支離破碎的北京市場 #2540

宏觀強勁，微觀無序

一）微觀無序

在《房地產市場的二朵烏雲（上）》一文中，我把諸多網友的留言留在了下面。

你細看這些評論，他們對於「二朵烏雲」的猜測，集中於「美聯儲加息」「政府宏觀調控」「資本外流」「房產稅」之類云云。

房產稅我就不吐槽了，純粹智商和人渣都有問題。詳見《帝國的砒霜---房產稅》。

回過來講「資本外流」「政府調控」之流；

顯然，他們都誤解了「烏雲」的含義。

烏雲，指的是「理論體系」內部的不自洽。好比牛頓力學算好了乒乓球要落在這個位置。而實際上沒到位。

而很多人說的「資本外流」「美聯儲加息」。這個其實是「風險」，而不是「烏雲」。

你指的是，外部環境變化，而導致的房價下跌。

這個風險我們是不在乎的。因為所有已感知的事，都可以納入計算。

「美國加息」之類的風險，早已經被包括進去了。哪怕耶倫未來五年狠狠加幾次息，我們也毫不在意。

而「烏雲」之所以重要，因為它反映了一種哲學精神。整體世界「井井有條」的精神。

好比你出去相親，對面來一個男的。180cm的身高，陽光健康。

會講四國外語，月入30K。有房有車無貸，父母雙亡性取向正常。

怎麼看，都象是一個蒸蒸日上的有為青年。

可是你「咔嚓」一刀，把他的腦袋切下來。

把他的肚皮剖開。

然後你發現他的「內臟」完全是顛倒著長的。左心房直接連到胃包上面，食道通往胰腺，肺包連接十二指腸。最要命的是渾身沒有淋巴系統，血液是藍顏色的。

「媽呀，鬼啊」！

恐怕你要尖叫著跳起來，不知道什麼外星怪物。這樣的男人絕對不能嫁。

有人說，老師啊，您又在嘮里嘮叨講廢話了，雲里霧裡的前言就寫了六百字。

其實我想說的是「北京」。

北京就是這樣一個市場，「宏觀強勁，微觀無序」。

從宏觀上看，北京的市場好得不能再好了。

北京不僅僅是全中國房價最高的市場，同時也是總市值最高，增長最快，購買力最紮實，上升空間最無窮的市場。

但是微觀上呢，你拿把刀，把它「開膛破肚」地切開。

微觀上看，北京這個市場簡直沒法看。頭重腳輕，十二指腸接在肺泡上面。

整一個E.T.外星人。

二）北京市場

中國第一大都市是哪個。

上海？遠東第一大都市。長期以來中國人口No.1，GDP No.1的東方明珠。

您早Out了。最多再要三五年，不僅僅GDP第一的位置保不住。恐怕連人口No.1也保不住。

深圳？免提。

香港？嚴格說香港也排不上號。香港吃虧在只有700W人口，從曾蔭權提出要「不惜一切增加人口」，力保國際都會開始。由於香港本土階層的層層抵抗，HK的人口一直增加很緩慢。

人口從670W花了十年，才到700W。

人口不足，使得香港GDP產出已經被深圳超越。在中國總體城市排行榜更是遙遙無望。

中國的第一大都市，必然、註定、只能是「帝都」北京。

長期以來，北京一直是一個「貧窮落後」的城市。其人口僅有上海的2/3.

