中國樓市的核武器來了

　　中國決策層在下一盤很大的棋，回暖勢頭明顯的中國樓市，又將迎來一款新的核武器。

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　　種種跡象表明，為穩定樓市，中國決策層在下一盤很大的棋，而這些政策的效果也開始慢慢顯現。

　　中國國家統計局18日發布數據顯示，4月份，70個大中城市中，新房價格環比下降的城市有48個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。對比此前數月，房價下跌的城市數量不斷減少，而房價上漲的城市數量則持續增加。

　　其中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市率先回暖。4月份北京、上海、深圳都在2014年以來再度出現「日光碟」，樓市活躍度大幅提升。四個城市城市4月新建商品住宅和二手住宅價格環比均出現上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數二線城市房價也出現上漲。

　　此前房價「領跌」的溫州市和杭州市房價也出現企穩跡象：4月溫州房價環比上漲0.7%、杭州環比上漲0.4%。

　　從平均水平來看，國家統計局城市司高級統計師劉建偉透露，4月份70個大中城市新房價格環比綜合平均上漲0.3%。這是70城房價在去年5月之後首次「轉正」。

　　從2014年5月份開始，中國70城房價指數結束近兩年的全面上漲，開始步入下跌通道，此後4個月房價跌幅持續擴大，直至去年9月份房價跌幅才開始震蕩收窄。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，目前樓市價格的止跌回穩，主要是由於中國樓市進入政策相對寬鬆時期。

　　最近一次降息後，中國5年以上貸款基準利率僅為5.65%，5年以上個人住房公積金貸款利率僅為3.75%，均處於歷史低點。此前，中國商業貸款購房最高利率曾高達7.83%，住房公積金貸款購房最高利率一度高達5.22%。

　　從貨幣到行政，從中央到地方，多管齊下的「托市」組合拳之下，中國樓市成交量增長、價格止跌、存量消化的勢頭已經出現。

　　海通證券首席經濟學家李迅雷表示，房地產行業在嚴厲的調控下也出現一段時間資金回收的困難，庫存增加，但現在政策已經開始放鬆，隨著銷量的增加，供給相對較慢，價格也出現一定程度的上漲，尤其在一二線城市房價上漲的趨勢得到確認。所以政策的拐點和去庫存的拐點都已經出現。

　　交通銀行金融研究中心發布的一份報告預測稱，5月份滬深等重點城市成交量會繼續回暖，新盤價格有上漲的勢頭，二手房「跳價」現象也將增多。

　　回暖勢頭明顯的中國樓市，又將迎來一款新的核武器—MBS。

　　去年9月30日，中國央行、銀監會首次出台通知，鼓勵銀行發行MBS。5月15日，中國銀行間市場交易商協會發布了《個人住房抵押貸款資產支持證券信息披露指引（試行）》的公告，MBS來勢洶洶，有業內人士更把它稱作引爆樓市熱度的核彈頭！

　　MBS是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體（pool），利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。

　　因此，MBS實際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。發行券商會將抵押集合體所產生的本金與利息原封不動地轉移支付給MBS的投資者。

　　例如，有人兩年首付30萬買了一套100萬的房子，基準利率借貸25年，利息約70萬，本息合計140萬,兩年還款本金6萬，利息6萬，房子目前市值150萬。這時銀行把房子剩餘按揭貸款64萬打包成債券通過券商以低於房貸利率的收益率發行。

　　券商認為評估市值150萬，抵押借款僅64萬，抵押品價值充足，評級為AAA，發行利率取下限5%發行。這樣銀行順利地拿回了所有貸款本金，將風險轉移到證券市場，同時每年可以獲得固定的息差（房貸利率-MBS利率-發行費率）。

　　從海外市場來看，MBS是資產證券化產品的絕對主力，截至2014年上半年，美國按揭貸款餘額為13.3萬億元，其中MBS餘額達到7.7萬億元，佔比57.9%。

　　上世紀70年代前後，美國二戰後「嬰兒潮」一代開始成年，對房貸的需求激增，但由於房貸的發放機構商業銀行的資金來源大多是中短期存款，而房貸是長期貸款，期限不匹配帶來的利率風險和流動性風險不斷積聚，造成金融機構資金來源緊張，很多美國人無法貸款買房。

　　為了解決房貸難題，從1968年起，具有美國政府背景的吉利美、房地美與房利美三大專業機構陸續從銀行手上收購住房抵押貸款，然後打包成證券化產品，向投資者發售。

　　由於這些產品隱含了政府信用，但收益率高於美國國債，受到投資者追捧。MBS的發展自此進入快車道。

　　美國2001-2006年周期與也中國當前相似，企業部門負債率高、銀行槓桿率高。居民端資金充裕，但限於銀行槓桿高的問題而無法通過存貸款渠道為企業改善資產負債表。

　　所以美國選擇的路徑是通過證券化企業的資產並由居民端購買。這種路徑下，企業獲得資金，投資新產能。

　　在美國，住房抵押貸款證券化在完成利率市場化之後快速發展，MBS餘額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進了美國金融市場和房地產市場的發展。

　　某四大會計事務所參與過MBS業務的人士說，MBS業務從理論上，可以給銀行帶來幾個好處：

　　一是將個貸轉移至表外，減少負債，增加現金流；二是賺取貸款利率和MBS利率之間差價，甚至通道中介費；三是降低了過去銀行在個貸業務長期資產和短期負債的匹配難度。

　　目前中國房屋貸款按揭餘額約20萬億，其中超過3年期的約佔90%。MBS開閘，銀行只需將這部分貸款餘額的優良部分拿出來進行證券化發行，其發行規模理論上可超過10萬億。

