京滬房價直逼紐約:中國人愛買房是小農意識?

07-04

京滬兩地房價的持續飆升，與中國富人喜歡在一線城市買房置業有關，但作為全球頂級富人(包括中國富豪)置業首選的紐約，為什麼房價上漲遠遠沒有北京和上海這麼離譜呢?

經濟分析不是萬能的，許多違背常理的經濟現象，其背後其實隱藏著難以捉摸的文化基因，中國的高房價現象就是如此。

對比一下中美兩國，雖然美國是全球最大的發達經濟體，中國是全球最大的新興經濟體，雖然美國經濟學家早在2008年就提出了「G2」構想，但2015年美國人均GDP約為中國的7倍、人均收入則是中國的6倍左右。不過，在懸殊的經濟差距下，為什麼中國的人均儲蓄高達4萬元(約為6200美元)，而美國卻有超過6成的人儲蓄不足1000美元?同樣，為什麼人均收入遠遠低於美國紐約和華盛頓，上海和北京的房價卻能夠與之媲美、甚至局部超出呢?

很顯然，這兩個問題，經濟分析可以提供局部解釋，但純粹的經濟分析是無法鎖定其要害的。比如，中國人均儲蓄率高，與中國社會保障相對缺乏有關，但是為什麼幾乎沒有社會保障的非洲落後國家，其儲蓄率依然遠遠低於中國呢?同樣，京滬兩地房價的持續飆升，與中國富人喜歡在一線城市買房置業有關，但作為全球頂級富人(包括中國富豪)置業首選的紐約，為什麼房價上漲遠遠沒有北京和上海這麼離譜呢?

農耕文化VS移民文化

中國人購房的平均年齡遠低於歐美人。三年前在一所高校兼職教授財經新聞報道，其時的學生，在畢業短短兩年時間，已有近1/3買了房，當然，毫無疑問，購房款幾乎都是父母幫助籌集的，部分學生甚至現在還在接受父母的生活「救濟」，這就是中國許多人年紀輕輕就已購房的原因所在，而環顧四周，這樣的例子比比皆是。而在英國，2014年首相卡梅倫曾頒布一項購房優惠政策:40歲以下的首次購房者購房可享受20%的折扣，這從側面放映了，英國人平均的首次購房年齡是遠遠高於中國人的。在中國，想知道有多少人40歲不買房，統計一下大齡北漂就夠了，可能有，但以同年齡段中國人的數量而論，絕對是算得上微乎其微。

購房「習俗」的不同，折射著文化基因上的根本差異。我們的文化是農耕文化，歐美則不然，農耕文化反映在個體身上，則是追求安定、害怕風險，中國人常說「安居樂業」，這顯然會加大中國人對置業的超大訴求。中國人渴求農耕時期身體和靈魂共同附著在土地上的那種穩定感，他們離開農村進入城市後仍然保持著這種心理慣性，因此擁有穩定的工作和自己的房子在中國是剛性需求。這種需求推高了房價，繼而投資者也樂於參與其中，傳統農耕時代的中國人，習慣於存錢、買地，再存錢、再買地，而當下絕大多數的中國人，則習慣於存錢、買房，再存錢、再買房。可以說，揮之不去的農耕文化，是中國人愛儲蓄、愛買房更為根本的原因所在，即便在中國經濟已經進入工業時代、一線城市已基本進入後工業時代之當下，相對保守的農耕文化依然深深地烙在中國人的骨子裡。

雖然也有置業的需求，但歐美的文化決定了人們對此不那麼熱衷。仍然以美國為例，美國是一個移民國家，其移民主體來自於歐洲，而歐洲從根本上講，歷史上存在游牧文化與海盜文化(北歐地區)。移民、游牧、海盜都意味著生活地點的變動不居，意味著一種全然不同的生活方式，以及由此衍生出的全然不同的財富觀念，甚至可以說，這些人順遂環境進化而來的天性讓他們對固定的東西無感。或者說，移民文化、游牧文化本身就註定其風險偏好較強，即使美國人、歐洲人(乃至全世界所有人)歸根到底都有置業的需求，但是，這一需求遠遠不如中國強烈，他們更樂意去創業、去消費，他們活在當下、享受當下，因為他們天生懂得人生永遠在路上，不相信一勞永逸，這反映在購房者的平均年齡上，中國人要領先美國人7年左右、領先英國人10年左右、領先德國人近15年。中美兩國文化基因的迥然不同，不僅導致中國人買房置業的訴求遠遠高於歐美，而且，正如上文所說，體現在年輕人的擇業觀念上，也存在很大的差異，中國年輕人喜歡穩定的工作(尤其是公務員)，那些有著穩定工作的年輕人很可能意識不到農耕文明在他們身上打下的烙印，當然更不會理解，為什麼相當一部分歐美年輕人對創業、以及參與中小型創業機構情有獨衷。