更慘的是，人均GDP只有上海的2/3，當上海9000美金時，北京只有6000多美金。

可見其「城市發展水平」落後一線城市一大截。

這個現象，從朱相退休，秀相上台，開始發生急劇的變化。

時至今日，北京在人口，總量，人均等各項指標都已經追平。進一步反超，也就是瞬息之事。

最極端的是，2010年北京銀行謀求上市。做上市前最後的pre-ipo準備。

當時去談了一次，北京銀行表示「在過去的一年中，各項存款指標+50%」。

考慮到北京銀行基本上是一家總部在北京的銀行。他的「吸儲」能力主要是北京居民的存款。

四萬億及其帶來的後果，從北京銀行令人震驚的增長速度可見一斑。

言歸正傳，如果我們觀察北京。北京這個城市：樓矮，路寬，戶型大。

由於紫禁城嚴格的限高。北京二環以內，民宅基本都是八九層的最高。

而要到了外圈，三環邊上，開始出現一些「高層住宅」。但也不是「特高層」。一般也就三十幾樓為限。

幾乎很少見四十至六十層的超高住宅。

另一方面，北京「大氣，路寬」。

長安街就不說了。普通的100米寬大馬路也修得不少。

而且北京的建築，還有一個很奇怪的現象。喜歡「後縮」。

每一個商場Shopping Mall的門口，都往內縮進20米。留出了偌大的一塊空地平白。十分適合跳廣場舞。

象銅鑼灣SOGO這樣一貼馬路就是大門。在北京從未見過。帝都企業大氣，土地都象是不要錢似的。

這幾件事的合力是什麼呢。就是「寬街無鬧市」。

一場繁華的，喧囂的，摩肩擦踵的「吃喝玩樂，聲色犬馬」，是集中在一定的人口密度上的。

人口密度不足，則商業無法存活。又或者退化為郊區一個又一個巨大的「停車銷品茂」。

（如圖，中世紀支撐一種職業需要的最少人口SV）

北京本身的建築高度很低。樓矮人就少，商鋪就不值錢。

然後北京的馬路道路很寬，車多人少路障前後。使得步行走二個Block變得毫不可行。得繞幾次街角。

而且北京很冷，冬天狂風暴雨積雪三尺。

你若觀察廣州，廣州的夜生活很豐富。半夜一二點還有大把人在路邊吃宵夜吃排擋。

而到了上海，這種現象就少了一半。

到了北京，宵夜傳統就絕跡了。神經病才半夜跑出來吃烤串。

你以為北京人不喜歡享受。其實是氣溫決定了一切。

冬天廣州30度，上海15度，北京0度。你以為演韓劇啊，沒事出來眼淚汪汪喝燒酒。

綜上所述，就是北京的「社區商業」極不發達。

北京也缺乏那種雅緻的「步行文化」。在綠樹成蔭的秋天午後，逛著長樂路襄陽路湖南路，二旁精緻的韓裝，飾品店，隱蔽的米其林餐廳。

北京的特點是；

三）級差地租

上海是有明確的地段的。因為上海很「高」。有明確的摩天大廈和CBD。

上海是全世界「摩天大廈」最多的城市，有超過10000幢30層以上的高樓。最多的上海市民，生活在半空中。

如果你去SWFC觀光廳，遙望遠處，你會看見無窮無盡的高樓，無窮無盡的雲海玉弓緣，直到盡頭。

千萬別去拍東方明珠，老傻的。你要拍就拍「高樓直到雲海盡頭」，這才是全世界唯一難得一見的景觀。

直到視線盡頭，雲海落幕，於是建築高度逐漸低矮下去。到了青浦幾乎沒什麼高樓。

於是你知道了，「去上海」。

「去上海」，這是一個明確的動詞。在長江的盡頭，有這麼一座拔地而起的城市。

他和廣袤的農村截然不同。和沿途的小鄉鎮截然不同。

如果你去蘇州市裡看看，也都是二三層的舊街，舊樓。

只有到了上海，才是Skyscraper.

而北京呢。北京只想讓你哭。

「去北京」作為一個動詞，名詞，形容詞。他都是不成立的。

北京就是一個大農村。

一路上，你從河北溯流而上。河北是破破爛爛的一個大農村，四五層的磚瓦房。偶爾郊區一個巨大無比的停車場Shopping Mall.

