為實際的問題便是如何處分的問題？父母代為申請已然是由《房屋登記辦法》規定的既定原則，那麼是否還需要提交其他要件？登記部門的審核需要注意什麼問題？

筆者認為，房屋登記辦法規定的為子女利益規定有待商榷，雖然，這一規定與《未成年人保護法》以及《中華人民共和國民法通則》的相關規定一脈相承，旨在保護未成年人的權益，但是，對於為未成年人利益並無明確的規定，實踐中很多情形下，很難據此向申請者要求提供相關證明要件。比如，倘若以未成年子女名下房屋用以抵押貸款，據此向登記部門申請登記的，申請的父母稱其所貸款房屋將用以子女的學習，如何舉證？這是一個很難把握的問題。所以《房屋登記辦法》索性規定由父母出具書面保證，但是書面保證的保證效力實則有限，其為自己保證的擔保形式，出具與否並無太多實際意義。即使有此保證，一些基於逃避債務的惡性抵押或轉移房產的行為亦會被法院的生效文件所撤銷。同時，《房屋登記辦法》在此方面的簡單規定，更令許多申請者有機可乘。

基於上文的分析，筆者建議將登記在未成年子女名下的房屋定性為家庭共有，而《中華人民共和國物權法》第一百零三條規定：「共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。」據此，該房產進一步定性為家庭共同共有財產。同時《中華人民共和國物權法》第九十七條又規定：「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」而未成年人的民事活動由其法定代理人代理，包括處分房屋，因此，父母若要處分家庭共有的房產，對於未成年子女所佔有的份額完全可以由其代為處分。具體到登記實務中，只要父母證明其與產權人的身份關係即可，由父母在申請書上簽字確認。

同時，基於謹慎性的考慮，對於年滿十周歲以上，能夠到場的未成年人，應該徵詢其未成年子女的意見，並將其意見記錄成筆錄。這也是基於民事責任能力認定的主客觀因素考慮的，對於有認知能力的未成年人，應徵詢其意見，從而使得登記行為更為客觀公正。另外，在對父母的問詢中，對於是否隱瞞了其他情形，足以對申請登記的行為造成重大影響的，以及是否隱瞞了為子女利益的事實的，應對父母加以問詢，盡到審查的責任。對於父母確能提供證明為子女利益的證明的，比如為子女升學出賣房屋的，提供子女入學通知書；為子女醫療的，提供相關醫療證明等等。諸如此類要件可以作為其他要件收取。

除此之外，尚有兩個比較特殊的情形，一是，未成年子女父母離婚的，和子女共同生活的一方提出登記申請的，應該如何處理？二是，未成年子女父母雙亡的情形，其監護人能否處分其房屋？

針對第一個問題，筆者認為，離婚的事實已經造成家庭破裂，而作為家庭共有財產的房屋已因離婚這一法定事實發生轉移，若夫妻雙方在離婚協議中已然對子女名下房產明晰了產權，明確該房屋歸子女所有的，意即不與子女共同生活的一方主動退出了家庭共有的關係，不再享有對房屋的共有產權，因此在登記時亦不需要其提出申請，僅有與未成年子女共同生活的一方提出申請即可。

第二個問題未成年子女父母雙亡的，其名下房產已由其法定繼承，由名義上的單獨所有轉變成了實際的單獨所有，但是基於其行為能力的欠缺，仍需由監護人對其進行監護，但是此監護人非父母的法定監護。因此對其財產不於未成年人一同享有共有關係，所以此種情形下，監護人是無權處分未成年人名下的房產的。

綜上所述，對於登記在未成年子女名下的房屋將其認定為家庭共有，更能切實的保護父母及子女各方的利益，更能體現父母的本意。登記部門在遇到此種產權登記情形時，亦應從此角度，對登記行為進行審查，使得登記申請更為真實，產權更為明晰，申請人更為方便，各方利益能夠發揮到最大。