公證遺囑與不動產繼承轉移登記

不動產官微 2018-05-14

公證遺囑與不動產繼承轉移登記

自然人申請不動產繼承轉移登記，並提交了經公證的遺囑等材料，登記機構是否應按無公證的情況進行審核，要求全體法定繼承人共同到登記機構進行繼承材料查驗，並提交死亡證明等材料？

在一個實際案例中，由於申請人僅提供了公證遺囑等材料，未能應登記機構要求提供前述材料，登記機構作出不予登記的決定。申請人提起行政訴訟，一審法院認為公證遺囑屬於《不動產登記暫行條例實施細則》（下稱《細則》）及《不動產登記操作規範（試行）》（下稱《規範》）規定的「經公證的材料」，撤銷不動產登記機構不予登記的決定，判決登記機構履行辦理不動產轉移登記的法定職責。登記機構上訴，二審法院認為根據公證遺囑辦理產權登記不滿足申請人提交經公證的材料辦理不動產轉移登記的情形，應按照一般情形辦理。但又認為此要求與《不動產暫行條例》（下稱《條例》）《細則》規定的查驗內容不符，增加了申請人的負擔，應優先適用上位法。故申請人提交的材料滿足繼承產權轉移登記條件，登記機構應當履行房屋登記的法定職責。

據筆者了解，此類情形各地時有發生，究其原因是對《細則》及《規範》規定的「經公證的材料」理解不一致。本文從公證遺囑效力及確定繼承權相關法律分析，認為應對文本做縮限解釋。

僅憑經公證的遺囑無法確定繼承權歸屬

按照《公證法》規定，公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。在司法部廢除《司法部、建築部關於房產登記管理中加強公證的聯合通知》前，繼承權公證是繼承轉移登記必不可少的前置要件。登記機構根據繼承權公證書直接辦理繼承轉移登記，既節省了大量的時間和精力，又提高了繼承轉移登記的準確性，降低了錯誤登記的風險。在繼承強制公證取消後，《細則》規定了兩種繼承轉移登記類型，提交「經公證的材料」可直接辦理繼承轉移登記，否則按照一般情形審核，需要全體法定繼承人到場核驗。

遺囑經過公證表示其滿足了遺囑的形式要件，但存在諸多不足，無法直接確定繼承權的歸屬。一是公證遺囑不屬於具有排他性效力的繼承文書。按照《繼承法》的規定，遺贈扶養協議的效力大於遺贈或遺囑，公證遺囑以最後所立為準。僅有申請人提供的公證遺囑，無法確定是否存在遺贈撫養協議等更具法律效力的繼承文書，因而也無法直接確定繼承權歸屬。二是效力上存在瑕疵。《繼承法》規定，遺囑必須為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的繼承份額，遺產分割時，應當保留胎兒的繼承份額（《繼承法》第19條、第28條）。這兩條規定沒有明確違反此規定的遺囑的效力，但從《條例》第22條規定看，作為不予登記的情形之一，「違反法律、行政法規」並未區分是效力性還是管理性禁止規定。因此即使經公證的遺囑，也可能因違反《繼承法》而不能登記。三是容易造成道德風險。各地多次發現老人迫於子女壓力做了多份遺囑公證，持假的外地遺囑公證書申請辦理繼承轉移登記的也不在少數。在目前公證文書尚未聯網，公證人員的管理等規範化工作尚未跟上的情況下，允許經公證的遺囑即可辦理不動產繼承轉移登記，間接鼓勵造假行為，容易損害相關繼承人的權利，也給登記機構帶來訴訟風險和信訪壓力。

應對「經公證的材料」進行縮限解釋

公證類型有合同、繼承、委託、聲明、贈與、遺囑等，《細則》雖然僅規定「經公證的材料」，但顯然我們不會認為申請人提交了委託公證書就可以直接辦理繼承轉移登記。《規範》在制定時借鑒參考了公證機關辦理繼承權公證的做法，《細則》中的「經公證的材料」，應根據規範目的予以縮限，不能擴大到遺囑公證、委託公證等公證類型，而只能解釋為繼承公證材料。二審法院認可了登記機構提出的遺囑繼承不能作為「經公證的材料」的理由。為進一步明確法律依據，建議《細則》或《規範》中對此進一步明確。

從實務中來看，公證機關對已經辦理公證的遺囑辦理繼承權公證，依然要求查驗其效力。根據中公協2009年出台的《辦理繼承公證的指導意見》第14條，公證機構辦理遺囑繼承公證，應當按照下列方式審查確認遺囑的效力：遺囑為公證遺囑的，公證機構應當對遺囑內容是否符合法律規定進行審查，並向全體法定繼承人核實，核實的內容包括詢問被繼承人有無其他遺囑或者遺贈扶養協議，法定繼承人中有無缺乏勞動能力又沒有生活來源的人。有觀點認為只要申請人提交沒有其他公證遺囑或遺贈撫養協議的承諾即可辦理，真實性由其自行負責。但目前發現的假公證等申請文書有六成以上都涉及遺囑、繼承事項，公安機關的立案率很低，難以形成威懾力，登記機構還應慎重從事。

應明確登記機構查驗的權力

按照《規範》的要求，在無繼承權公證的情況下，即使有公證遺囑，也要按照《規範》要求，全體法定繼承人共同到登記機構進行繼承材料查驗。這對確定繼承權歸屬十分必要，也有利於登記機構查清繼承人，避免繼承糾紛。二審法院認為該要求超過登記機構許可權，於法無據。筆者認為，《物權法》第12條規定了登記機構實地查看的權力。《條例》第19條規定，對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關係的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關係人或者有關單位進行調查。因此登記機構可以在許可權範圍內對申請材料的真實性、合法性進行調查，有權要求全體法定繼承人共同到登記機構進行繼承材料查驗。鑒於《規範》寫的是材料審核，雖然可以理解成調查權的實施，但為了進一步明確依據以便在行政訴訟中取得有利地位，建議改成調查材料的真實性。

繼承轉移登記按照《物權法》規定是法定轉移，但是未經登記不得處分，權利轉移時間是從繼承事實發生之日起實行。鑒於繼承轉移登記的複雜性，西方國家如德國、瑞士等大都要求必須先進行公證。我國取消繼承強制公證後，實際上是由登記機構認定繼承權的歸屬，而在行政便民利民理念下，各方對登記在時間效率上的要求越來越高。實踐中遇到最多的問題是登記機構難以認定被繼承人的法定繼承人範圍，公安、民政等部門尚難提供有關親屬關係信息，有的地方要求申請人提供被繼承人無非婚生子女等證明來確定是否存在其他法定繼承人。

對此，筆者建議《規範》應進一步明確，全體法定繼承人範圍的確定，應以申請人提供的或信息共享確定的由公安機關出具的家庭關係證明及戶口簿為準。登記機構對超過家庭關係證明及戶口簿證明範圍的繼承關係不承擔責任。同時在民法典繼承編的修訂時完善繼承製度，增加親屬會議、遺囑執行人等內容，明確確認繼承權歸屬的程序。

作者單位：福建省國土資源廳不動產登記局

《中國不動產》2018年第5期

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