漲知識丨貸款的前期統籌—流水篇！

07-05

經授權轉自公眾號：本尊資訊

作者：本尊很忙

導語：

結合系列裡的徵信篇，我們看到貸款統籌規劃的過程，很像在流水線上裝配產品，各種零部件就像是產品的核心部件，要確保成品準時交貨，零部件很早之前就要製造。貸款中的核心部件就是收入流水，提前準備非但毫無成本，並且它不像貸款中某些步驟是有利有弊，流水的準備工作屬於「有百利而無一害」。

但就是這麼核心關鍵的部件，很多人竟然交給淘寶小店或者房產中介去包裝，再交給毫不知情的銀行信貸員，希望能矇混審批，這就好比在高空走鋼絲。

1ST

對包裝流水的態度

作為一個經驗豐富、有責任心的貸款顧問，首要對他的客戶宣傳的，不是信口開河、誇大其詞多麼高的成功率，而應該把一旦不成功的後果講清楚，而客戶自己，也應該對貸款這件事，多一些敬畏感，尤其是嘗過甜頭的客戶，認為貸上千萬也和兒戲似的，這種心態不可取。很多人因為可以臨時包裝流水，就把前期自己可以做、也應該做的步驟給省略了，造成不可彌補的損失和麻煩。因此，我們旗幟鮮明地反對包裝流水，盡量能夠在貸款準備期自行解決收入流水問題。

從信貸員和後台審批的角度看流水

經驗豐富的信貸員和審批從紙張、墨跡、資金進卡日、結息、蓋章、編號等等都可以發現流水的破綻，如果他們懷疑面前的這份流水，那有數種方案可以戳破真偽：

A）信貸員讓客戶自行打開網銀，與提供的流水核對。

B）審批會要求信貸員陪客戶一起去櫃檯再拉流水，並與之合影。

C）審批悄悄地在提供的流水卡里打一分錢，然後要求客戶再提供某個日期內的流水，看他們轉的一分錢是否在賬戶中顯示。

自行做銀行需要的流水

雖然有些銀行也跟隨著現實情況，放寬了借款人流水的要求，但是大多數銀行還是遵從於監管層的規定，要求負債的兩倍。監管層的規定在房價沒那麼高時有其道理，可是「衣食住行」中的「住」在家庭消費的比重早已佔據大頭，房價的上限遠遠看不到頭，還有人喊出「單價30萬」的預期，貸款額自然水漲船高；而其他三個即使加上教育、醫療，其消費額在普通情況下，其漲幅有其上限。這就形成了工薪階層的房產貸款需求漲幅與真實收入漲幅的錯配，越來越多的家庭根本達不到兩倍負債以上的流水。

流水單包含什麼？

流水單=姓名卡號交易賬號交易時間摘要交易金額餘額交易機構

交易時間：每個月的進賬日期要固定，避開節假日。出賬時間不用刻意等很久，再一次性大額轉出，可用多筆小額取款、刷卡、轉賬穿插其中。

摘要：代發工資、獎金、轉賬、零售匯入、其他款項等等皆可，報銷、勞務費等等盡量避免。

交易金額：工資需有零頭，獎金零整皆可。可用一張他人的實際工資流水單，對照著轉賬。

餘額：工薪族不用留太多餘額，沒什麼作用。企業主餘額留存多可計息，推算收入。

交易機構：如果是通過機構轉賬，比如人才公司、商貿公司、企業管理公司等等，通過他們指定的銀行卡代發，在流水上一般會看到機構的名稱，那麼貸款時的單位名稱也要匹配（除了人才公司可以說明是第三方代理機構）；如果是金融類公司代發，則務必小心。如果是個人轉賬，則盡量不在流水中體現交易對手名稱。

