粵港澳大灣區博士論壇主席紀元控股張銘博士分享

而隨著大灣區一體化漸趨明顯，對內對外經濟輻射能力增強，粵港澳大灣區已成為世界灣區經濟的新亮點，世界級經濟灣區建成也圓夢在即。而深圳在2014年初就已經明確提出聯手周邊城市共同打造粵港澳大灣區，構建區域協同發展新優勢，現在就來看看關於深圳房地產投資價值的有關內容，讓您更加了解粵港澳大灣區，輕鬆做出購房的最佳選擇！首先，我們要清楚地了解現在房價的總體穩定性。 今年，二手房豪宅已經有一定漲幅了，有的增漲了20％，少數的甚至上漲了30％，不過這種漲幅是有限的。普通的二手住宅，今年的價格相對來說是穩定的。一手房價格也是較穩定的的。因為畢竟政策的管控已經向25滲透了，所以，總體上2018年整個樓市的價格是比較平穩的，不會有什麼特別明顯的漲幅，但是肯定不會跌幅，而深圳的房價亦是如此，在短期內，想要過大漲幅是很難做到的。好了，了解了現在房地產的大背景之後，在這個基礎上，接著說下面的問題。 根據很多都市群的發展，當一個中心城市和周邊連通的時候，中心城市不降反會升高，因此，香港由於有這樣廣闊的腹地，人們就會擔心未來它的房價會不會更高呢？？？每個城市群的發展都有各自的規律。按照一般的城市群發展，它整個向外外延式擴張的時候，中心片區由於急劇的人口、產能和資金量越來越大，它整個地租地價都在往高走，所以它必然表現為價格上升，這是一個趨勢。但是如果是泛泛的講，比如像香港的格局，因為香港它是一個特殊現象，過去的20年來，它基本上把整個一個城市發展的重心向房地產、向金融方向傾斜，所以它整個的社會資金整個往這方面走，所以它高科技也好，它的實體經濟發展的特別弱。那麼現在香港的整個政策在重新發生一個大的翻轉，它整個的重心開始又往高科技方向傾斜，所以加上這個大灣區的這樣一個聯動式的發展，其實對香港的總體房價是一個牽制。當然它不可能採取像內地一樣的政策調控方式，但是一個市場化的影響還是會有的。所以香港的房價不會像過去這些年一樣一路都不斷地飈漲，因為它已經是世界最高的房價了，如果繼續飈漲起來也不符合香港未來的規定，也不符合大灣區這樣一個聯動發展的一個政策走向，所以它將來的價格應該有所遏制。

中心城市的抽干效應會不會在大灣區體現呢？ 中心城市會對周邊地區產生抽干效應，特別是有些省份所謂首位城市的抽干效應特別明顯。但是大灣區卻恰恰是中國經濟發達地區一個最不具備抽干效應的地區，因為像香港、深圳和廣州三個超級的巨無霸城市，集中在一百公里的範圍，這在全世界都是罕見的現象，那麼它其實很大程度上在更廣的空間內分流了這種抽干效應，就是形成了片區的一個相對多中心的一個格局，這其實是有利於城市群的。

在這三個地方，甚至將來不排除像東莞或者其他地方，還有一些也能夠壯大和作為中心城市發展起來的這種可能性，那麼也意味著，在大灣區的格局之下逐步向一個更加扁平化的一個多中心的一個格局的發展。這其實是一個良性的一個發展格局，這只是做好不同的中心的這樣一個差異化發展的一個優勢互補的格局，這有利於大灣區內部的健康成長。接下來說說為什麼大灣區最收益的不是江門和肇慶。關於江門和肇慶。從大灣區角度講，不具備真正的大灣區核心地帶，因為我們看到像紐約灣區、東京灣區、舊金山灣區，它們的面積遠遠小於我們的粵港澳大灣區，其實粵港澳大灣區的面積大，是因為把江門、肇慶和惠州擴進來了，這三個城市如果不擴進來或者擴進來一小部分的話，那麼大灣區面積大大縮小、擴進來以後面積好像搞得很大，其實它外部整個無論是人口的集聚度、產能的集聚度還是資金的集聚度都遠遠達不到中心區的範圍。這就意味著，由於它們的進入反倒對大灣區的整體經濟產能的提升和效益的提升其實是起緩衝和沖淡作用。所以，它們是一個大灣區的外圍地帶，它是沒辦法和灣區的核心地區相比較的，所以它的收益低於核心地區是正常現象。

