必須接受的殘酷現實！麵粉價終究難以高過麵包價，2萬+、4萬+的地王們現在跑還來得及嗎？

07-04

來自專欄樓市南京

業界總是喜歡用麵粉麵包來比喻土地和房子，在各地地王頻頻出現之時，也常以「麵粉貴過麵包」來形容，但事實上，這種地王只是某段時間某些部門失控下的產物。

就在昨天，金地在江北核心區拿地了。

經過38輪競拍， 金地拿下江北新區核心區G04地塊，總價33.5億元，樓麵價13766元/㎡！

這則消息一發到群里，網友一片嘩然，大體意思就是：怎麼那麼便宜？

NO.1︱壹

其實仔細看這塊地，你會發現樓麵價不止這麼多。

江北新區核心區G04地塊詳解：

位置：東至康盛路，南至康盛路，西至浦濱路，北至康健路。

出讓面積：144851.67㎡

用地性質：R2二類居住用地、A33c高中用地

建築高度：A地塊35≤H≤60，B地塊H≤24

容積率：A地塊，1＜R≤2.2，B地塊R≤1。

掛牌起始價：29.8億

最高限價：50億

該地塊不接受聯合競買。該地塊的競買保證金為1億美元或等金額人民幣，地塊的出讓金總額中須有不低於2億美元的外資繳納。

另外，B地塊內須建設一所中外合作辦學的國際化高中學校。合作的國外高中須設有A-level 、IB課程，且辦學超過50年。在報名時競買單位須提供競買單位、擬引進的國外高中和江北新區管委會教育主管部門三方簽訂的辦學框架協議。

其中A地塊建設約19.3萬方住宅，B地塊建設一所約5.7萬方的高中學校。

有人給算了下，免費間的高中容積率不到1，以建安成本3000元/㎡來算，高中的建設成本大概1.7億元。加上33.5億元的拿地成本，一共35.2億元。樓麵價在35.2億元/19.3萬方≈18238元/㎡，當然，這個只是大致。

但是不管怎麼算，哪怕加上其他配套建設成本，這個樓麵價也遠遠低於之前的高價地，以核心區限價3萬的房價相比，可以不愁了。

再加上自雅居樂、正榮、保利在江北緯七路隧道口拿地後，區域再無新地塊掛出，目前也僅雅居樂還有大面積房源在售，金地G04地塊很安全。

本來都在喊麵粉價貴過麵包價，眼瞧著麵包賣完了，高品質的新麵包正在研究製作種，沒曾想，新一批的麵粉價卻降了，降的還不是一點點。

另外一點發現沒有，定製地塊越來越多了。

5月兩場土拍，無一例外出現了定製地塊的身影。5月29日，溧水8幅地塊進行拍賣，其中G08-G14共七幅地塊被華夏幸福以底價拿下，將打造全國首個PPP模式特色小鎮。

5月30日，南京土地市場又迎來一輪開倉放糧，其中，新玄武區域內的G16和G17被深圳星河、北京電子城兩家房企分別奪得，均為底價成交。

包括剛剛終止出讓的江北核心區G05地塊，也不外乎是一塊定製地。

開發商謹慎拿地，ZF也越來越精，定製地要求一堆、土地性質不一、還多以底價成交，通常算不出住宅的實際樓麵價，防止被炒作和過多解讀。同時，重要的一點，土地市場熱度降低了。

有序調控之下，「麵粉價」終究還是難以高過「麵包價」啊。

NO.2︱貳

話又說回來，現在地價降了，那批現房銷售的高價地王還來得及跑么？

目前來看，大部分房企現在的都抱著能拖就拖的「裝睡」心態，最好能拖到限價放開或者有價格上有調整空間的時候再上市。

當代置業在2016年6月拿下在南京的第一個項目當代萬國府MOMΛ，樓麵價高達24769元/㎡。據了解，從去年4月份，項目就公開了售樓處，135套229-250㎡的大平層房源，至今開盤遙遙無期。

也在鼓樓濱江的純新盤仁恆桃園世紀，樓麵價接近30000元/㎡，曾放風4.5萬元/㎡，盈利空間幾乎為0。據了解，目前板塊內目前二手房源成交均價大約在2.8-3萬元/㎡之間。目前來看，4.5萬元/㎡的價格能否獲得物價部門的報批，還是未知數。據工作人員透露，該項目開盤最快也要今年年底。

也有以毛坯等手法盡量的降低成本，利用時間換空間，避免往後更多的變數或者更大的風險，比如中海桃源里。

更多的還是，由於現房銷售和價格等問題無法上市的樓盤，還在煎熬中。

但最近也有不少樓盤坐不住了，河西開完了，江北核心區大批量房源待上市，購買力都被吸引走了，同樣價格2.8-3萬的區域也坐不住了。

中南熙悅開了，京奧港轉讓出去了，保利雲禧、金隅紫京疊院、銀城頤居悅見山公開了，九龍湖也在待公開中......

最近又有消息放出來了，江北高新區弘陽燕瀾七縉最近要開了，樓麵價16056元/㎡，精裝均價大概也在2.8萬/㎡。且不說性價比如何，這個價格區間相似的太多太多。

要知道2016年南京土地成交樓麵價一路飆升，不斷刷新高。16年到17年開始下滑，17到18年期間，土地市場、樓麵價遭遇最強滑鐵盧。而今年，高價地幾乎不復存在了。

如果當初那批2萬+的現房銷售高價地還不準備上市，後面就要碰上「便宜麵粉」了，更難熬。

去年年底，青龍地鐵小鎮G73地塊被招商拿下，樓麵價10174元/㎡。與區域內樓面地價為20069元/㎡的新城G60地塊相比，地價幾乎打了五折。

而目前，招商青龍地鐵小鎮G73地塊正在加緊上市動作，案名為招商正榮東望府，預計最快7月就將公開、三季度有望入市，與周邊其他「高價地」相比，上市節奏加快了許多。

NO.3︱叄

這裡也想到一個問題：既然都說了「麵粉貴過麵包」，可當初為什麼開發商還削尖了腦袋往裡鑽呢？明知道麵粉貴，為什麼還都趨之若鶩地去買麵粉呢？

樓麵價4萬，當下周邊房價也就3萬，所以說麵粉貴過麵包。但試問一下，有這麼比的嗎？周邊房價3萬，當初拿地幾萬？如今拿地4萬，你未來賣多少錢？完全不具備可比性。所以參考物很重要。你非要拿品牌麵粉跟普通饅頭比，那可不，麵粉貴過麵包嘛！

再說，以前地價沒這麼高，房價暴利也不低，但也沒見多少講情懷的？說明還是認為在這塊地上可以榨出油來，否則都認為不值都不買這地不就流拍了嗎？在過去哪個瘋狂拿地的年代，流拍情況很少，反而溢價率很高。

「地王」們拿地的動機之一就在於要讓買房人認為「麵粉比麵包還要貴」，拿地後在此輿論基礎上再賣高房價。

實際上通過地王先影響周邊二手房房價，人家會想，你個麵粉都賣那麼貴，我這都是麵包也得漲價，然後地王以後也可以賣高房價了，就是這麼個邏輯。

所以，所謂麵粉貴過麵包，應該用這個麵粉做出來的麵包比，而不能拿過期的麵包比。畢竟超市裡過期麵包都扔垃圾桶的。

當然，南京現在新房價格都限死了。麵粉好壞都一樣，麵包就只有這個價。

有業內預測，在下半年愈發明顯的資金壓力下，不排除相當一部分房企會接受手中地塊以成本價上市解套，此外通過更改產品策略尋求合作夥伴，也能讓損失風險降至最小。