保增長,樓市還能托底多久?

保增長,樓市還能托底多久?

歡迎關注公眾號:鮑哥聊房(magical12ic); 圖片來源:視覺中國

任志強說房地產是夜壺,

需要的時候拿出來用一用,不需要的時候放床底下

——

這話擱今天不靈了,要我說房地產就是春藥,經濟不景氣就要來一發....

2018年是奇怪的,為什麼呢?這一年地產四年一個小周期被打破了。

去年ZF加強調控後,市場進入低迷,成交創歷史最低。按規律,調控周期最低得維持兩年。但春節過完後,市場又回暖起來。

一線鎖盤,二線房慌,而中西部三四線幾乎同時發力,成交量持續放量不斷補庫存,價格飛竄。

01、

接力領跑的三四線

先來看一組數據,或許讓你乍舌。

6月12日,央行公布了「2018年5月金融統計數據報告」,其中有這樣一段話:

當月人民幣貸款增加1.15萬億元,同比多增405億元。

分部門看,住戶部門貸款增加6143億元,

其中,短期貸款增加2220億元,中長期貸款增加3923億元;

我們看兩組就行了,2014年住戶新增貸款3.29、佔比33.6%,2018年住戶新增貸款0.614,佔比53.4%歷史最高,直接一半以上。

住戶貸款主要指個人按揭買房的貸款,這其中就包括了個人、家庭以各種方式借貸出來的買房按揭。

而2018年是提居民去槓桿的一年,一線交易量滑水,二線無房可賣。但三四線卻強勢補庫存,價格水漲船高。

資金板塊傳導,2017年開始三四線就變成了樓市接力的好兄弟,光2018年三四線就佔到了全國70%以上的交易量。

以一線北京為例,第一季度成交2723套,均創下歷史一季度最低紀錄。

所以去居民槓桿不如改成調槓桿,去不良槓桿(資產)。本質目的不在於要去樓市槓桿,讓樓市降溫,而是要地區性轉移槓桿。

自2015年以來一線樓市放了很多水,背了太多債。財稅再收割一線顯然已經疲態盡顯,那麼三四線是新興市場,槓桿低,基礎好,是一片綠油油的小麥田。

還是這幅圖,我們看2014-2015年,新增住戶貸款佔比只有30%左右,企業債是佔了大頭的。

2015年正當地產高庫存時期,ZF提經濟結構性改革,要化解庫存,促進房地產持續發展。政策一出,2016年新增住戶貸款就佔到了50%。

任志強說,中國地產短期長期都得看政策。這一點與任澤平的短期看金融、中期看貨幣、長期看人口是相反的。

從2015年政策去庫存,到2018年結構性調整槓桿,一線橫盤,三四線領漲。槓桿沒去的,三四線倒打一耙。

2017年GDP反彈,這個成績相當不容易。經濟增速下滑嚴重,就業增長都是壓力,需要樓市趕緊再吸一波鴉片。

調槓桿、穩增長,棚改創新實施,三四線樓市熱情被徹底地點燃。三四線大漲看上去愛意滿滿,央媽放水讓你撈魚,但實際上是需求的未來透支。

三四線老破舊、危房都改造了,不少政策性基建都上馬了,一派欣欣向榮的景象。快來看,我們的政績多麼的輝煌,建設的多麼秀麗。我們還住上了四面通透的陽光大house。

但實際上拿3000元的月薪,卻人均一萬的房價。

氣勢高昂的衝進三四線樓市,但實實在在的當了站崗的好英雄。

擺明的一網打盡、竭澤而漁啊!

02、

去槓桿是個悖論

談到去槓桿,不得不說,真是一場茶話會式的演出。

了解一下槓桿有兩種:一種是實體槓桿(政府、企業、居民債務);另一種是金融槓桿,也就是金融機構相互借貸抵押產生的債務。

去年年底提2018年的重中之重就是去居民槓桿,那居民槓桿去的怎麼樣呢?

2018年以來,貨幣不斷收緊,直至這周央行降准才有所放鬆。這期間不乏四川煤炭、大連機床、丹東港、億陽集團、中城建、凱迪生態等大型企業出現債務違約。

企業債是去了,但居民債務是絕對沒有去的。提居民去槓桿,其實是居民分地區去槓桿,擇地區加槓桿才合理。

去槓桿的核心是去不良槓桿,即企業不良債務;短期不如叫調槓桿,調的是居民槓桿。

去槓桿只有兩條路,一徹底減少部分槓桿,二降低不良槓桿比例。短期內第一條路走不通,不能允許出現經濟危機,也不能允許出現通縮或萎縮,就只剩下第二條路。

調樓市槓桿

——

截止2017年中,我國債務已經達到了GDP的256%,這不僅超過了新興市場國家190%的整體水平,也超過了美國的250%。而這些債務大部分是加在了一線城市房地產裡面的。

