保增長，樓市還能托底多久？

歡迎關注公眾號：鮑哥聊房（magical12ic）； 圖片來源：視覺中國

任志強說房地產是夜壺，

需要的時候拿出來用一用，不需要的時候放床底下

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這話擱今天不靈了，要我說房地產就是春藥，經濟不景氣就要來一發....

2018年是奇怪的，為什麼呢？這一年地產四年一個小周期被打破了。

去年ZF加強調控後，市場進入低迷，成交創歷史最低。按規律，調控周期最低得維持兩年。但春節過完後，市場又回暖起來。

一線鎖盤，二線房慌，而中西部三四線幾乎同時發力，成交量持續放量不斷補庫存，價格飛竄。

01、

接力領跑的三四線

先來看一組數據，或許讓你乍舌。

6月12日，央行公布了「2018年5月金融統計數據報告」，其中有這樣一段話：

當月人民幣貸款增加1.15萬億元，同比多增405億元。

分部門看，住戶部門貸款增加6143億元，

其中，短期貸款增加2220億元，中長期貸款增加3923億元；

我們看兩組就行了，2014年住戶新增貸款3.29、佔比33.6%，2018年住戶新增貸款0.614，佔比53.4%歷史最高，直接一半以上。

住戶貸款主要指個人按揭買房的貸款，這其中就包括了個人、家庭以各種方式借貸出來的買房按揭。

而2018年是提居民去槓桿的一年，一線交易量滑水，二線無房可賣。但三四線卻強勢補庫存，價格水漲船高。

資金板塊傳導，2017年開始三四線就變成了樓市接力的好兄弟，光2018年三四線就佔到了全國70%以上的交易量。

以一線北京為例，第一季度成交2723套，均創下歷史一季度最低紀錄。

所以去居民槓桿不如改成調槓桿，去不良槓桿（資產）。本質目的不在於要去樓市槓桿，讓樓市降溫，而是要地區性轉移槓桿。

自2015年以來一線樓市放了很多水，背了太多債。財稅再收割一線顯然已經疲態盡顯，那麼三四線是新興市場，槓桿低，基礎好，是一片綠油油的小麥田。

還是這幅圖，我們看2014-2015年，新增住戶貸款佔比只有30%左右，企業債是佔了大頭的。

2015年正當地產高庫存時期，ZF提經濟結構性改革，要化解庫存，促進房地產持續發展。政策一出，2016年新增住戶貸款就佔到了50%。

任志強說，中國地產短期長期都得看政策。這一點與任澤平的短期看金融、中期看貨幣、長期看人口是相反的。

從2015年政策去庫存，到2018年結構性調整槓桿，一線橫盤，三四線領漲。槓桿沒去的，三四線倒打一耙。

2017年GDP反彈，這個成績相當不容易。經濟增速下滑嚴重，就業增長都是壓力，需要樓市趕緊再吸一波鴉片。

調槓桿、穩增長，棚改創新實施，三四線樓市熱情被徹底地點燃。三四線大漲看上去愛意滿滿，央媽放水讓你撈魚，但實際上是需求的未來透支。

三四線老破舊、危房都改造了，不少政策性基建都上馬了，一派欣欣向榮的景象。快來看，我們的政績多麼的輝煌，建設的多麼秀麗。我們還住上了四面通透的陽光大house。

但實際上拿3000元的月薪，卻人均一萬的房價。

氣勢高昂的衝進三四線樓市，但實實在在的當了站崗的好英雄。

擺明的一網打盡、竭澤而漁啊！

02、

去槓桿是個悖論

談到去槓桿，不得不說，真是一場茶話會式的演出。

了解一下槓桿有兩種：一種是實體槓桿（政府、企業、居民債務）；另一種是金融槓桿，也就是金融機構相互借貸抵押產生的債務。

去年年底提2018年的重中之重就是去居民槓桿，那居民槓桿去的怎麼樣呢？

2018年以來，貨幣不斷收緊，直至這周央行降准才有所放鬆。這期間不乏四川煤炭、大連機床、丹東港、億陽集團、中城建、凱迪生態等大型企業出現債務違約。

企業債是去了，但居民債務是絕對沒有去的。提居民去槓桿，其實是居民分地區去槓桿，擇地區加槓桿才合理。

去槓桿的核心是去不良槓桿，即企業不良債務；短期不如叫調槓桿，調的是居民槓桿。

去槓桿只有兩條路，一徹底減少部分槓桿，二降低不良槓桿比例。短期內第一條路走不通，不能允許出現經濟危機，也不能允許出現通縮或萎縮，就只剩下第二條路。

調樓市槓桿

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截止2017年中，我國債務已經達到了GDP的256%，這不僅超過了新興市場國家190%的整體水平，也超過了美國的250%。而這些債務大部分是加在了一線城市房地產裡面的。

所以目前直接收緊一線二線熱點城市的信貸，限購限售限貸各種政策加碼，將一線樓市打入冷宮。

釋放三四線信貸需求，讓三四線樓市與熱點城市樓市熱力現象背道而馳

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這就化解了因為槓桿帶來的周期性經濟危機。

所以說，2018年去槓桿是分化的。企業債和地產債是不平等的，企業是遠親、地產是親兒子。

去的是企業債，加的是居民債。剪這頭，加在另一頭。

托底的還是樓市。

談去槓桿，防範金融風險，本質上源於經濟要轉型。

而去居民槓桿，看上去關愛有加，實際上冠冕堂皇、欲蓋彌彰。

03、

房價還在漲，但人民已經沒錢消費了

2018年尚未過半，但居民消費已經嚴重疲軟

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2018年5月，全國社會消費品零售總額增速只有8.5%，不僅遠遠低於預期，而且創下自2003年5月以來的15年最低。

