物業公司收取的停車費怎麼繳納增值稅？

LR：簡單區分辦法，(1)車停在自己產權車位上，按物業收取管理費徵收增值稅6%或小規模納稅人3%；(2)車停在業主公共場所，按物業收取不動產出租(從租金比管理費貴就可以區分)征增值稅11%或小規模納稅人5%。　　根據財稅（2016）36號附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附件第一（六）8條，物業管理公司提供的物管服務應屬於現代服務/商務輔助服務/企業管理服務。如果物業公司是一般納稅人，稅率為6%，如果是小規模納稅人，則適用徵收率3%。但物業公司同時還收取停車費，根據財稅（2016）36號附件1第一（六）5條之規定，車輛停放服務按照不動產經營租賃服務按11%的稅率繳納增值稅。那麼物業公司收取的停車費到底該按不動產經營租賃繳納增值稅？還是按照物業管理服務繳納增值稅呢？這要看停車位的權屬以及物業公司收取費用的內涵而定。　　根據《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。如果地面車庫、地下停車位通過出售、附贈的方式銷售或贈與給業主，產權歸屬於業主，物業公司只收取物業管理費用；如果開發商把未售車庫出租給業主，物業公司也只能收取物業管理費用；如果是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有，如果收費的話，在扣除了必要的管理費之後所得款項應該歸屬於全體業主共有，因為有車業主無償佔用了小區的公共道路，損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益。　　下面分別說明物業公司收取的停車費該怎麼繳納增值稅：　　一、如果車庫或車位產權歸屬於業主，物業公司只收取物業管理費用，物業公司收費的內涵是對車位提供了物業管理服務，應收取相應的清潔費、水電費、管理費等作為補償，與收取住宅物業管理費用並無本質區別，所以，收取的這類車輛停放服務費應該按照物業管理服務繳納增值稅，而不是按照不動產經營租賃繳納增值稅。　　同樣，如果開發商把車位出租給業主，車庫所有權屬於開發商，物業公司也只能收取物業管理費用。　　二、如果是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，則要具體問題具體分析。如果停車位無產權，使用權屬於全體業主，業主委員會委託物業公司進行管理，物業公司只收取清潔費、電費、車輛進出管理費等，那就應該按照物業管理服務繳納增值稅。但為了保護全體業主利益，體現公平，收取的停車費還包括應該給予未在該停車位停車業主的利益補償，對這部分利益補償收費，則應該按照不動產經營租賃繳納增值稅，由物業公司代扣代繳。　　例題：心悅小區於2016年4月30日交房，小區有地下停車位800個，其中700個已出售給業主，20個隨房贈與業主，80個待售車位開發商按200元/個·月暫時出租給業主使用。另有地上停車位50個，無產權，業主委員會委託物業公司按150元/個·月出租給業主使用。所有車位物業公司按50元/個·月收取物業管理費。物業公司是小規模納稅人，請問2016年6月物業公司應繳增值稅額？　　1、2016年6月物業公司收取的車位物管費應繳增值稅=【50×（800 50）】×3%÷（1 3%）=1237.86元。　　2、根據國家稅務總局關於發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號）第四條：小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的徵收率計算應納稅額。　　2016年6月業主委員會委託物業公司收取的50個地面停車位租金收入應繳增值稅=150×50×5%÷（1 5%）=357.14元。應由物業公司代扣代繳，在扣除稅金及代管手續費用後的凈收益應歸全體業主所有。　　3、待售地下停車位應由開發商繳納增值稅。根據國家稅務總局公告2016年第16號第二條：納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。根據國家稅務總局公告2016年第16號第三條:一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。（二）一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。如果開發商為一般納稅人，該小區於2016年4月30日交房，可以選擇適用簡易計稅方法按5%的徵收率計算繳納增值稅，也可以選擇適用一般計稅方法按11%計算繳納增值稅，同時允許抵扣進項稅。本例假設開發商選擇適用簡易計稅方法。　　待售地下停車位應繳納增值稅=200×80×5%÷（1 5%）=761.90元。這部分增值稅應由開發商繳納。　　綜上所述，物業公司收取的停車費，其本質是收取的為停車位所有人提供物業管理服務而收取的費用，而不是停車位租金收入。所以，物業公司收取的停車位管理費用應按照現代服務業徵收增值稅，對車位所有人收取的租金收入應按照不動產經營租賃繳納增值稅。
推薦閱讀：