民宿不是你想做就能做！「希望那些年我們跳過的坑，你們不再跳」

07-04

「希望我們跳過的坑，你們不用再跳」。

2015年，大樂之野發起成立莫干山民宿學院，這便是院長吉曉祥樸素的初衷。

除了設計師和少數旅遊業、酒店從業人員外，大量的民宿主原本都是門外漢。最初只是情懷的驅使，便一腳跨入了這個陌生的領域。但民宿雖小，五臟俱全，從策劃、選址、設計、建造、裝修到運營，涉及到方方面面。這其中難免會有行差踏錯，留下遺憾。

即便是紅極一時的過雲山居，也曾經因為水電配置經驗不足，在開業的第一個年頭，度過了一個艱難的冬季；知名品牌大樂之野，在碧塢店一號樓自己設計、現場製作傢具，原本是個性化的亮點，最終卻發現費時費工還不耐用。

理想中大床房更舒適，運營後才覺標間更實用，因為三口之家客人較多；本以為枯山水有意境，開建了才發現中式園林和徽派建築更相配。追求設計感，卻給運營帶來了不便；配置講奢華，增加了經營壓力卻對客戶體驗並無明顯改進。

「做民宿就是一個不斷試錯的過程，」吉曉祥說，不能完全避免，但可以少一點，盡量不犯難以修復的失誤。本期話題我們邀請了一些民宿大咖，講述當年的切身經歷，希望這些「過來人」的經驗之談，能給即將跨入民宿行業的你一點啟發。

編輯/王燁

採訪/王燁陸艷馬祚波劉莉閆小咖七月

大樂之野創始人

莫干山民宿學院院長吉曉祥

讓專業的人去做專業的事

大樂之野做到現在，沒有特別不順的經歷，但學費也交過一些。我比較深的體會是，讓專業的人做專業的事，是很重要的。

剛開始做大樂碧塢店一號樓時，我們採購了一些老木頭，讓木工現場做傢具，包括內部的一些裝飾。後來發現雖然是實木，但是很不耐用，因為我們並不具備專業的傢具生產能力。所以漸漸我們改了做法，去找專業的廠家，來訂製穩定性更好的傢具產品，而不是自己現場製作了。其實現在很多民宿會自己買木頭，自己設計，現場製作，覺得這樣很有個性，但80%以上的民宿主是沒有專業能力的，所以我不是很推薦大家這樣做，不僅費工費力，結果使用還不長久，達到的效果並不好。

大樂之野·綠山牆

還有一個民宿容易犯的錯是一味地追求奢華，導致成本過高，經營壓力加大。我認識一個民宿主，東西都想用好的，用了市面上頂級的潔具，覺得能體現層次，但後來實際運營過程中覺得很沒有必要，客人更在乎風景，客房設計的細節和舒適性，至於潔具，科勒、TOTO，還是更貴的，或是鑲金的，其實並不是非常在意。

我最不希望民宿犯的錯是跟風，但這一點也是很多民宿主會犯的，他們可能會跟設計師說，你給我做一個像大樂一樣的，像山舍一樣的東西，或者去看過幾家網紅後，照搬一些設計和傢具飾品。民宿是很個性化的東西，我還是希望每一間都能有個性的特色在裡面。

過雲山居創始人廖敏智

難忘那一個艱難的冬季

做民宿最容易忽略的是隔音，一旦出現問題，對入住體驗的影響非常大，而且隔音後期還很難再補救。

過雲山居在隔音問題下了功夫，我們當初特地用了隔音很好的氣孔磚，牆體厚度40厘米，兩面再加隔音棉，所有門窗都是雙層中空玻璃，所以過雲的客人都說睡得特別好，特別安靜。

但是我們在水電上就交了學費，過雲開業第一年的冬天過得特別煎熬。由於設計全部是我這個業餘設計師來做，沒有請專業的人。水電工程方面我並不懂，只是粗略預估了下空調等大電器的用電量，需要多少千瓦，夏天沒問題，到了冬天空調全開就會跳閘，加個取暖器都不行，最後只能請供電局重新布線建配電房。

還有水，開始對用水量也沒有概念，就告訴供應商，我有幾個房間，幾個浴缸，你幫我配。供應商為了報價低，就配了兩噸容量的鍋爐，但後來才知道起碼要8噸的才夠，而且我也不知道山上到了冬天特別冷，沒有裝空氣能低溫啟動裝置。

結果第一年就遇到了幾十年來的極寒，山上零下十幾度，空氣能熱水器啟動不了，熱水供應不足，一間房用浴缸泡澡，別的房間都沒熱水用。我們只能挨個房間去打招呼，千萬別泡澡啊，錯峰洗澡啊。可是客人來就是要享受泡在浴缸里看雲啊，我們只能道歉，希望客人能體諒一下。度過了艱難的冬季，第二年我們趕緊裝上低溫啟動裝置，並加了大水箱。

