上庭了：中國房產投資客西雅圖打官司

被告方 Connie Blumenthal網站截圖

中國投資者作為原告，1月4日在西雅圖地區聯邦法庭提起訴訟，狀告本地知名高端房屋地產經紀公司，蘇富比國際地產及旗下經紀人 Connie Blumenthal，勾結地產開發商，虛抬房價以謀取私利。

《西雅圖時報》的報道披露，原告焦潔，與張茂其和范緯夫婦在2015年，通過蘇富比地產公司經紀人 Connie Blumenthal，購買了西雅圖東區柯克蘭市 (Kirkland)， 兩棟相聯的新建房屋。原告稱，他們的房產經紀人實際替賣方開發商工作。

那是兩戶人家第一次在美國買房，因為人在中國，所以非常依賴蘇富比地產公司和經紀人 Connie Blumenthal，來了解西雅圖地區的地產市場。原告稱自己被通知有多個感興趣的買家，每棟房子都要出價超過200萬美元，才能買到。但當交易完成幾個月，他們來到西雅圖後，才發現買到的房子根本不是之前承諾的狀態；之後又發現沒有任何證據證明還有其他感興趣的買家。

原告之一焦潔對房子的狀態不滿意，沒有原先承諾的後院，卧室也沒有湖景，所以她決定出售該棟房子。幾經努力，還提出贈送賓士車的優惠條件，該棟房子在如日中天的西雅圖地產市場中以167萬美元（2017年6月）售出，兩年的時間損失33萬8000美元。受人口增加和高科技工作機會推動，西雅圖是目前美國房價上漲最快的城市。正常的話，2015年到2017年，兩年間，這兩棟房產所在區域的房價上漲30%是正常的。這麼一算，實際上，房東里外里損失了近100萬美元。

另一棟房子目前的估值位146萬美元，比原告張茂其夫婦的購入價低了約74萬5000美元。

原告代表律師 Dave von Beck 提供給《西雅圖時報》

原告代表律師 Dave von Beck 表示，經過調查，發現 Connie Blumenthal 和賣方 Unique Design & Construction Co. 的 Alex Dudko 之間存在可疑的共謀行為。往來郵件和支票存根顯示 Connie Blumenhal 當時直接為賣方工作，其中有一張交易完成後支付給 Connie Blumenthal 的2萬美元支票。在其中一宗交易完成之際，Connie Blumenthal 給 Alex Dudko 的郵件中，稱這是「僅限於你我之間的獎金」。

蘇富比國際地產和 Connie Blumenhal 昨日通過律師發出聯合聲明，稱：「Connie Blumenthal 和蘇富比國際地產對原告訴訟中提出的毫無根據的指控進行抗辯。他們計劃全力回擊這些沒有事實依據的指稱，並希望通過法律程序證明自己的清譽。「

根據相關記錄，蘇富比國際地產公司和 Connie Blumenhal 從兩棟房屋的交易中，各獲得大約5萬美元的傭金收入。開發商投資57萬5000美元購入者這兩塊相鄰的地皮，房屋建造許可證上兩棟房屋的估值為87萬7000美元，最後的總售價為420萬美元。

中國買家投資大西雅圖地區地產市場相關的訴訟案件不少，但絕大多數是圍繞投資移民EB-5項目的。此宗訴訟最早是原告焦潔一人在今年8月向西雅圖所在的金縣高級法院提出的，按照原告的要求，今次上升至聯邦地區法庭，並增加第二原告，以及一系列電子郵件和支票存根等新發現的證據。

訴訟提出140萬美元的賠償，以及懲罰性賠償。認為被告違反了華州關於經紀人對客戶財務和專業責任要求的相關法律，違反合約規定、華州消費者保護法、不正當斂財及不正犯罪組織法律等等。

其實，外居樂認為，如果熟悉美國的房產市場和經紀人服務，這件事情根本就不會發生。這裡，我們把案件中的幾個關鍵因素逐個解析：

美國的房產信息完全透明，政府網站上，可以查到每一個房子的所有信息，包括房子的納稅估值。正常情況下，虛假房價是不會發生的，因為除了當地政府做的納稅估值，市場上還有很多專業公司提供房價的估值服務。房價故意標高，是賣不出去的。但是新房或者期房，因為沒有正式上市也沒有交過地產稅，可能沒有估值。這裡，小編教你一個方法：先查看新房附近的二手房價格，如果房型和土地面積接近，那麼通常，新房會有一個20%的溢價。

外居樂提供西雅圖所有的在售房產信息，網站上面的絕大部分房產，都提供了估值信息。看了之後，心裡就有譜了。同時，外居樂網站提供房屋附近最近售出的房產信息，可以看見類似房產的實際成交價格信息。這樣，心裡就有桿秤了。

這裡，提供下數據：大西雅圖地區，2017年成交的5萬多套房產，平均房產成交價格與掛牌價格比大約是103%。因為房產市場火熱，其中42%的房產有加價，近20%的交易加價在10%以上。

這個案件中，原告懷疑根本就沒有其他買家來競價。那麼，如何知道是否由其他買家競價？這裡，小編告訴你下: 市場最常見的加價方式是自動加價條款 （Escalation Clause） ，如果經紀人通知你有Escalation發生。那麼賣方在接受你的報價後，有義務提供其他買家的報價記錄。

2. 怎麼找靠譜經紀人?

選擇地產經紀絕對不能憑感覺，這次出了事情，有華人經紀人朋友說，盲目崇拜老美經紀人的客人，該長記性了。挑經紀人，要了解經紀人的基本情況，更要了解他的從業年限、歷年銷售業績、和客戶的評價。

這個案件中的經紀人 Connie，小編查了下公開數據，看見的成交記錄：2015年成交4單，2016年成交3單，2017年成交2單。這個成交數量，也是真心低。而且成交金額最大的，就是這兩個國內客人的房子，其他多是30-70萬的普通住宅。

外居樂網站上，有近6000名華人經紀人。西雅圖地區，有370多位。小編自豪的說，西雅圖2017年成交量最高的華人經紀人，大部分都在外居樂網站上，並可以看見經紀人的個人介紹，執照號碼，從業年限，成交記錄，和用戶點評。

重要的事情說三遍：這些信息，外居樂都是審核過的！審核過的！審核過的！

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外居樂成立於美國西雅圖市。美國總部在西雅圖，國內總部在上海。為用戶提供美國置業的買、租、貸的一站式服務。外居樂平台每天提供30萬套實時在售的美國房產信息與近6000名優秀華人經紀人信息。外居樂的創始團隊來自於西雅圖的亞馬遜，微軟等公司的華人工程師，早期投資機構包括國內知名的創新工場，團隊致力於改變華人海外置業體驗。

為了解決買家找不到優秀的經紀人，同時也解決優秀經紀人的「酒香也怕巷子深」的難題，外居樂通過大數據平台挖掘整理了美國主要城市的華人經紀人信息。外居樂的資料庫裡面有超過3萬名華人經紀人的從業信息及成績數量，每位經紀人的評價以實際交易為基礎。

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