看了房價上漲真相，吃口瓜

07-04

「變色」樓市：房價上漲的真相

關於房價上漲這個事情，昨天出現了一條上漲原因大揭秘的頭條新聞。

就著人未散、酒未涼，我以最不專業的（確定，沒打錯）市井小民視角給撩（也沒打錯）一下這個事情。

房市場最近非常火，基本上已經到了一線城市沒人買得起的節奏了。

昨兒，一看到標題就覺得這個還是蠻有料的，我就打開看了一下，讀過了導語就看到了置問：是啥推動了這個房價上漲呢？

拜讀完了下面的文字，我簡要歸納下主要內容：主要核心內容就是，他就講到了關於這個「房槓桿」與「地槓桿」的問題，並且列出了一些具體的事例配以翔實精確的數據來支撐，組合解讀這個雙重槓桿體表現在了些什麼地方。

這個還是蠻具體的，特別是講到了關於企業利用金融機構加槓桿，自己不掏腰包，由諸如銀行、基金、險資等方來買單。

報道裡面有大量的金融名詞，我也解釋不清，反正您就按照房地產商這種行為等於，「花別人的錢，做自己的買賣」，就可以了。

可是銀行也不是傻子，他如果知道一定時期內土地會有貶值風險的話，那它當然不會白給房企出錢，讓他們去買地做生意了。

很多房企慣用的手法就是用自己的固定資產，積累到一定程度之後，拿這個東西到金融機構作擔保或者抵押，通過信託等方式從金融機構置換出現金流來。

本來固定資產這些東西在市場化流通之前是沒法變現的，但是得益金融業的發展，讓所有行業都具備了實現大跨越式發展的機會。

給房企信託的基底，來源於評估機構對於土地價格絕對堅挺的信心。記得以前一位領導人曾經說過：信心比黃金還寶貴。特別是對於金融市場而言，確實如此。

那這個信心又從何而來呢？這裡就不得不講到一個重要的角色——地方債。

可能一些數據拿出來也不準確，畢竟這個中國的蜜汁統計大家都懂得。一個很神奇的東西，為了以示尊重、避免扯皮，我也就懶得找了。大家都知道土地財政收入是地方財政總收入的重要部分。

你就算並不知道這個土地財政收入東西具體是個啥也沒關係。你就看現在什麼東西最貴——房子，什麼東西賣的最火——房子；所以說作為房產之母的土地出讓收入當然也是地方政府非常大的一杯羹了。

這個地方政府，他其實除了維持日常的機構運行，很多的時候為了發展，兜里這錢也是不夠花的。

這是個正常且自然的現象，比如說我們不夠花錢的時候，我們就會找朋友借一些錢，地方政府也一樣，沒錢了也得借去。

沒錢的時候，想投資發展，他就需要一些資金支持。因為這時候光有資產是沒有用的，你不能和工人們說：「來幹活吧，幹完了我給你們施工隊倆礦。」

雖然挺值錢的，但是兄弟們家裡的媳婦、孩子早餓死了……

事實上，祖國母親也是有很多的政策扶植金來支持地方發展，但是兒子太多了攤下去也就沒那麼多了。

當國家政策支持也跟不上的時候，地方政府就得自己想點辦法了。他就要跟地方的金融機構，比如銀行啊什麼的合作一下，然後通過或者是抵押或者「刷臉」擔保的等等形式，從這些金融機構弄些錢出來。

而這些欠下的錢，也就是我們所說的地方債務了。那麼問題來了，這個地方債務要怎麼還呢？

這當然還是由地方政府的財政收入來還了，前面也說過，土地收入佔地方財政收入比例不小，這地要是賣不上價了，我就掙不上那麼多錢了，便宜賣的結果就是：我今天借了錢做生意，明天我的貨不值錢了，這費力不討好，掙不到錢，也就沒錢還帳了。