杭州西溪花間堂總經理王景正

做民宿得先算好賬

未來運營成本不可低估

民宿與酒店有著本質的區別，不僅僅是投資金額的大小不同，在管理模式上也是大相徑庭。受規模與投入的限制，民宿大多是由民宿主自投、自建，並且自行管理，有志從事民宿行業的朋友，需要三思而後行。

大家開民宿的原因有很多，有的是因為情懷，有的是為了生活，最怕的是一時衝動，看著別人做得不錯，或者有機會便宜地拿了塊地，錢既然已經花了，就做吧。結果下了血本之後，卻發現根本賺不了錢。剛開始的時候還無所謂，我就養在那兒吧，但是時間一長就受不了了，你會發現這個「洞」很大，租金、能耗、用人成本……樣樣都要花錢。過日子還要算算每個月吃喝拉撒要花多少錢，但是有些人做民宿一開始根本就不算賬，將自己一生的積蓄投了進去，回收卻是遙遙無期。我有個學生9間客房開在西雙版納，投了1000萬，問他哪天能收回來啊，說不知道，沒算過。

2009年花間堂在籌開第一家客棧時，也許更多的是偏重直覺與個人喜好，但目前的花間堂在商務拓展、建築籌開、運營管理、市場營銷等等板塊，都有專職的團隊在負責。10月18日～20日，我們將舉辦花間堂第二期的「民宿共學」，希望將花間堂的運營經驗與資源分享，提供給有志於做民宿的朋友，屆時也會邀請一些民宿主前來分享個人經驗。

杭州湖邊邨精品酒店創始人劉政奇

成功只留給有準備的人

做精品酒店和民宿最容易犯的錯誤，通常是事先沒有做好充分的準備，匆忙上陣，打了一場無準備之仗。

首先是財務準備不足。不少業主都是首次涉足這個行業，缺乏經驗，因此在開發和運營的過程中，常常會產生一些意想不到的開支。

比如老建築的改造，是極為專業的建築學門類，要做好的話，投入很大。像湖邊邨的馬賽克地面修繕，某種材料可能只需要用1個平方米左右，但是同樣得找專家諮詢、找廠家定做，因此單位面積的成本非常高。再比如湖邊邨的外牆清水磚修繕，為了實現完美的效果，專門請了同濟大學研究古建築改造的教授出謀劃策，最後僅這一項的修繕就花了100萬左右。所以建議投資者事先要做好充分的財務準備。

其次是專業準備不足。

精品酒店通常規模不大，民宿更是如此，這樣就不容易找到優秀的人才，請不起專業的團隊，從而導致決策不科學，這是一個業界的通病。

我們看到，除了原先的酒店從業者之外，民宿和精品酒店的投資者最常見有三類人：一類是設計師、畫家等藝術相關行業的從業者，他們是美的創造者，但是運營不擅長，時間久了就難以維繫了；一類是媒體人下海，他們有市場和銷售的經驗，在產品推廣上有一套，但是同樣欠缺管理和運營的能力；還有一類就是有情懷的文藝青年，純粹就是喜歡這種生活方式，這就更麻煩了。

主人自己缺乏相關的專業技能，又請不起專業的團隊，自己生的孩子不會教、不會養，最後的結果必定是騎虎難下，以至於被深度套牢。

右見系列民宿創始人汪拓

別刻意追求所謂的設計

民宿現在被情懷掩蓋了太多的東西，很多人以為開間民宿就能擁有詩與遠方，面朝大海、春暖花開了，但是其實「過分樂觀」就是做民宿的大忌。

所以，如果不是專業水準非常過硬的人，在做民宿的時候絕對不能盲目地進行大資金投入，要懂得理性的資金分配，把錢花在有可能產生資金回收效應的地方。除此之外，找一個絕對專業、絕對靠譜的設計師很重要，當然在這之前你也要明確自己的想法。

右見·留白

做民宿不是三年兩年的事，是個長期性投入的事。不管你是旺季還是淡季，不管你是有客還是沒客，房租、人員支出、水電損耗，你都得面對。有些人還沒計算好投入就開始設想，賺錢以後去愛琴海劃划船，去喜馬拉雅爬爬山，去北極撩撩北極熊，去南極看星星……哥們，先醒醒吧。

還有很多細節性的東西值得注意。比如說，我之前做民宿設計的時候，一直覺得大床房比較合適，但是在後面的運營中發現其實標間更合適，因為很多都是一家人出遊，標間可能更適合；功能性的空間需要具備多種用途，這在一個空間不是非常充裕的民宿內是非常重要的；不要刻意追求所謂的設計，比如凹凸不平的牆面，你如何打掃？也不要盡信設計師的，因為沒有親身經歷過的設計師沒有辦法體會你的民宿在後期運營的難處，只會根據他的設計理念「盡情發揮」。

呆住度假品牌CEO 金渭濤

千萬不能「跟著感覺走」

做民宿已經有兩年了，到今年11月份的時候預計第9家店即將開業。總體來看，因為在這個過程中建立了一些相對穩定的合作團隊，內部的能力也在匹配，所以項目會一個比一個順手。但遺憾也是有的，比如設計，比如預算管理、施工管理等等。

