胡潤：全球房價漲幅前十中國佔六，然而我向加拿大低下了頭

文 |胡潤

2017年8月31日，胡潤研究院發布《2017上半年胡潤全球房價指數》以及《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》。

根據《2017上半年胡潤全球房價指數》報告，最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，中國入榜21個。前10名中，中國入榜6個。其中加拿大多倫多以26.1%的漲幅躍居全球第一，無錫是大陸房價漲幅最快的城市。

▼表格1：2017上半年胡潤全球房價指數

根據《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》報告，海外置業投資回報率最高的城市依然是加拿大多倫多，其次是紐西蘭的惠靈頓，第三是韓國的首爾。前50名中，美國佔15個，德國5個，澳大利亞、加拿大和英國各4個，紐西蘭、日本、西班牙、愛爾蘭和阿聯酋各有2個，中國、法國、荷蘭、葡萄牙、泰國、韓國、馬來西亞和印尼各有1個。

▼表格2：《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》

▲註：「胡潤海外置業投資回報指數」是由當地房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅這三項相加而成。

01

全球哪些城市最受歡迎？

在國內樓市新政不斷，房價高居不下的同時，越來越多的人表示無法看懂國內的房產市場了，漸漸將目光轉移到了海外。據調查，目前中國高凈值人群可接受的移民成本平均達到了人民幣323萬元，超過6成高凈值人群認為在子女上高中前送他們出國移民是最合適的。

根據《胡潤中國投資移民白皮書》，中國高凈值人群所青睞的海外置業、移民目的地前十名依次為：洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約、溫哥華、波士頓、墨爾本、多倫多、紐西蘭和悉尼。美國佔了一半，這一半中西部沿海地區又佔了3個，其中洛杉磯已連續四年成為中國高凈值人群最青睞的海外置業和移民城市。

▼表格3：最青睞的海外置業及移民目的地

西雅圖首次超越舊金山成為僅次於洛杉磯的移民城市。蘇富比國際地產總裁兼首席執行官迪恩·瓊斯（Dean Jones）認為，價值是移民首先要考慮的一大因素，他售出的東區房屋中，有一半是中國人購買。相較於其他西海岸城市，西雅圖的房價仍算便宜；而且西雅圖位於西海岸，有多條直飛航線往返中國，相比其他門戶城市更省時省錢。同時，西雅圖自然條件和教育條件都相當優越。

中國人在選擇投資移民目的地的時候，主要參考8個指標：教育、投資目的地、移民政策、海外置業、納稅、醫療、免簽和華人適應性。

02

優質教育和環境成最大需求

教育質量和居住地環境污染已連續四年成為海外移民的最主要原因，2017年分別有76%和64%的受訪者選擇了這兩項。另外，希望去理想的環境生活以53%的選擇比例上榜，還有29%的人選擇醫療水平。

然而即使是有錢人，其移民之路也並非一帆風順。前有漫長的簽證申請等待（27%），後有語言障礙（17%）和文化壁壘（15%）等等各種障礙，另外考慮的因素還有申請困難、海外生活孤獨、全家無法同行。以及費用太高。是的，你沒看錯，高凈值人群也有人覺得移民費用太高，主要是西北部地區的高凈值人群。

但也並非所有的高凈值人群都願意徹底離開中國，去國外生活。根據《2017胡潤中國投資移民白皮書》，34%的高凈值人群表示計劃在國內換個城市生活，其中又有46%選擇經濟發達的一線城市（北上廣深）。國內移民的原因和海外移民的原因基本相同，但考慮到海外移民過程中的種種障礙，小師妹覺得這種現象也不足為怪，畢竟有句話是這麼說的「好山好水好寂寞，好臟好亂好快活」。無論貧富，誰不想過一天快活一天呢？

03

海外移民成國際潮流

根據2017年7月11日國際移民組織發布的《2010-2015全球移民潛力計算》報告，全球約有2300萬人正在積極準備移民國外，最受歡迎的目的地依次是美國、英國、沙特、加拿大、法國、德國和南非，還有1/3的成年人計劃移居到發展中國家。

報告指出，在全球範圍內，計劃移民的成年人佔比有所增長，而且多位年輕人、單身人士和男性。

其中，計劃遷移的人中有一半生活在20個國家，其中包括8個非洲國家、4個亞洲國家（當然包括中國）、3個拉美國家、2個中東國家和2個歐洲國家（義大利和西班牙）。

04

4條全球通用的移民標準

移民潮興起，如何選擇移民目的地？

海外移民是個大趨勢，然而更是個人選擇，每個人情況不同，但還是有4條標準可以通用：

? 考慮傳統的移民國家。如美國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭等，這些傳統移民國家移民項目種類齊全，移民方式多樣，而且移民政策相對穩定，申請人可以充分享受移民國的高福利待遇。

?從自身及家庭實際需求出發。這是最根本的一條，充分考慮各國各地區的移民政策、發展環境以及自身家庭經濟能力進行選擇，量力而行，長遠考慮。

?做好長期「鬥爭」的準備。移民關乎未來幾十年的生活水準和職業發展，還涉及到父母養老、孩子教育等問題。移民國家決定後就要向著目標不斷努力，不能因為某些條件的暫時欠缺，盲目改變或退而求其次。

?充分把握移民時機。移民政策也是在不斷調整的，申請人要時刻關注走向和趨勢，選擇最有利的時間。

思考題：移民海外是個危險與誘惑並存的選擇，沒有人能夠保證在國外過的一定比國內更好。語言障礙、文化壁壘，甚至是種族歧視，這些都是潛在的藩籬。而中國女教師危秋潔在日本疑似被害，更引起了我們的思考，在對所在國經濟政治及治安狀況了解有限的情況下，移民海外真的有必要嗎？它究竟是在逃避問題，還是解決問題？