所以這地價是萬萬不能降的，不然這債務難道指望地方政府拿過日子「吃喝拉撒」的錢還嗎，凡事還是要理性看待。

地產蓬勃發展期，地產商拿地需求旺盛，太好太好，地方政府就少給你一些，讓地產商們搶起來，這個價格被供需關係左右自然就上去了。

但是地產商們也不乖，這一套他們在自己賣房給買房dog的時候也用上了，「捂盤惜售，進而拉高房價。」

至於地產商不賣房子哪來錢？前文講過，有金融媽……啥也不幹幾張紙就幫你把置換現金的問題解決了。

那這欠的錢和利息怎麼還？嗨，拿著這錢接著買地，買了再抵押，錢又出來了……

有興趣可以去回味一下房地產飛了多少年了，很多地產商起家之後其實並沒有再做啥創造價值的事情，而是選擇以小搏大，「啥也沒幹，就在這倒騰倒騰資產就翻了幾十倍了。」

這就是所謂槓桿兒，通俗易懂。

於是呼，等到哪天地方政府把他這個地方債務問題解決了，即他沒有還貸壓力了，他也就能騰出手來讓土地價格回歸理性了。

你說你理解不了這是一種怎樣的感覺？如果貸款買了房子的，你就幻想一下自己扛著的那幾十年的貸款還清的那天是啥樣，那份風輕雲淡，那種神清氣爽，這就和地方政府把地方債務問題解決了的feel是一樣。

但是現在看，地方政府似乎並沒有解決債務問題的意思。箇中原因是啥我也不知道，不過他們還是下了功課研究出了很多方法應對的，比如怎麼債務置換短期轉長期啊，債轉股變向出售啊……反正就是總能想出辦法再拖一哈。

客觀上看，這跟資金來了之後投入到項目里，回籠是需要一段時間是有關係的；主觀上看，這也和我們每個人都有欠了債不想還的心理是一樣的，畢竟這年頭欠錢的才是大爺。

你欠了別人錢，不想還是為什麼呢？因為你還了錢之後，這個月你就得累著點兒過，你想買的衣服就不能買，你想換的換的手機不能換。

地方政府也一樣，這個錢我先欠著你，我拿著現在手頭剩下的這點錢，還能再去做點別的項目，再賺更多的錢，但如果現在我就把這個錢連本帶息的還給你了之後，元氣大傷的我就啥也別幹了。

更別說，他還得再走一遍信貸流程，重新去借一套，多麻煩。

而這個這個關係能存續下去的前提是：「我雖然不還，但是我還還的起，因為我的地還是很值錢的。」

也就是地方政府還有土地這個客觀價值物擺在那，使之具備償還債務給金融機構的條件。

但如果真的說地下「框、框」地砸下去了，那就蜜汁尷尬了。

那就意味著地方財政可能就還不上這債務了，而且作為銀行的貸款的主流抵押物——地面有形資產都不值錢了，「放出去的錢都成了潑出去的水了。」

屆時銀行就會出現大面積的壞賬，整個社會運轉都會出問題。假如地方政府的正常營收不能支持自己運轉了，那現在這平淡的良好社會公共服務可能就不良好了，每個吃瓜群眾都會吃不了兜著走。

所以就算了吧，不要想太多。就和別人欠了你錢似的，你也別催了，催了人家也不一定還，還得說：沒想到你竟然是這樣的人。

不如踏踏實實地：要麼祈禱奇蹟發生，要麼吃個啞巴虧。這麼多年咱們不都是這麼過來的嘛。

祈禱地方債務能夠在我們看不見的環節上順利解決，作為一名合格的瓜民，別扯沒用的，踏實地為國護盤。

至於揭秘啥的，我是覺得，有時候這一局鬥地主里，地主拿的要是「四個2、倆王」，被蒙在鼓裡也是一種仁慈。

我這一把的「3、4、6、7、9、J」的牌，你不亮底兒，咱還能多玩兩圈兒不是。