pest模型分析房產平台未來業務

目前房產由於國家政策影響，市場不容樂觀，我們用pest模型來尋找房產平台的未來業務

（所謂PEST分析法就是通過政治（P），經濟(E)，社會(S)，技術(T) 來進行分析企業集團所面臨的狀況，這個模型也能結合pes去分析出T的走向。）

一.國家對房產的管制

從2015-2016的建造分配經濟適用房，到2017年的大力改造規範租賃房政策，全面點租購同權義務，大量建設租賃房等措施來看，印證了國家為了提高人民的生活水平，有效的管控房價的決心。

當然管控房價並不只是單方面的提高人民生活水平，最主要的目的還是通過政策壓低房價，讓市面上的大量閑置房得以拋售，控制未來樓盤震蕩下的經濟泡沫損失最小化。

所以未來幾年國家最重要的工作核心就是大量建造租賃房，完善租購同權義務，從點鋪面，執行落地，管控開發商建造房屋等（2016年年底規定酒店式公寓不能進行銷售），當然也可能更加激進一步回收閑置房改造租賃房。

二.房產經濟走勢

從銷售數據和國家一系列的調控政策發布的時間可以看到，商品房得到一定方面的調控，未來隨著政策調控改善銷售會環比持續下跌，當然不要抱有希望會跌幅比列過大，因為GDP不允許，據觀察2020年後幾年內房價會控制在這個浮度上下，這段周期內銷售額可能會有個新高。

三.房產業務方向和目標客戶

根據政治和經濟走向，未來幾年內商品房買賣的量會遞減，許多客戶持觀望狀態，在這種大環境下，租賃房成交量會增加，所以房產的業務以租賃為主，買賣為輔，多思考如何把租賃房轉化為買賣行為時讓用戶留存在平台上操作。下面將根據租賃用戶和買賣用戶進行行為細分找到目標客戶。

1.購房目標客戶

a.剛需人群

1）婚房

目的：年輕人買房大部分都是為了結婚後不和家裡人住一起

2）學區房

目的：父母為了孩子分配到好的學校，可能手上已經有一套房

3）養老房

目的：旗下無房，需要有房居住養老，可能只是在當地沒有房產

4）置換房

目的：主要錢滾錢用老房子置換新房，讓房子升值空間更大，其次改善居住環境

b.炒房團

1）資金閑置

有大量資金閑置，用來投資使用

2）鹹魚翻身

看重房產投資回報率，大量資產融資，進行翻身大戰

根據第一，二章節得出未來在政府的管控下房產投資產出比會縮水，其次投資房產的風險係數隨之提高，炒房團會越來越少，這種用戶可以捨棄，以剛需人群為核心人群點進行產品輸出

2.租房目標客戶

a.本地戶口租房

1) 不想和父母住在一起

2）旗下無房，租房作為過渡期

3）另一半為外地人

4）居住地離公司太遠

b.外來戶口

1）長期在異地打工

從用戶心理來說外來戶口為核心租賃輸出口，那本地戶口則是側重點，我們將本地戶口的用戶行為路徑分級會發現以下結論：

居住地離公司太遠>旗下無房>另一半為外地人>不想和父母住在一起

由此針對本地戶口人群主要以前兩個為中心。

四.房產平台未來業務

1.高收入人群的生活圈社區+租賃模式

隨著工資收入提高，生活方式也會隨之發生改變，對於外來戶口在生活上可能沒有女朋友，可能需要居住環境好，需要有一定的服務措施。平台再也不能按照以往的只是租賃模式簡單的進行買賣，所以業務上需要多樣性。

1）交友社區

入駐的用戶可以根據喜愛分配好的鄰居

2）清潔

入駐的用戶可以享受賓館待遇，有客房人員幫忙打掃

3）辦理積分服務

外來用戶最重要的是積分辦理，但是積分辦理流程比較長，也困難，平台可以增加這塊業務解決著層次的需求

以上只是一部分，還有很多可擴展性的方式，如果平台資金雄厚可以單獨打造這塊板塊，如果資金欠缺則需要通過三方合作去完成

2.低收入人群的租賃模式

1）在高收入人群的租賃方式上進行簡化

平台可以定義個標準化服務，根據用戶支付的金額進行權利義務上的增減

2）租賃支付方式結構改變

對於低收入人群最看重的是付1壓1模式，但是市面上很多房東還是堅持著付三押1原則

3）低於市場價的租賃

這種玩法能通過活動方式吸引非意向客戶轉化成交。其次可以和酒店尋找合作機會，因為酒店每天有特價房源和業務指標。

3.房屋買賣

1）運營活動打破傳統中介費

鏈家解決的是信息不對稱，當然這並非能完全解決信息透明化，這塊可以說是最簡單最有效的用戶融於的方式也是最不可控的方式。對於二手房交易市場而言用戶和中介公司最核心的痛點還是中介費問題，對於中介費可以通過運營活動去改善，分攤到羊身上。

2）有效的工具留存用戶,提升打開率

a.房產市場走勢

b.稅率計算公式

4.會員成長體系搭建

根據目前的會員結構建立等級制度下的權利義務體系，主要核心目的把租賃用戶進行房屋購買行為時留存在平台上進行

5.大數據支撐

通過用戶的行為方式，進行匹配房屋資源以及匹配需要的服務資源

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