而當你進了北京，你所看到的，還是四五層的磚瓦房。

人民貧困，牆角骯髒。垃圾遍地都是。

還是同樣的，一個郊區的Shopping Mall，生活平淡乏味。

你甚至都不知道自己已經換了一個「行政區」了。

已經從河北進入到了北京的六環，五環，四環，三環。

嚴格地說，北京甚至都沒有一個Skyscraper的天際線。讓你知道北京的「核心」中心在哪裡。

北京也沒有特別熱鬧，熱別值得一逛的核心商圈。摩肩擦踵連手帕都撿不起的體驗。

沒有核心，如何追隨。

絕大多數「北漂」的人，就是買了張火車票，到北京站出來。

隨便找個點落腳，就算紮根了。

北京沒有核心，也就不存在一代代持續努力，向內環線擠。

四）北京的地段

隨著文化和面貌之不同，反映到房地產市場，則是北京的地段原則。

幾乎每一個北京朋友都會和你說，「北京雖然是按照環線造的，但是北京的地段，並不遵循環線原則」。

譬如說，二環以內，老北京衚衕。

各大部委基本都在二環。衙門的石獅子威嚴聳立。

但是二環以內的「地段」價值並不高。也沒有什麼成型的富人區。

因為北京的「二環內」基本遵循「不開發」原則。

拆遷的阻力太大，政府也沒那個興趣。

成片開發樓層不能造得太高，塞條子拿房子的人也太多。KFS沒利潤。

所以二環內基本是「貧民化」。全部都是破爛骯髒的十元小店。

吃著沙縣小吃吉祥餛飩，老北京炒干。住著容積率不到1.0的四合院。

好吧，你說二環是一個孤例。咱們先忽視二環。

北京的好地方，好東西，基本都集中在三環沿線。

從雙井，國貿，亮馬橋，三元橋，太陽宮，望京，奧體，中關村，金融街，復興門。

既然二環無法開發，則政府把所有的好東西都建造在了三環。

(如圖，日光初醒的CBD早晨。幾乎所有的北京都市生活片，開場白都是東三環的高架路拍)