家族至上VS崇尚獨立

與農耕文化相映襯的是儒家文化，儒家文化推崇「家族傳承」和「家族至上」，這同樣是中國人心理上邁不出的一道檻。在這種「家族傳承」的文化基因下，中國人的買房，不僅僅關乎個體，而是一個家庭、乃至兩個家庭的大事，絕大多數年輕人的買房置業，可以說耗盡了父母一輩子的心血，而父母也樂意為之付出，乃至家族的血緣親戚也有互相幫襯的義務，因為，這不僅關乎到家庭、家族的面子問題，而且也關乎娶妻生子繁衍後代的終身大事。

中國人是「舉全家之力」買房，而歐美年輕人一般在讀大學之後，財務上就有獨立的習慣，父母也樂意培養子女的獨立意識，在子女成年之後，父母與子女的關係也逐漸演變成「朋友關係」。不要說，買房置業這樣耗資巨大的財務支出，就連子女讀大學的學費，絕大多數美國人也傾向於「學生貸款」(包括超過40%的富人家庭)，今天有高達4000萬的美國人依然要償還「學生貸款」、且總額高達1.3萬億美元，美國總統奧巴馬甚至在年近40歲才還清了「學生貸款」。讀書如此，買房置業更是如此，對於絕大多數美國人，其買房置業幾乎都是自己的事，父母絕少幫襯、更別說一手「大包大攬」，這也就是，為什麼人均收入遠遠低於歐美的中國，其買房置業的平均年齡遠遠早於歐美、且自有住房率不低於歐美的主要原因之一。

反思中國和歐美的不同之後，我們更容易承認，我們文化中所謂的「家族至上」，其實是在家族個體中編織出了一張「互相捆綁」的關係網。有相當一部分父母認為，聽話的孩子就是好孩子，他們不遺餘力向孩子傳遞的信號也是，你聽話，我才愛你。這是一種相互傷害的關係，先是強勢的父母傷害弱勢的孩子，等孩子長大成人不再弱勢，父母的權威開始受到威脅，拉鋸戰的雙方都感到自己才是真正的受害者，而等到孩子經濟完全獨立，父母的權威進一步弱化，強弱對比完全反轉，那個沒有受過真正的獨立教育的孩子很可能不僅希望下一代聽話，甚至也要求父母聽話。這是徹頭徹尾的悲劇，循環往複，沒有贏家，房價問題在某種程度上只是這出悲劇的一種「負外部效應」而已。

居者有其屋，可能藏危險

既然房價是重要的經濟學問題，那麼我們不妨暫時回歸經濟學的視角。很多人也許知道，在美國，「居者有其屋」也曾經是美國夢的一部分，但作為政府的施政計劃，卻最終被現實打了臉。在布希政府時期，布希總統曾推動出台了一系列提高住房擁有率的政策，在這種政治氣候下，沒有房產的美國人幾乎被視為二等公民，然而，2008年美國次貸危機的發生證明，布希政府看似呼應社會、關照民生的施政邏輯無異於同時在說——讓次貸危機來得更猛烈些吧。而相比美國，我們的房文化顯然更容易激發非理性的購房需求和投資需求，回頭看，一線城市的房價幾乎一口氣漲了十幾年，雖然從當下來看，我國的槓桿率還沒有達到美國次貸危機時期的水平，但考慮到我國經濟對房地產行業的依賴性，以及政府維持土地財政的本能和衝動，警惕資產泡沫的出現然是有必要的。雖然歷史不會簡單地重複，但對於普通的購房者來說，輕易聽信「這次不一樣」的念頭也是要不得的。一直以來，經濟人士對於高房價問題的呼聲不絕於耳，如今幾乎成了催眠曲，然而這對我們又何嘗不是一種提醒:房地產行業輕易不出問題未必是好事情，因為一旦出問題，其嚴重程度可能超乎多數人的想像。

在現代社會，安居樂業作為一種生活理想，其實是堪稱普世價值的，然而過猶不及，沒有住房難以安心工作，沒有住房甚至無法結婚成家，農耕文化洋溢著融融的親情，卻束縛住了年輕人追求夢想的腳步。而歐美年輕人卻習慣拎起背包去遠方，去追求內心真正認定的事業和夢想，中國的父母喜歡傳承有形的財富給子女，而歐美的父母卻更樂於培養子女獨立的意識，到底哪個更好，很多人心中其實早有答案。(本文僅代表作者個人觀點)

(作者:楊國英，著名財經評論員，財經專欄作家，現兼中國金融智庫研究員)