所以目前直接收緊一線二線熱點城市的信貸,限購限售限貸各種政策加碼,將一線樓市打入冷宮。

釋放三四線信貸需求,讓三四線樓市與熱點城市樓市熱力現象背道而馳

——

這就化解了因為槓桿帶來的周期性經濟危機。

所以說,2018年去槓桿是分化的。企業債和地產債是不平等的,企業是遠親、地產是親兒子。

去的是企業債,加的是居民債。剪這頭,加在另一頭。

托底的還是樓市。

談去槓桿,防範金融風險,本質上源於經濟要轉型。

而去居民槓桿,看上去關愛有加,實際上冠冕堂皇、欲蓋彌彰。

03、

房價還在漲,但人民已經沒錢消費了

2018年尚未過半,但居民消費已經嚴重疲軟

——

2018年5月,全國社會消費品零售總額增速只有8.5%,不僅遠遠低於預期,而且創下自2003年5月以來的15年最低。

我們看出目前的情況是,消費水平創下15以來歷史最低水平。而目前的狀況是社會資產除了房子最保值增值外,人民已經沒有錢消費了

這是一個相當危險的信號,因為高房價的背後,透支的是人民基本的生活需求。

居民背負高債務,導致基本生活需求嚴重萎縮,幸福指數大幅降低。而目前經濟形式,房價是不可能跌的,只有通過老百姓不斷接盤才能化解社會債務。

消費、投資、出口是拉動GDP的三駕馬車,社會總消費是居民消費的大面積體現。社會消費能力的下挫,直接表現出高房價情況下,人民創造力和生產力的疲軟。

舉債買房,看似賺到了銀行信貸,實現了中產。

但實際上大部分人是信貸的「被中產者」。中產者看上去堅不可摧,但實際上是債台高築,陷阱重重。

買房貸款、汽車貸款、信用卡等消費都是為中產者設置的消費陷阱。中產者一旦背上債務,就像紡織女工,踏實勤奮,努力幹活。

中產者,是債務手段培養的一批優質韭菜。只要社會穩步進行,中產者就會不斷的創造剩餘價值。

而中產者想要擺脫債務的厄運,實現財務自由、階層跨越基本不可能。

通過5月居民消費數據,鮑哥還了解到,城鎮消費總零售額增速低於鄉村增速。

此輪樓市大漲,正是釋放了未來5-10年的需求。眾多新興中產都是貨幣放水,舉債購房的產物。三四線樓市大漲,正是在不斷擴大中產面,中產面廣義上來看就是債務群體的放大。

社會進步發展,正是需要合理良性的債務發動引擎。釋放更多的需求就是在創造更多的GDP增量,地產是周期之母,是社會債務的根本。

但我們不能忽視,中產者是勤勞的蜜蜂,同時也是脆弱的綿羊。中產者的工作收入、生活開銷經不起任何波動。一旦社會債務大爆發,首先大面積暴雷的就是債務鏈條上的中產者。

在勤勞的崗位上的中產者,想要跨越社會財富階層是不容易的。房貸一背就是幾十年,基本消費貸也是月月、環環緊扣。而能夠抓住社會資產增值的周期,那也得有增值前的存量投資。

房價還在漲,唯獨工資不漲;消費水平要升級,唯獨收入結構沒升級;絕大多中產者,除了主動收入,基本沒有睡後收入。

他們是財富的創造者,又是孤單的負債者!

依靠地產拉動經濟增長,面臨的是需求與供給的失衡,高攀不起的房價,是人民身上的痛!

04、

房產還能托底多久?

2018年是相當坎坷的一年,我在去年年底就說過這麼一句話。

2011年以來,GDP首次不低反彈,這是相當不容易的成功。為了保住GDP穩步回升,當然需要優化經濟結構,依靠樓市政策性拉動是相當不自信的做法。

但目前的水平是,經濟轉型還需要緩衝期。為了保證這兩年GDP不跳水,目前一二線樓市槓桿是加的差不多了的,而三四線卻是新興市場,放放水沒有問題。

而目前市場上,看見一線財富暴增想暴富的情緒確實不在少數,把這種情緒引向三四線是再合適不過的辦法

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在維持一線二線企穩的情況下,zf和莊家一起做高三四線地價,地產稅收托底外,還能整體實現城鎮化,真是經濟轉型升級的良方。

三四線樓市盡量多成交,對拉動地方內需、稅收就顯得極為重要。

雖然2017年GDP再次走高,但這一次相當不易。大家已經意識到在依靠槓桿拉動GDP顯然顯現出弊端。

一開始老王自己拿一萬塊能賺個五千,於是他找老李借了2萬,直接賺了一倍。

於是老王身邊的朋友都這麼干,高槓桿借貸進行抵押投資,如今這套玩法不適用了。

過去是知道套路的人,抵押借錢,再抵押。而現在是大家都知道了,全社會都在玩這個套路。

大家都活在拆借槓桿的泡沫里,都希望以此來實現人生財務自由。這樣的社會,你覺得健康么?

企業靠靠貨幣放水借來的錢,終究是要還的,再痛也得割愛。這些債務不兌付掉,經濟怎麼前行?

而美元最近一年來強勢回歸,美國依靠美元收割新興資本市場,正是因為美元有期硬實力。

別忘了,一國貨幣實力,正是該國經濟實力的印證。

而為什麼我們央行遲遲不敢跟?正是因為我們是大水漫灌式的貨幣政策,放水太多,跟的話錢荒不斷,市場一片哀鴻

——

央行已經意識到,再靠大水漫灌,經濟轉型是不能根治的,也是相當不自信的做法。大水漫灌式的放水,最終苦的還是接盤的新興中產。

而中產承受如此之痛,誰來管他們的死活?社會危機四伏啊!

鮑哥打個賭,2020年棚改完成,樓市會進入10年的盤整期。

未來的樓市,絕不是無腦性高槓桿玩家,隨便進出的場所。地產將與實體齊飛,商品房與地產證券化流通並舉。

未來2年,棚改進入尾聲,基本上這一輪地產周期也就結束了。而那時候經濟正好緩緩駛入轉型升級的慢車道。個人還想反覆抵押套利自由出入,將會萬劫不復。

而此輪三四線大漲,並沒有實質性的噱頭,鮑哥看來這是大潮退去前的最後一輪收割,危機到來前最後的恐慌!

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