如果你說所有的國家部委，全部都在二環。

豪奢商業設施，都在三環沿線。

出去到了四環五環，則只有「滿足基本生活需求」的銷品茂。提供大娘水餃味千拉麵Uniqlo衝鋒衣等等屌絲標配。

如果你說「北京樓市」是這麼一個等級流程。那麼我捏著鼻子也認了。

二環內算特例，剮了一個同心圓。忽略。

以三環為核心。向外輻射。越是遠的地方，配套越差，檔次越低，低端貨橫行。房價更賤更便宜。

放射型。

可是北京的樓市，它根本不是這麼一個玩法！

全北京最好的地段，就業崗位最集中，收入最高端，商業最豐富，配套最完善，最適合人類居住，享受現代都市人情味。

可能就是東三環「國貿」附近這一帶。北不過三元橋，西不過工體。

可是這一帶的房子，一點都不貴！

北京真正貴的，是海淀。

海淀的房價，遠遠超過朝陽。

若你真的去海淀看看，海淀可以說是「一片殘破」。

譬如說，如圖這樣的房子，你給它估價多少。

我如果不告訴你，你根本不會知道這是哪裡的房子。

眼看「加州李先生牛肉麵」，「兒童攝影請上18樓」，整一個破破爛爛的商住。

這種物業，如果放在山西小縣城，就是4000~5000/m的樣子。

而且四五千還沒人要。整個城市，呈現著一種破敗而蕭條的樣子。

但這裡是海淀。如果你聯網查一下價格，鏈家報價差不多在90000元/m，一千多萬一套。

10000000，您還別嫌貴，你還別還價。

然並卵，一到秋冬季，整個街道還是呈現出一片蕭條而破敗的味道。

居民的消費，只享受得起李先生牛肉麵。

走道里貼滿了小紙條，電梯破破爛爛。商住進進出出。

「老公，你不是答應讓我住千萬豪宅么」。

「我們做到了」

「今天早上見到房東，他說這房子升值，要一千多萬了」。

這樣的房子，如果放在山西縣城。就是4000~5000的檔次。

破破爛爛，低端低檔，沒有絲毫豪宅的味道。

按照某些YP的說法，「送給我也不要」。

可是這裡是北京，在北京，它就是90000/m。

我不是吐槽北京貴。正好比我們「宏觀」上講，北京是一個很貴的城市，是中國第一都市。

既然北京貴，比山西貴20倍也是合理的。

我是吐槽「海淀貴」。

你要知道，在國貿，在CBD，在朝陽區東三東四，非常好的豪宅也只有80000元/平米啊！

前陣子在東大橋看房子，非常好的全豪宅格局。頂級地段，附近什麼都有全配。

房價只要60000/m.

東大橋幾乎是我最喜歡的地段了。

我是吐槽北京在「微觀」上的不均衡。

海淀價格遠遠超過朝陽。

破破爛爛蕭瑟敗舊的社區，價格遠遠超過CBD頂級豪宅。遠遠超過工作崗位金領聚集區。

有人說，「海淀」有學區。北京好的學校基本都集中在海淀。

好吧，假設你「貴」的理由是學區。

那麼我們拿支筆來計算一下，北京海淀的物業，整體要有數萬億的市值。

如果你的溢價是建立在「學區」的基礎上的話，則增值的原因，是那麼幾百個老師。

哎呀媽呀，嚇死我了。趕緊先買份人壽保險壓壓驚。

這樣算下來，豈不是一個老師價值百億？

老師呀，您出門可千萬別被車撞呀。

冬川豆近期有一篇文章，講大學教育。[1]