什麼樣的人群需要做流水？

在實際操作中，發現自由職業者，單位性質一般的上班族，小微企業主，灰色收入多的，發放現金的人士是最需要自行做一份流水的，有備無患。

什麼銀行卡比較好？

目前實際操作中，中信銀行卡是符合「100%備註一致」、「無交易對手信息」這兩項要求的。招行流水版本眾多，備註有時不一致，交易對手信息也會看到，可要求其不打出交易對手信息。根據網友實驗，交通銀行卡在發生支付寶轉賬進卡時，會體現「企業網銀「」其他款項「，經銀行核實，也可以認可使用。其他途徑，請自行實驗，再進行反饋。

怎麼轉賬？

要點：盡量網銀或手機銀行轉賬，切記寫好備註，讓表面沒親屬關係的人轉給你，盡量同城卡，跨行沒關係，工作時間內轉賬，固定日期，避開節假日，若A銀行卡是工資卡，則換B銀行卡做備用流水，比較合理。

多少金額比較合理？

根據單位性質、工作年限、貸款需求等確定。單位性質中，體制內的人士已被公認為數字不能開太高，銀行類金融企業的金額也有較透明的標準，五百強企業則可以相對開較高金額，工作年限數十年後開到年薪百萬也正常。

現金在櫃檯存好不好？

現金在櫃面存不好，因為很少有大公司的財務會到銀行櫃檯給員工存錢吧，即使有，肯定也是小公司。

租金如何支付？

名下有房才會有租金，而租金需要符合常理，建議先在鏈家上查詢當地租金價格，略微上浮即可。真實有租戶的租金，切忌一次性轉賬，必須一個月或三個月轉一次。租金和工資建議分開做在不同流水裡。租金進支付寶也可以認可，姓名、日期、金額和租賃合同匹配即可。

企業主的收入怎麼看？

企業主的流水有兩種認定方式，一種是大額進賬，刨去當天快進快出的，再進行加權平均，乘以利潤率和股份比例。另一種是根據餘額的結息，倒推出半年內進賬多少凈流水，全部算收入。第二種可以用存單質押的方式拉高結息金額。

收入證明怎麼開？

這點對自由職業和經常跳槽的以及掛靠在某單位交金的人士很重要，往往他們亂開一氣，和之前的記錄不匹配，可能之前單位性質還不錯，現在開的單位卻一般。

步驟應該是：先查徵信記錄，根據職業信息決定用什麼單位（參考上一篇《徵信篇》），如果之前單位還不錯，而現在是自由職業或者剛換沒滿6個月，可以還用之前單位收入證明，或者和銀行信貸經理溝通後決定；如果之前單位不算很好，現在有好的單位，收入證明當然就用現在的單位；如果目前也沒有很好的單位，需要在做流水的同時，把徵信更新成與單位相似的同行業較優質公司，收入證明也開成這家公司，以後一直沿用下去。

而體制內和大家公認的表面收入開不高的單位，好處是可能不需要流水，壞處是收入有上限，需要另想辦法，比如多準備一些資產證明。

最後說一個案例：

A君，自由職業者，十餘年來多次換工作，既有上市公司五百強，也有皮包公司，辦信用卡時這些公司都填過，導致徵信報告上職業信息有多家公司，最靠前的是被銀行禁入的公司。購房前做了以下工作，A）找人才公司代發社保公積金繳稅。B）找人才公司代發工資，但是代發公司名稱是XX投資公司，代發三個月後發現，遂停止。C）同步讓朋友每月轉賬到中信銀行卡，但前兩個月的流水不能用，因為這兩個月中有客戶轉賬，備註了銀行忌諱的內容。D）繼續按時轉賬，這次模仿一位500強人士的真實流水，每次進賬3W多，年終獎再發十幾萬，連續有六個月。E）做流水的同時，辦理信用卡，先辦了中行的車主卡，額度不高，但是100%下卡，用的五百強單位名稱，一個月後拉徵信，發現已成功更新。F）中行卡辦成功後，再辦理上海、招行、交通等原有普卡的白金卡，也都順利辦妥。G）此時徵信報告已更新完畢，職業信息與收入證明一致，流水數字滿足額度要求，再尋找配合的銀行，只辦理全商貸，不查詢公積金，100%可貸款。