接下來說說為什麼大灣區最收益的不是江門和肇慶。關於江門和肇慶。從大灣區角度講，不具備真正的大灣區核心地帶，因為我們看到像紐約灣區、東京灣區、舊金山灣區，它們的面積遠遠小於我們的粵港澳大灣區，其實粵港澳大灣區的面積大，是因為把江門、肇慶和惠州擴進來了，這三個城市如果不擴進來或者擴進來一小部分的話，那麼大灣區面積大大縮小、擴進來以後面積好像搞得很大，其實它外部整個無論是人口的集聚度、產能的集聚度還是資金的集聚度都遠遠達不到中心區的範圍。這就意味著，由於它們的進入反倒對大灣區的整體經濟產能的提升和效益的提升其實是起緩衝和沖淡作用。所以，它們是一個大灣區的外圍地帶，它是沒辦法和灣區的核心地區相比較的，所以它的收益低於核心地區是正常現象。 很多人都在衡量到底是鄰珠海中山的潛力大還是鄰深圳的衛星城潛力大。 但是其實這兩片區都是僅次於灣區東軸的核心軸線之外的這兩個片區，它們是互有千秋的格局。從目前來看，中短期內的話應該說臨深片區的潛力大一些，因為它直接收到深圳輻射的影響。那珠海雖然稍微偏遠一點，但是現在有消息說深圳和珠海在建地下隧道，通了以後深圳和珠海的聯繫就更加緊密了，因為現在港珠澳大橋沒有辦法承載深圳到珠海的直接隧道問題，如果建成後，這將有利於兩個城市的發展，這也實際上是把珠海納入深圳的臨深片區。所以，從長期來看，它們的機遇都是可以期待的。

現在港澳能否和廣東一體化這個問題也是很多人討論的。 但想要搞大灣區，我們的目標是想走向一體化，但事實上粵港澳大灣區一體化是非常困難的。為什麼呢？因為這三個地方是三個獨立的經濟體，在WTO裡邊他們都是代表自己的一個國家和地區，所以它沒辦法來去整合，短期它們都是用自己的貨幣，三個地方三種貨幣三種經濟體制，三種運行模式，所以粵港澳大灣區一體化是一個美好的想像，但是真正走到那一步還是有相當多的難度。大致了解了下發展前景之後，我們講講房地產購買的一些問題。 如果有七八百萬在深圳哪裡買房比較合適呢？ 首先要確定你是一次性付款？還是分期付款？還是首付要交比如30％？是首次買房還是改善性住房？每種情況都不一樣。不管怎麼樣，在深圳這樣一個狹窄的空間里，每一個地段都是豪宅區，如果能夠付首付，那麼哪怕買一個二手豪宅，都是一個很好的前景。還可以選擇一些稍微新生的地方，這些片區作為新型城市的副中心，發展潛力蠻大的，也是可以選擇的。廣州25000左右價格，是否意味著更多機會和更少的風險呢？ 我們不能這麼認為。因為過去幾年來，廣州的經濟結構調整，產業結構調整速度慢了一點，所以它的經濟的動力偏弱，它的人口增長，特別是資金的積聚偏弱，導致它反映到房地產價格上就沒有很好的一個走勢，平均價格沒有上來。因此不能就認為它的風險小。當然它的前景看似應該比深圳的5萬多似乎是應該有更大的增長潛力，到這個也不盡然，因為我們要考慮到它將來為了解決產業結構調整的情況，如果把高科技等很多金融產業，拉動性的戰略性支柱產業調整過來，真正引導廣州經濟發展，產生更大的經濟產出，這樣整個經濟面的好轉就會對整個廣州的發展產生好處。名下有兩套貸款，除了全款還有更好的投資策略嗎？ 現在貸款難度越來越大，利率越來越高，如果要維持很高的貸款，其實對長期發展也壓力很大。所以要調整個人投資結構，不要特別主張貸款很多款去買房，要根據情況去做一個妥善性的平衡和決定。深圳戶口在一線城市裡相對來說還是比較寬鬆，以後會不會有收緊的跡象呢？ 今年前兩個月深圳政府的高層已經有一個表態了，就是對下一步的落戶問題可能會適當的收緊，因為如果每年人口進入的太多，可能會對城市的整個管理運營，整個城市的政策產生很大的壓力，所以這樣的一個高層表態的話，有可能最後化成政策，政策就是在趨緊。現在很多家長為了孩子能夠考上一所理想的大學而去深圳或者北京落戶，但是深圳戶口真的可以在參加高考的時候比內地很多省市更容易考好學校嗎？ 當然可以。但至於落在北京還是落在深圳能夠對未來孩子就學的便利我覺得可能也不是完全能夠通過落戶深圳或者北京來解決的，還是要針對家庭具體情況來選擇在哪裡就學。深圳分西進和東進，發展灣區，東進的龍崗還有機會嗎？ 去年比較強調東進。今年的話又強調大灣區西吐西進，所以它的機會相對來講比東邊大一點。畢竟經濟的重心應該還是在西邊偏重。但是東面也是有一定機會的，畢竟他還是著眼於深圳對周邊城市。
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