俗話說，「政治正確無所不在」。

在買房這件事上，你當然也需要顧忌「政治正確」。顧忌社會上的共識，輿論正導向。

譬如說，你花掉了全部的畢生積蓄，再貸款三十年，背幾百萬房貸。買了一套1000W，70平米，二十年樓齡的無電梯老公房。

親戚們一定都以為你瘋了，以為你SB。花大好的人生買房子不值得。

可是，如果你說，那房子是「學區房」。一切都是為了孩子，一切都是為了教育。

則「孩子」「教育」頓時就是「政治正確」。

親戚們一下子全被打啞了失聲。

然後他們還要反過來恭喜你「學區房總是漲的」，「學區房有升值潛力」。

這就是政治正確，你買普通房子，親戚們會嘲笑房價跌評論你SB。

你花1.5倍價錢買學區房，頓時就是「大愛無疆」。

而至於學區房是否真能通往「國家幹部」的金光大道，這筆投資是不是賠了。舊式科舉會不會在一夜之間廢除。

親戚們才不管這事呢。他們在恭維你的同時，又不會真心關心你。對於很多親戚來說，他們最渴望恨不得看你破產。

本質上，我是極度看淡「學區房」的。學區房在價值上「一文不值」。

相應的，海淀區的房價一文不值。

整個幾萬億市值，全部都是沙灘上的泡沫。

五）尊卑貴賤

如果將北京樓市比作一個人的話，那麼他是一個「180cm的陽光男孩，身材高大，笑容甜美」。

「月入50K，有房有車無貸，父母雙亡很乖」。

從宏觀上看，北京樓市好得不能再好。

房價很高，漲得很快。後續購買力也充足。

但是從微觀上看，北京樓市一塌糊塗。

簡直就是氣管接在食管，大腸接著血泵。

「海淀貴過朝陽，縣城房賣9W」僅僅是最初的印象。你繼續看下去，越是深入了解，越是不可理喻。

從原則上講，北京可以「在任何一個地段，新造10W元/m的房子」。

北京的「地段扁平化」早已不是什麼秘密。六環外的房子，完全可以比三環更貴。

而這事發展到極端，則是「10W+隨便建」。

目前北京的市場，基本只要KFS肯用心。把軟裝做上去，則任何一個地段，都可以開出豪宅。

無論是三環，四環，五環，六環，七環。

東西南北通。

而另一方面，「開出十萬」，不意味著你房子的漲價。

好比你一個小區，左手是十萬，右手是十萬。

您呢，您還是五萬。

往大里說，北京任何一個光彩奪目的社區，800米之內，必有「城中村」之類的建築。

有人說，廣州是中國最大的城中村。真實完全污衊偉大首都。北京才是全中國最大的城中村。

（SKP附近的光輝里，污水四溢。商鋪背後是個垃圾處理站）

在北京，不存在「地段，比較，級差」之類說法。

二塊很好地段之間的地塊，上海人很可能想辦法把它「改建」。拆空，重建。

可是北京幾乎完全沒有「改建」。政府也沒什麼興趣「重組」。

北京那麼大，建成面積是上海的三倍。絕大部分區域都沒有得到「充分優化」。

按照任志強的說法，「遍地是黃金」。

而目前，北京的市場依然以「攤大餅」的方式向外外延。以新區賣地的方式向外外延。

這使得北京任何一個區域都沒有得到「充分開發」。

在二個極端昂貴的大型社區之間，往往是廢棄的空地，荒無人煙的倉庫。貧民窟和毫不值錢的土坯房子。

