超過一半富人計劃海外置業，房價快撐不住了？

07-05

據媒體報道，胡潤研究機構和匯加顧問集團進行的調查顯示，60%的中國富人計劃在未來3年內在海外購置房產。該調查於今年8月至10月進行，具體的調查對象為資產達150萬美元的中國富人，目前中國此類人群的數量為134萬人。調查顯示，約80萬人計劃在海外投資房產。

富人們買房的去向在何處呢？據調查顯示，中國富人最普遍的去向是美國，排名前五的國家還有英國、加拿大、澳大利亞和新加坡。影響富人選擇的主要因素是教育、投資條件、移民政策、稅收、醫療服務、簽證和移民的適應難度。投資人在尋找第二個家和投資的去處時變得更多樣化：投資從一些像紐約、洛杉磯這樣的主要城市，轉向一些美國中部地區的一些小型城市，包括底特律和孟菲斯等等。可以說，富裕人群投資海外不動產的趨勢非常明顯。今年世邦魏理仕發布的2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資報告顯示，亞洲投資者跨國房地產投資總額達到270億美元。其中，中國投資者的海外房地產投資，佔到總額的60%，高達161億美元，約合1075億元人民幣，該數據比去年同期增長超過一倍。

由於國內樓市波動，於是他們選擇在海外市場尋找比較穩妥的投資渠道。

問題是，誰在買他們賣掉的房呢？肯定是有這樣的人的。數據顯示，現在去往海外置產的行為至少來說沒有明顯影響到內地房市的價格和銷量。據9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。其中，9月北京新建商品住宅價格環比上漲4.9%，二其他城市的房價都基本維持在了穩中略升的水平。並沒有受到人們海外置業的明顯影響。

現階段，由於樓房的限購，又造成了一個現象是，只有一線城市戶籍的持有者才具有樓市的話語權，而這一部分人對房屋的買賣意願其實並不是十分強烈，因此，現在的房價雖然穩住，但是交易量一直保持在低位。

為何會出現如此狀況？不是因為中產階層變得有錢，恰恰相反，中產手裡的錢縮水了。過去幾年信貸增速高企，大量貨幣為居民大規模購房提供了支撐，而人們也只有通過買房，才有可能讓手中的錢不至於迅速貶值；2015年以來，企業中長貸增速下行而居民中長貸增速上行，使得居民和企業中長貸加速上行，這意味著越來越多的信貸資源被分配到房地產市場中。住房貸款平均利率從2014年下半年以來持續下行，導致地產銷量增速在15年見底回升。2016年初地產刺激政策再度出台，新增房貸/GDP高達6.4%，遠遠超過泡沫時期的日本、美國，這無疑再次刺激了居民購房需求。而貨幣增速所產生的現金避險要求，則直接導致了房價上漲，並從一線向二三線傳導，直到最近幾個月限購開始，上漲趨勢才有所緩和。

綜合來看，一方面是大量富人海外置業，另一方面，持有人民幣現金成本太高，通脹壓力很大，因此國內中產置業者也在購買內地一二線樓盤作為資金避險，樓價暫未崩盤。這一部分的需求是很大的，以後一段時期也應該會保持這個狀態。但是，我們要從中看到，房產的實際持有人已經歉然發生了變化，從富裕人群轉移到中產人群。這會對未來的樓市走向有決定性作用。如今的中國房貸高增不可持續，邊際槓桿已近極限，地產泡沫還能持續多久，則是一件很難準確判斷的事情。在這個時候。富人海外置產的趨勢不會減緩，房地產也都依然會賺錢愛錢，但是，風險則比以前大了不少。