我們看出目前的情況是，消費水平創下15以來歷史最低水平。而目前的狀況是社會資產除了房子最保值增值外，人民已經沒有錢消費了

這是一個相當危險的信號，因為高房價的背後，透支的是人民基本的生活需求。

居民背負高債務，導致基本生活需求嚴重萎縮，幸福指數大幅降低。而目前經濟形式，房價是不可能跌的，只有通過老百姓不斷接盤才能化解社會債務。

消費、投資、出口是拉動GDP的三駕馬車，社會總消費是居民消費的大面積體現。社會消費能力的下挫，直接表現出高房價情況下，人民創造力和生產力的疲軟。

舉債買房，看似賺到了銀行信貸，實現了中產。

但實際上大部分人是信貸的「被中產者」。中產者看上去堅不可摧，但實際上是債台高築，陷阱重重。

買房貸款、汽車貸款、信用卡等消費都是為中產者設置的消費陷阱。中產者一旦背上債務，就像紡織女工，踏實勤奮，努力幹活。

中產者，是債務手段培養的一批優質韭菜。只要社會穩步進行，中產者就會不斷的創造剩餘價值。

而中產者想要擺脫債務的厄運，實現財務自由、階層跨越基本不可能。

通過5月居民消費數據，鮑哥還了解到，城鎮消費總零售額增速低於鄉村增速。

此輪樓市大漲，正是釋放了未來5-10年的需求。眾多新興中產都是貨幣放水，舉債購房的產物。三四線樓市大漲，正是在不斷擴大中產面，中產面廣義上來看就是債務群體的放大。

社會進步發展，正是需要合理良性的債務發動引擎。釋放更多的需求就是在創造更多的GDP增量，地產是周期之母，是社會債務的根本。

但我們不能忽視，中產者是勤勞的蜜蜂，同時也是脆弱的綿羊。中產者的工作收入、生活開銷經不起任何波動。一旦社會債務大爆發，首先大面積暴雷的就是債務鏈條上的中產者。

在勤勞的崗位上的中產者，想要跨越社會財富階層是不容易的。房貸一背就是幾十年，基本消費貸也是月月、環環緊扣。而能夠抓住社會資產增值的周期，那也得有增值前的存量投資。

房價還在漲，唯獨工資不漲；消費水平要升級，唯獨收入結構沒升級；絕大多中產者，除了主動收入，基本沒有睡後收入。

他們是財富的創造者，又是孤單的負債者！

依靠地產拉動經濟增長，面臨的是需求與供給的失衡，高攀不起的房價，是人民身上的痛！

04、

房產還能托底多久？

2018年是相當坎坷的一年，我在去年年底就說過這麼一句話。

2011年以來，GDP首次不低反彈，這是相當不容易的成功。為了保住GDP穩步回升，當然需要優化經濟結構，依靠樓市政策性拉動是相當不自信的做法。

但目前的水平是，經濟轉型還需要緩衝期。為了保證這兩年GDP不跳水，目前一二線樓市槓桿是加的差不多了的，而三四線卻是新興市場，放放水沒有問題。

而目前市場上，看見一線財富暴增想暴富的情緒確實不在少數，把這種情緒引向三四線是再合適不過的辦法

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在維持一線二線企穩的情況下，zf和莊家一起做高三四線地價，地產稅收托底外，還能整體實現城鎮化，真是經濟轉型升級的良方。

三四線樓市盡量多成交，對拉動地方內需、稅收就顯得極為重要。

雖然2017年GDP再次走高，但這一次相當不易。大家已經意識到在依靠槓桿拉動GDP顯然顯現出弊端。

一開始老王自己拿一萬塊能賺個五千，於是他找老李借了2萬，直接賺了一倍。

於是老王身邊的朋友都這麼干，高槓桿借貸進行抵押投資，如今這套玩法不適用了。

過去是知道套路的人，抵押借錢，再抵押。而現在是大家都知道了，全社會都在玩這個套路。

大家都活在拆借槓桿的泡沫里，都希望以此來實現人生財務自由。這樣的社會，你覺得健康么？

企業靠靠貨幣放水借來的錢，終究是要還的，再痛也得割愛。這些債務不兌付掉，經濟怎麼前行？

而美元最近一年來強勢回歸，美國依靠美元收割新興資本市場，正是因為美元有期硬實力。

別忘了，一國貨幣實力，正是該國經濟實力的印證。

而為什麼我們央行遲遲不敢跟？正是因為我們是大水漫灌式的貨幣政策，放水太多，跟的話錢荒不斷，市場一片哀鴻

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央行已經意識到，再靠大水漫灌，經濟轉型是不能根治的，也是相當不自信的做法。大水漫灌式的放水，最終苦的還是接盤的新興中產。

而中產承受如此之痛，誰來管他們的死活？社會危機四伏啊！

鮑哥打個賭，2020年棚改完成，樓市會進入10年的盤整期。

未來的樓市，絕不是無腦性高槓桿玩家，隨便進出的場所。地產將與實體齊飛，商品房與地產證券化流通並舉。

未來2年，棚改進入尾聲，基本上這一輪地產周期也就結束了。而那時候經濟正好緩緩駛入轉型升級的慢車道。個人還想反覆抵押套利自由出入，將會萬劫不復。

而此輪三四線大漲，並沒有實質性的噱頭，鮑哥看來這是大潮退去前的最後一輪收割，危機到來前最後的恐慌！

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