讓人對地產徹底喪失信心。

上一次我去丰台的「總部基地」。

如果你經常坐飛機的話，則航班雜誌上的廣告鋪天蓋地。

總部基地號稱在五六年前2010就開盤，當時就要賣五六萬。

今天按照不虧錢的升值速度，少說也得賣七八萬才夠本。

但是我沿著豐葆路一路往南開。

然後我就看見了一塊空地。

然後我又看見了一塊空地。

然後我又看見了一整塊完全晾曬的空地。

然後我又看見了3*5塊完全晾曬的空地。

…………

我忍不住嘆息說，真心想不到，「總部基地出來500米，就已經荒涼如此」。

徹底荒蕪，完全沒有人煙。

按照目前的房價和地價，8W一平米倒推。你相應的這每一塊土地，都要拍賣到100億以上。

而你知道100億，對於工商業來說，是一個什麼概念么。

華夏銀行的市值才一千億。

這一路過去，我掰著指頭數著。一塊，二塊，三塊，四塊…………

手指頭不夠用，腳趾頭也不夠用。

真的有那麼多的企業來填滿么？

這無窮無盡的荒地，北京市大興區的荒地值幾千億資產么。

還有一次，我跑到前門去看一個酒店。

前門大街，在老北京的地位，想必不用說也知道。商業街首選，北京的一張名片。

當然改造後是一落千丈。

一家酒店，配無邊游泳池。單賣拆散房間。

它房間賣得不貴，摺合單價才1W多點。

溫泉入戶，地底千米硫磺溫泉。

在談論中，那小姑娘說，「你若是真有錢，就出3億現金。200多間客房一起拿去」。

我一口血吐在海報上，「前門邊上的完整酒店，就賣3億」。

「那你老闆為什麼要賣呢」。

銷售經理嘆了口氣，「生意不好，沒人住」。

「每天晚上要370元/晚，太貴了消費不起」。

哥哥吐血快吐成紅罐涼茶了。當然我也拿不出這麼多現金。就是感慨想做寓公。

北京樓市給人整體的感覺，是「窪地」實在太多了。

處處都是窪地，處處都是套利機會。

但是當你破綻到了無窮大時，你又變成了「沒有破綻」。

因為當你有1001個破綻時，你填補了一個。但是這一個並不能變成利潤。

「套利」不能馬上產生利潤。

後來者還有999個「窪地」可以填。他們何必接你筍盤呢。

只有市場完全健康。套利機會完全抹平。

這時候你發現一個「窪地」，才是賺錢的機會。

六）北京的新房市場

當支離破碎的北京樓市，和碼農屌絲的「處房情結」結合在一起，事情發生了更惡劣的變化。

鳳凰，尤其是老家鄉村算混得比較出頭的鳳凰，他們是「自視頗高」的。

對於鳳凰來說，有一點鐵的原則，就是「只買一手房」。

房子偏一點，遠一點，交通不便。這些都不重要。

房子貴一點，坑一點，滿是概念。被坑了也樂意。

屌絲於是哭訴著「房價太高，窮無立錐之地」。一邊花著幾倍的性價比，買著五環六環外的「豪宅」。

目前北京房價嚴重倒掛，三環並不貴。某人剛還在亮馬橋找到五萬華遠的房子。也不是大戶型。

可是五環外很貴，六環也很貴。

只要是屌絲買的，郊環都很貴。

更為惡劣的，是連「環京」都漲了。

屌絲們一邊抹著眼淚，一邊對北京市內無數無數的「窪地」視而不見。一邊非打破頭去買一手房。

不值得同情。

(燕郊，香河，大廠如圖。地圖尺寸是5KM)

