房產證寫子女名字釀大錯！再不看就晚了，小心多一筆巨額負債！

房產證加女兒名字苦還27萬 你有誤入這些坑嗎？

寧波一對鄧某買了套二手房，之後沒有多想，把5歲的女兒名字登記在房產證上，登記的份額為40%，夫妻二人各佔30%。

然而，當他們去辦理公積金貸款時，卻被告知因未成年人是房屋的共有人，不能辦理公積金貸款。

經多方周折，房管中心同意經公證處公證並辦理房屋抵押後，給鄧某辦理了公積金貸款，但是只能貸款46萬元，鄧某女兒40%的份額部分仍舊不能辦理公積金貸款。然而，未能辦理公積金貸款的27萬元，鄧某隻得通過民間借貸以及銀行商業貸款的方式支付，這給本來平靜的生活添了不小的壓力。

關於房產證加名，時不時總有一些奇葩的案例冒出來。中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財經，而房產證寫子女名，未必好。

房產證加孩子名字，可能有以下損失

第一、孩子獨立買房時可能多付首付

如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，可享受較低首付且有首套房優惠房貸利率。

如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標準。

第二、孩子婚後買家庭第二套房時可能交房產稅

比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。

成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房不計征房產稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子名下的房產總建築面積達280平方米。

假設扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米可能需要徵收房產稅（試行房產稅地區），其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名字的結果。

第三、孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財產

如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。

這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。而改動房產證上的名字有幾種不同的方法，會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。

而且房產證改名字對於婚前、婚後，是否有貸款未償清有不同解釋，不同情況的辦理費用也不相同。

房產證改名有哪些方式？

在房產證上加上別人的名字，也就是是增加這個房子的共有權人，共有三種方式：析產登記、買賣或贈與。

一、關於析產登記

很多人不是很清楚，一般是指原本為一個人所有的房產，後平均分割變為兩人或多人所有，就需要進行析產登記。較多適用於夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。

二、關於房產證減名字

類似於份額轉讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所佔份額的契稅。

1、父母子女之間減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。而且，如果房產證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業稅；

2、夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

房產證加名分哪些情況？

一、夫妻加名，婚前婚後各不同

婚前加名。

按贈與、買賣方式依據雙方申請辦理。

1、贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之後雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續；

2、買賣，雙方需簽訂買賣合同，然後攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。

婚後加名

這種情況屬於更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽後，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免徵契稅、個稅和營業稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，之後辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證後，還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。

二、父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母、子女等這種關係間的房產要辦理變更手續，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由於公證費下調，贈與的成本支出在一定程度上減少。

贈與流程：需要先去公證處辦理房產贈與的公證，之後攜帶相關是房屋兩證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續：

1、贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

2、受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同，按規定繳納有關契稅;辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。贈予人將房屋交付受贈人。

三、兄弟姐妹加名，多數考慮買賣

雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由於稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：比較簡單，雙方或三方(中介)協商清楚後簽訂購房合同，之後在網上進行網簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過後，列印購房合同，辦理過戶手續；需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

四、按揭中房產加名字

【注意】上述前提都是房子貸款已經還清，否則需要先去銀行還清貸款，註銷掉之後，再拿著房產證去行政服務中心辦理相關業務。

法律普及：婚前購買的房屋屬於個人財產，婚後加名變為夫妻共有財產，房屋權屬發生變更。由於房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權法》191條規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。

首先要清楚，房屋的產權變更主要有三種方式，即繼承、贈與、買賣。三種不同變更方式所經歷的程序和繳納的費用是不盡相同的。

繼承、贈予、買賣，哪種方法最方便省錢？

在繼承、贈與、買賣中，哪種方法最為快捷、最為省錢呢?

繼承法

主要費用：登記費

需要到不動產登記中心辦理不動產登記，需要繳納不動產登記費80元。

優點：稅費最低

繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人攜帶死者死亡證明，房產證以及繼承人身份證等材料(具體材料諮詢房管局)直接到房管局轉名即可!

●缺點：手續繁多跑死人

繼承房產需要滿足三個條件——

1、需證明自己有繼承房產的法律資格。或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。

2、遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。

3、因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

提別提醒：採用繼承法過戶房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

贈與法

主要費用：個稅+契稅+公證費(並非強制要求)

個稅——

1、直系親屬贈與免個稅;

2、非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅。即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)。

此外還有契稅3%和公證費1%。

提別提醒：以繼承法和贈與法過戶房產，繼承人或受贈人日後賣出此房時，如房產證年滿5年且是唯一住房，可免徵個稅。否則，將計征20%個稅。

買賣法

主要費用：營業稅+個稅+契稅

優點：

在房產過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。

特別提醒：如果買入價比較低的話，日後出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。

來源：理財百科（ID：licai567）、中財網