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香港樓市交投趨冷 將迎「最壞時刻」

香港樓市交投趨冷 將迎「最壞時刻」宏觀經濟中國證券報[微博]2013-08-29 00:53我要分享2

本報記者 黃瑩穎

去年底至今,香港政府的調控政策仍然持續降溫樓市,一方面是成交量急速下滑,另一方面樓價已止昇平穩,並有下滑的趨勢。香港業內人士普遍的預期是,未來香港樓價可能下跌兩到三成,目前仍還不能算是「最壞時刻」。

不過也有分析人士指出,樓市即使轉勢向下調整,速度和幅度也會相當溫和。有部分開發商預期香港政府後續會調整政策,而一些投行也仍給予香港本地開發商買入的評級。

樓市調控見成效

去年四季度至今,在香港政府推出多項「辣招」之後,香港樓市交易明顯趨冷,房價也日趨平穩。到今年八月中旬,香港一手樓註冊數突破5000宗,而去年在六月前就已超過這個水平。據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,不包括一手公營房屋,截至8月20日,今年香港一手私樓註冊量為5034宗,與去年同期相比,宗數大幅下跌近40.3%。與此同時數據顯示,今年第二季度香港樓價同比僅上升1%,大幅低於一季度。

而樓市交投的趨冷已明顯衝擊香港地產中介。香港地產中介美聯集團半年報顯示,其上半年業績表現慘淡,虧損近8872萬港元,去年同期為盈利1.473億港元,業績明顯大幅下滑,其中香港住宅傭金減少幅度最大。此外,另一地產中介半年業績也遭遇同樣境遇,公開數據顯示,香港中原地產業績同比下跌25%。

儘管成交量下滑明顯,但樓價仍然相對堅挺,中原地產研究部指出,今年8月12日至18日中原城市領先指數CCL暫時止跌,在連跌兩周後,按周上升0﹒41%,為七周以來最大升幅。不過這一情況可能會改變,有分析預期2014年香港樓價下跌幅度可能達到10%~15%,2015年可能再跌15%~20%。

印花稅遏制內地買家入市

從阻擊炒房客的實際效果看,香港政府的多項政策已起到明顯作用。去年10月香港推出針對非香港永久居民的15%買家印花稅,今年2月再推出雙倍印花稅,令外地投資者購買香港房產的稅務負擔最高可達物業價值的23.5%。

此前的數據顯示,內地買家最高時曾佔到香港新樓盤成交量的四成,不過最新的數據顯示,內地投資者熱情已明顯退潮,香港中原地產數據顯示,2013年第二季度,香港私人住宅市場,已知內地個人賣家比例,占宗數3.6%,占金額3.9%。與2012年第四季度的4.1%及5.5%相比,分別下跌0.5及1.6個百分點,反映內地業主惜售,傾向長期持有香港房產。第三季度的數據則顯示香港私人住宅市場,已知內地個人買家比例,占宗數6.3%,占金額8.0%。比例較2012年第四季的10.9%及16.8%,分別下跌4.6及8.8個百分點,反映買家印花稅成功遏制內地買家入市。

香港中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,實施買家印花稅半年以來,成功遏制了內地買家入市,推低了內地買家比例。但同時亦令內地業主傾向長期持有香港房產,同時推低內地賣家比例。

時隔一年再現負資產個案

對於此前購房者來說更糟糕的情況是,炒房套利不成反而因此成為「負資產」。此前香港金融管理局公布負資產住宅按揭貸款的調查結果顯示,今年第二季度,負資產住宅按揭貸款宗數為27宗,截至6月底,負資產按揭貸款涉及的金額為1.11億港元,其中無抵押約為200萬港元。這也是時隔一年再次出現負資產個案。香港金管局表示,這次出現負資產個案,主要是涉及一些銀行職員住屋按揭貸款。這類貸款的按揭成數一般較高,故此容易形成負資產。

對此美聯創辦人及主席黃建業分析,目前樓市已經見頂,更多的購房人士由於借貸比率較高,有可能在今年底出現負資產情況。

大規模出現負資產的情況曾在1997-2003年上演。不過有地產中介業內人士則指出不應過分擔憂。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,目前借款人對於樓市按揭風險的防守力較高,置業性質差異也比較大,即使樓價下跌帶來負資產,也不會是1997至2003年的情況。

王美鳳認為,目前按揭槓桿率低,平均按揭成數僅為55%,遠低於2003年負資產高峰期時的65%。從這個平均數字看,樓價需下跌超過45%,負資產才會廣泛出現,然而,1997年樓市與現時最大的不同之處,在於1997年投機性高、炒風普遍,確認人轉售比例曾高達近10%;而目前投機成分幾近消失,樓市以自住或長線投資者支持為主,這使得樓市即使轉勢向下調整,速度和幅度也會相當溫和,不易出現大量炒家虧本離場引致樓價大跌的現象。

樓市悲觀情緒延續

悲觀的預期仍會持續,黃建業認為,「香港樓市會衰三年,樓價估計會跌兩到三成。」黃建業指出,香港樓市最壞時期仍未來臨,目前才剛開始轉差,政府推出打擊樓市的措施,導致樓價輕微下跌,但成交量大幅下滑,未來如果資金大幅流出或出現加息,香港樓市將進一步轉壞。

不過,香港業內人士普遍認為這次樓市調整不會重複1997-2003年樓市暴跌的情況。

黃建業預計,這次調整時間會比較短,大概在三年左右,而出現大跌7成的機會比較小,除非出現大規模的資金撤離、加息。估計跌幅兩到三成的可能性較大。目前仍存在許多積極因素,一是全球資金泛濫;二是香港開發商內地業務開展較好,可以獲得現金流;三是整體借貸比率仍然低,不會有大規模負資產;四是股市持續波動,樓市仍然有一定吸引力。

也有部分開發商預期港府後續會調整政策。嘉里建設總裁兼首席執行官黃小抗在中期業績發布會表示,對香港未來的樓市抱著審慎樂觀態度,相信剛性需求仍然存在,未來供求能夠漸趨平穩。香港政府應已聽到各方對「辣招」的意見,相信政府會作出調整及跟進。

實際上,從大行對香港本地地產公司的評級看,亦未太過悲觀。高盛近期的評級報告顯示,將新鴻基地產盈利預期下調7.7%-4.2%,目標價由148.3港元微降至148港元,但仍維持其「買入」評級,理由在於隨著資產周轉穩步復甦,加上推出更多項目,有助提升新鴻基的賬面獲利及縮小其資產凈值折讓。

新華社記者 李鵬 攝


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