最為搞笑的，是通州搞「限購」。

通州本來是一個20000元/m都不到的市場。

「新北京」規劃一出來，立刻把自己提高到50000元/平米。

而且吊得要命。「史上最嚴格限購」，要在通州的工作社保，才有資格購買一套。

好像生怕炒房客提早知道了新京的消息，賺走了資產上漲的好處。

我有時候在想，你那破旮旯，二萬的時候我都看不上眼。五萬真有人搶么。

除非「處房情結」到了晚癌末期，山溝溝里來的鳳凰屌絲。

否則我不會在北京城裡買么。

你住「新北京」，我住「新首都」。

以後通州成為新北京，把市政府的人馬都遷過去。

而北京成為「首都特別市」，四環以內改名字叫「ShouDu」好了。

咱們留守首都。

七）套利的無力

北京是一個支離破碎的市場。

一般按照「正統」的經濟學理論。在這樣情況下，會發生「套利」行為。

好比我把周浦八萬的房子賣了，換回小陸八萬。

哪怕貼點錢，咬咬牙，付個按揭月供也能湊足。

北京市場的特點，在於北京「套利」行為完全無法進行。

北京是迄今唯一「嚴格徵收」20%差價個人所得稅的城市。

如果你一套房子，買得早，當年100W入手。

經過了十年，房價漲了十倍。現在1000W。

則你在交5.55%營業稅，九百萬大約45W之餘。你還要交900*20%=180W的個人所得稅。

顯然，這個接近200W的稅收是完全無法承受的。

屌絲們別輕飄飄的說「賺了1000吐200也正常」，換你自己身上，你試試願意么？

在北京你想買一套房子，想完成一次房產交易，可能是全中國最困難，最複雜的。

作為買方，買房必須「破限購」。可能牽涉到離婚，五年社保等等一系列的麻煩事。

北京市場的特殊之處，在於「賣方」也得要離婚。

離婚，單身出戶。名下只保留一套房產。

然後你再等五年。

等到滿五年之後，符合「滿五唯一不用交所得稅」的這條政策。

誰沒事離了婚等你五年啊！

所以北京市場的二手房交易極為困難，大約98%的籌碼被嚴格鎖定。

每一年北京市民眼看「供不應求」，買家一房難覓。手裡的物業又升值了。

可是升值了你也不捨得賣。

賣了就是20%的稅。

對於炒家來說，「北京」幾乎是炒房的地獄。

因為稅收過於嚴格，市場上能尋覓的筍盤很少。

哪怕賣主賣給你很筍，經過了「稅收拔毛」也變得不筍了。

再加上極端苛刻的「破限購」條件。

一般炒家是懶得出手。何必呢，何苦呢，同樣炒房子，深圳上海要賺錢容易多了。至少省心力。

另外有點篇幅，不妨要吐槽一下北京的中介業。

北京的中介差，極差，極度差！

北京的中介收費，是全中國一線城市中最高的，平均要到2.7%，折扣後大約2.2%

我南方隨便找一個僅收0.5%的中介公司，就能徹底秒殺你。

不僅僅是秒殺，而是橫掃。徹底把你掃到垃圾堆里。

南方和北方的服務業，其差距以光年計算。至少差好幾個世代。

北京的服務業，和國營餐館拇指扣在碗湯里的大媽差不多。他們根本不知道什麼叫做「服務」。

北京的中介產業，只要把你帶到樓下。指了指門牌號。其他什麼事都不管。

而不象南方提供「過五關斬六將」的一條龍服務。

如何破限購，如何破限貸，如何做銀行流水，貸款貸不出怎麼辦，流水銀行不認怎麼辦，資金跟不上要延後三個月怎麼辦，上家是藥單怎麼辦，上家想抵賴怎麼辦…………

如果不是解藥，我要你中介幹什麼 :@:@

北京的中介，幾乎什麼事也做不了。他們也不幫你動腦筋想辦法，不會幫你解決任何問題。

懶到只要伸手指一下房源，就想收十幾萬中介費。

如果能確信北京市場沒什麼「衙內」插手的話。

則你從南方搬任何一個中介公司過去，都能徹底秒殺，橫掃。

南方任何一家僅收0.5%的中介公司，都比北京2.7%好得多。

讓北方人見識一下什麼叫做服務業。

八）結語

北京是全中國最大的城市，最大的房地產市值，最大的房地產市場。

從宏觀上看，北京是最好的城市。

但是從微觀上看，北京支離破碎。

我們很討厭那些「大而化之」的磚家，一開口就是「北京，美國，匯率資本……」

「北京跌30%，上海跌50%」

「貨幣戰爭，匯率戰爭，外匯鎖定」最近朋友圈刷屏。

我們深受嚴謹的Marketing訓練。凡事喜歡切碎了來看。

Break Down，宏觀有序的東西，必須微觀有序。否則就是氣管接到食道上的外星怪物。

很可惜的是，北京就是這樣一個「外星怪物」。

北京的市場支離破碎。好的不賣貴价，壞的不賣賤價。說到底，你都不知道它的價格體系是如何制定的。

有的時候，我不懷惡意地想，北京樓市就是一個「土豪市場」。

有一個土豪來到北京，他可以在任何地段，只要他看得順眼，就可以一擲千金花個3000W買房子。

所以北京市場沒有規律可循。因為你無法預測土豪的心血來潮。

另一方面，北京的「整體風險」極大。

北京並不象上海這樣，有一個整體崛起的CBD。又或者說，建築物的高度線。

北京從整體上來說，就是一個破破爛爛的山西縣城大農村。

以北京的建築質量，生活氛圍，配套設施。

從級差地租來講，如果北京不是首都。他的房子就象山西一個縣城，最多賣太原的價。

北京的「建成面積」，比上海大三倍。

其人口卻差不多。

也就是說北京的「人口密度」要比上海稀疏三倍。

從大地圖上看，北京幾乎每一寸土地，都沒有被充分開發。

北京的房價是被「硬拉」上去的。

對於這樣一個平原城市，幾乎可以無窮無盡的擴張。你憑什麼賣這麼貴。難道只憑不飽和供地。

從丰台「總部基地」出來，就被無窮無盡的華北荒野給嚇破了膽。[2]

炒房這一科，賺的是別人的錢。重在「囤積居奇」。

好比我看見一樣好東西，搶先購買在手。等到需求起來了，價錢翻了幾番，我再賣給你。

可是北京的土地市場，讓我感覺根本不存在「囤積居奇」的土壤。

最有錢，最有權勢的是趙家人。

你想賺趙家人的錢么。趙家人根本不需要買房子。土地都是他們的。他們想要哪塊地，用筆一勾就行。

而各大部委呢。部委的幹部們收入也很高，難保就是隱形富豪。

可是部委幹部也不需要買房子。幾乎每一個部，都有自己保留一畝三分地。部屬土地，到時候拿出來運作一下，大家分了即可。

四環以內，有得是空地好地。

而北京土著們呢，北京土著也不缺房子。

北京向來以「戶型大」著稱。當上海2001年造120平米房子時，北京造的都是180平米二房，還是經濟適用房!