　　這將給中國房地產市場帶來史無前例的變化，這就是房地產市場的金融化，房屋不再僅僅是居住品，同時變成了可以流通的金融產品。這大大增強這個行業的金融流動性，提高其金融效率，大大降低這個行業的資金成本。

　　銀行通過MBS可以累積重新獲得超過10萬億的流動性，獲得這部分流動性以後又可以再次進行房屋抵押放貸，再做成MBS,再放貸，如此循環，穩賺利差，樂此不彼。

　　有人問，要是房價不漲甚至下跌，MBS風險如何控制？這個可以借鑒國外的風險評級制度對MBS產品進行評級，風險低的收益率低，風險高的收益率高，由市場去決定其銷售利率。

　　假設券商評級機構以房屋評估市值的50%作為MBS（AAA級）發行金額的上限，也就是說評估市值100萬的房子，機構認可AAA級發行的金額為50萬元。

　　那麼看一下上文例子，150萬市值的房子，通過MBS回收75萬的現金流以後，銀行不僅完全收回64萬的貸款餘額，同時還多獲得了額外的11萬現金流進行放貸。

　　如果這100萬是新房銷售抵押，銀行馬上發行MBS的話，貸款70萬可以收回50萬，銀行只用20萬的現金流就做了70萬的貸款生意，其槓桿比例是3.5倍。如果將AAA評級的標準降為發行金額為抵押品市值的60%，那麼銀行的槓桿比例將上升到7倍！

　　不難看出，MBS對於房地產業和銀行業來說都會產生巨大的影響。銀行擁有這個超級核武以後，其房屋抵押貸款的積極性將史無前例的提高，而全社會的閑置資金將會高效持續的流入MBS市場。

　　當房地產行業的資金成本因為MBS提升的金融流動性而降低的時候，其效應將逐步傳導到與之相關的幾十個實體行業，從而降低整個中國經濟的資金成本，不僅促進實體經濟的發展，而且會進一步促進MBS的發行，形成正反饋效應。

　　中國中心城市未來的城鎮化道路將進一步加速，房地產行以及房地產金融衍生品行業極有可能迎來一個黃金十年。

　　如果說，當年美國政府推出MBS業務，是希望能有更多的窮人擁有新的住房，那麼中國監管部門推出MBS就是為了轉嫁房地產金融風險。

　　首先，與2005年試點時相比，持續近10年的炒房風潮已然消退，眼下申貸者絕大多數系剛需購房者，其抵押物很難真正變現，一旦房價大跌，支撐房貸債券的抵押物價格會大幅縮水，此勢必引爆連鎖式的支付風險。所以房貸證券化即使推出，各方的積極性不會很高。

　　再者，房貸按揭回款周期通常以20年計，中間不確定性太多，使房貸MBS的市場流動性在各種MBS產品中最差，而其收益率也處於偏低水平，所以證券市場的投資者與其選擇房貸MBS，還不如尋找更高收益的非MBS的投資品種。

　　最後，券商承銷房貸MBS「開價」會很高，銀行未必吃得消。由於投資者寡，券商擔心MBS產品被積壓於自己手上，承銷積極性也不高。

　　如此情形，若有券商勉強答應替銀行「冒險」，承銷「開價」也一定很高，這更讓銀行吃不消。

　　在券商看來承銷房貸MBS為的是收取高額承銷費，而絕不是拿錢去接受銀行轉嫁來的房貸風險。

　　房貸證券化的政策一再「提速」，但銀行卻很難提速。雖然，在很多財經媒體和專家看來，房貸證券化是一劑擴大房貸總盤子的「良藥」，更是轉嫁房貸風險的「妙招」。

　　但必須注意到，MBS產生和發展是一個非常複雜的過程，沒有經過科學論證的頂層設計，沒有一套縝密詳細的實施方案，只能導致MBS走樣，最終釀造金融風險。

　　目前，房地產風險已經凸顯出來，金融市場上高收益替代產品不少，MBS若市場定價過高，風險就顯而易見，金融機構盈利空間小；如果定價過低，根本沒有吸引力。

　　如果MBS僅限於在銀行間市場交易的話，可能出現的另一個問題是，銀行之間達成一個相互購買對方產品的默契，以將貸款資產挪騰到表外，逃避信貸監管。

　　同時，MBS發育成熟的一個前提是利率完全市場化。美國的住房抵押貸款證券化，是在完成利率市場化之後快速發展起來的。中國在利率完全市場化之前，MBS發展的空間將是十分有限的。

　　中國央行此時推出MBS給出的一個導向是，力推房地產金融化。而最容易投機炒作的房地產行業過度金融化，帶來的最大問題就是迅速推高金融風險，最終身不由己地被推向金融危機軌道。

　　必須注意的是，美國政府當初之所以成立「兩房」，力推住房抵押貸款證券化，其目的是通過政府公共政策安排，解決居民住房融資難的問題。

　　但令其沒有想到的是，由於事實上使得美國房地產過度金融化，在2007年住房抵押貸款證券化達到頂峰後，隨即導致了2007年次貸危機爆發，引爆了2008年的全球金融危機。

　　財經評論員林耘表示：「房地產市場確實是一個很特殊的市場，一方面從現在特定發展階段來講，毫無疑問是經濟支柱之一。另一方面，房地產又關係到老百姓生活的改善，所以它又是一個民生工程。」

　　所以，MBS的威力雖大，但要在短期內爆發不太現實，利率環境、政策支持、市場監管能否到位，將成為能否引爆這顆核彈的關鍵。