關於房產投資的幾點分享

前段時間，在吳曉波杭州讀書會聽了劉德科老師關於房產的一些分享，我整理了一下，分享給各位寶友，做些參考。一、遠與近同等條件下，地段、地段還是地段二、盡量買新房到底是買相對遠一點的新房子還是市中心的老房子呢？建議毫不猶豫選擇相對遠的新房子。因為市中心的老房子其實產品已經非常落後，不僅影響生活的舒適度，未來的增值的空間也是非常有限的。前面說到的地段因素，好地段的新房子升值會很快，但好地段的老房子就未必了。目前很多城市的城市副中心的新房子價格已經遠遠超過老市中心的老房子了。所以在城區裡面買房建議：好地段的新房子>相對遠的新房子>市中心的老房子三、房產產品仍然在不斷提升，總體是面積越來越小，功能越來越多。中國的房地產產品迭代更新非常迅速，特別是在發達的一、二線城市，現在新樓盤的戶型和5年以前相比簡直天差地別。總體而言現在新樓盤的主力戶型面積趨勢越做越小，但功能越做越多。比如現在的90方可以做到3房2廳2衛，這個在以前的房子戶型中是見不到的。如果你在的城市覺得90方還是小戶型的話，那麼可以證明你所在的城市房價還不高。目前中國很多發達的城市房產研究還不夠很精細，所以產品仍然在不斷變化和提升中。四、精裝房還是毛坯房觀點是堅決買精裝修房子的。精裝修房子也是當下的發展趨勢，不要因為偶偶爆料有精裝修房子出問題，就去否認這個趨勢。房地產投資不管是哪個階段，都建議持有中長期投資的心態，相對毛坯房而言精裝修房的出租回報率會高很多。所以針對投資者，選擇精裝修房子，租金是一筆大收入。如果自住也推薦精裝修房，大家總是為認為地產商很黑心，裝修的品質肯定不好，其實還真不是這樣，再怎麼說地產商的精裝修房從理論上來說比大部分家庭自己裝修要合理很多。精裝修房還有不少的價值或是優勢：1、節省裝修時間；2、後續整個樓盤的價值會提升快；3、精裝小區居住氛圍提升快，發生群租的概率會小很多。五、關於地產商的品牌選擇其實，在國內只要你聽說過的品牌，或者說只要是百強的地產商，其實品質和質量差別都不大。如果實在是雜牌的，建議不要選擇，那還是有可能會出問題，以及後續的物業問題。六、盡量不要去換掉開發商一開始指定的物業選擇好的地產商，主要還是物業的選擇，買房子物業服務是非常關鍵的因素，未來會體現的越來越明顯，物業也會影響後續的房價。很遺憾的是，目前國內物業服務的水準還是比較低，沒有哪家物業公司敢說自己的物業讓業主都滿意，但通常比較有品牌的地產商，物業管理相對會好一點點。不要輕易更換地產商一開始指定物業公司或地產商自己的物業公司，地產商每年會補貼自己的物業公司， 地產商自己的物業公司哪怕再爛都會比江湖上物業公司要好。七、排屋別墅：地產商收割最後一茬別墅夢目前的趨勢是排屋越來越小，總價越來越低，這種遠郊的排屋買了最後只是一套玩具，如果是富豪家庭多個玩具無所謂；如果是中產階級花了很多錢去買了別墅，將來會很難脫手，後悔莫及。住在遠郊的排屋或別墅的幾乎沒有生活配套，生活非常不便，與你當初想像的生活天差地別。當然如果買得起市中心的排屋別墅那就另當別論了。八、關於商住樓、酒店式公寓的投資商住樓面積小，所以總價低，很多人因為總價低喜歡投資，但大家要注意這類房子的漲幅是沒有普通住宅漲幅快的。所以這類房子，你要做好長線投資的心態，主要是通過收取租金來獲取回報，如果你要寄予房價漲，那麼你會很失望的。現在買商住酒店公寓衡量的公式：同地段是正常的住宅商品房的單價7折－8折之間比較合理，租金回報率要高於4-5%才可以考慮，如果指望商住房（酒店式公寓）房價爆漲就很難了。如果一個城市商住樓的價格比同地段的普通商品房還高，那隻能說明這個城市的房地產發展指數還不高。九、M2的增長曲線和房價上漲曲線大致相同廣義貨幣總量一旦放量，總會進入房地產，當下的貨幣政策是寬鬆，所以房價必然穩中上漲。通過數據分析，總體而言，M2的增長曲線和房價曲線保持一致。十、學區房政策調整從教育公平角度來看學區房政策調整是不可避免的。學區改革，通過搖號和抽籤來決定讀哪個學校，所以學區就不是唯一了，如果這個政策開始實施，會對一些名校學區老破小的房子的價值有一定影響，但目前具體實施的時間還不確定。十一、三 四線城市有沒有投資空間哪怕一個小城鎮都有投資空間，但肯定是城市等級越高投資價值越高。選房子的原則就是，盡量買市中心的房子、盡量買新房子
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