北京人不缺房子，北京土著不缺房子。人家笑眯眯地等著房產升值，升到10萬元後賣給你呢。

坦白說，除了學區房。我就沒見過北京土著砸鍋賣鐵買房子。

那麼這一個個的「買家」都排除了。最終你賺什麼錢呢。

最終賺的，就是全國各地趕過來的「土豪」。

您有錢是吧，在家鄉開小錳礦廠的。現在送孩子來北京讀書，落地生根。

行呀，這套二居室1200W，就賣給您吧。

咱北京人就等著靠這筆錢發財呢。

總體北京市場，感覺「住房面積」並不稀缺。「居住品質」也並不優越。

並不是一千萬的房子，能買出豪宅范，享受燈紅酒綠的。級差地租極低。

而是每一個人，從趙家，各部委，土著，炒房客，每一方都是「凈賣出」方。

都想賺土豪的錢。

在上海，如果是6:4，六個既得利益者賺4個新移民的錢。

則在北京，就是9:1，九個人齊心協力瓜分一個買家土豪。

如果你居住在北京，則北京的房子，你先需要買一套。

如果你一套都沒有，你就變成了「剛需」。剛需很容易被「打爆」。

打爆的意思，是你非買不可，無論對方開多少價格，弄到急時你都必須接受。

但是「投資」，尤其是大頭寸的建倉位，那就免了吧。

因為北京的房子，實在是很「混亂」。

都在瞎砍。

北京的市場，越看越是心驚。

越看越是迷惘。

我始終無法解釋「價值」之所在。北土城賣你一套房子十萬，請問價值如何盤算。用哪個公式計算出來十萬。

水庫的玩法，與別人不同。

別人是看見「漲了」，於是趕緊跟進去。追漲殺跌。反正是賺錢了，你問那麼多問題幹嘛。

而我們是冷眼旁觀，非得把整件事情想得清清楚楚。再也沒有半點烏雲，「了如指掌」。然後我們才開始大規模建倉。

一旦我們開始入局，判斷就絕對不會出錯。今後的三年五年走勢，都是算出來的，而不是猜出來的。

北京市場，始終無法「算」。

太混亂了，太不市場化了，太缺乏套利了，太沒有邏輯了。支離破碎完全就是瞎猜。

這種感覺，很不好。

好比令狐沖學會了「獨孤九劍」，天下武功，無一不是破綻。劍法天下無雙。

可是等他被林平之，左冷禪關在漆黑山洞時，黯淡無光，他的劍法也無從施展。

所有的人都是閉著眼睛揮舞刀劍瞎砍。

無論多強的武林高手，和一個莽夫無異。

這種感覺，很不好。

（yevon_ou@163.com，2016年9月27日午）

[1]《劉仲敬談中國高等教育 | 冬川豆》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4MjA3MTg2OA==∣=2652506702&idx;=2&sn;=e7ff4e3a565031b8ea50485cb4209e18&chksm;=f0712c1dc706a50b0c6f664d55751c0d83c2c0e4e796a815117e41b53a92b2e9cf3d7df75319&scene;=1&srcid;=0923ozjLzxua6haI5GMuQRHa#rd

[2]知乎上有一篇文章《再造一個新成都，折射出中國房地產現狀》，可以推薦一看。https://zhuanlan.zhihu.com/p/22484065

今天，分答的客服小妹找到我。說幫我進行了「大V認證」。

在分答收入榜前100名的人物中，我大概是唯一沒有「大V認證」，同時「描述欄」空白的神秘人。

當然，分答小妹的真實意思。是「分答修好了，趕快來捧場」。

而我的好奇心，是想登錄看看。她做「大V認證」，到底寫了什麼描述。人類的想像力啊。。。

（樓主不缺錢）