禮遇·二更呆住是我們做的第一家店，當時就犯了一個低級失誤。因為這家店位於上海市中心，緊挨著田子坊、新天地，租金不便宜，所以希望能快點做出來，就邊設計邊施工，看起來好像搶了點時間，其實是有問題的，因為前期的定位沒有特別清楚，在執行的過程中再一點點做調整，最後導致無論時間還是成本都超過預期，同時設計的表達也有一些問題。

二更呆住

對於新進入民宿行業的朋友，我的建議就是前期思考定位一定要充分，要給設計留足夠的時間，然後再嚴格按照方案開始施工，一氣呵成，盡量不要改。在施工的過程中，現場監理很重要，負責任的監理才能保證最後的效果。另外，我們把民宿這個工作做了很多拆分，在每個崗位上，都盡量找到更專業的人去完成，由專業的人員形成專業的流程制度和操作方法，那麼每一步都會做得比較科學有序。

很多人做民宿最容易犯的錯誤就是憑感覺去做！根本沒想明白，只知道開一家民宿大概需要多少錢，自己又有這麼多錢，於是就開始做了，但做起來後會發現，投入超支，經營不理想……一大堆問題都冒出來的時候，其實是挺痛苦的，所以第一步就是要想清楚，要明確是投資行為，還是消費行為，要是商業行為，就要有測算，有定位，這些都要考慮清楚，才能少走彎路。

安徽黟縣晴園民宿主人舒晴

開民宿，千萬別做成了酒店

在晴園最初建設過程中，我本來打算在前後的院子里，分別搞兩個日式的枯山水，已經買好了石材，還預訂了一些草坪、灌木。可是建設後突然發現院子太小了，如果按照原本的設計，做出來的效果會比較差。思來想去，我趕緊叫工人們先停下來，應該回到中式庭院的風格上。於是，在院子里挖了水池，保留了老井，把買來的石材作為地面裝飾，再配上石桌、石凳，全部弄好後發現，其實中式庭院和徽派建築是最搭的。這個例子告訴我，雖然走了彎路，浪費了一些材料和時間，好在總算及時發現，回到正路上了。

建築是一門遺憾的藝術。毫無疑問，晴園在建成後，通過跟客人之間的交流，慢慢改進了許多當時沒有想到的問題，比如客房裡標間偏少，滿足不了許多三口之家的預訂；再比如客房裡的許多小物件配備不夠，冷熱水的標識啊，空調較大的響聲啊，等等。這些問題有的能改進，有的就沒法解決了，但是從總體上說，我對晴園還是很滿意的，當然了，客人們也滿意。

晴園

做民宿最容易犯的錯誤，就是把回收成本放在第一位，很多民宿主在這個原則下，儘可能的多安排客房，追求使用率，而不能給客人最多的舒適度，短期內看似成本回收較快，可是從長期來看，口碑難以形成，回頭客成了奢望。

而最不能犯的錯誤，在我看來，就是主人不參與經營，只投入資金，不管理，也不與客人互動交流，這就把民宿變成了酒店，對於客人來說，自然就不會對你的民宿有親近感，來過一次就足夠了。民宿千萬別做成酒店，要想客人所想，提供客人所需，周邊的景點啊，美食啊，甚至是旅遊線路，都可以為客人提前做好規劃。

黃山月棲溪投資人吳畏

切忌把情懷強加於顧客

民宿的本意是房主對原有房屋進行空間和環境的改造與再布置，從而呈現出個性化體驗性的居住環境，這背後是民宿主人情懷與自身思維模式的表達。在這個意義上，民宿的居住空間常常會因為場地的限制、建築結構與體量等因素缺乏傳統酒店標準化的設施，這既是劣勢也是優勢。

一般民宿主最常犯的錯誤就是錯拿不舒服的用戶體驗當個性，並把自己的情懷強加給消費者。本質上民宿還是個服務行業，體驗感還是很重要的。很多民宿看起來很美，拍出來的照片也很漂亮，包括公共區域的打造都很大方，但最根本的用戶體驗卻不達標，比如房間的面積、人性化的細節、家人般的關照等，這才是最致命的。當然這不是說民宿不可以有詩和遠方，但首先要保證有酒有肉，因為只有生存下去了，才能不背離當初的情懷。

月棲溪

月棲溪作為我試水民宿行業的第一個項目，無論是選址、設計，還是施工以及開業後的服務，我還是都挺滿意的，當然親力親為地監督施工很重要。民宿的特殊性對細節要求多多，可以有試錯行為，但必須及時改正。

比如我們最初設計地面用水磨石材質，一方面水磨石本身是徽州傳統工藝，現在保存完整的老房子里就有很多是水磨石；另一方面客房內使用水磨石，看起來清潔且腳觸感很好。但施工過程中我發現水磨石工藝與地暖存在一定的衝突，地暖加熱後會使水磨石地面開裂，而開裂基本無法實現修復，不美觀。加上水磨石材質本身導熱性能差，於是我果斷地捨棄了地暖，畢竟徽州冬季並不長，用空調與電熱暖氣片依然可以達到取暖的效果。