國有土地招標拍賣掛牌詳細解讀

轉載國有土地招標拍賣掛牌相關問題一、定義與內涵國有土地使用權招標拍賣掛牌是指以招標、拍賣或掛牌拍賣的方式達成國有土地使用權交易，包括兩大類，一類是政府供地過程中，市、縣人民政府土地行政主管部門以招標、拍賣或掛牌方式出讓、租賃國有土地使用權，第二類是土地市場中，以出讓或租賃方式取得出讓或承租土地使用權的土地使用者，依法以拍賣方式轉讓土地使用權。（一）政府供地中的國有土地使用權拍賣我國城市土地實行國家所有制，政府作為土地所有者，採用行政劃撥、出讓、租賃和作價出資（入股）等方式，為各類建設提供用地。在這四類供地方式中，劃撥屬於無償的行政配置，作價出資（入股）屬於向特定對象的一種配置方式，因而，這兩類供地方式都無法通過招標、拍賣或者掛牌等市場公開競爭的方式確定土地使用者。而出讓和國有土地租賃這兩種供地方式，土地使用者一般都不是特定的，因此，可以通過招標、拍賣、掛牌或者協議的方式，由市場選擇土地使用者。四種方式各有不同：招標出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。協議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。國有土地出讓、租賃直接涉及到投資者、國家、社會等各方面的利益，從上述四種供地方式的定義可以看出，在政府供地中大力推行國有土地使用權招標、拍賣或掛牌出讓方式，限制和規範協議出讓方式具有重要意義。首先招標、拍賣、掛牌集中體現了公平、公正、公開的原則，同時招標拍賣掛牌是推行主動供地的重要手段，招標拍賣掛牌可以改變過去單純隨項目供地的方式，形成政府先供地再由市場選擇用地者的主動供地機制，有助於實現政府按規劃統一轉用、統一供地，以供應引導和制約需求，充分發揮市場優化配置資源的機制，同時，招標拍賣掛牌還可以從源頭上和制度上防治土地批租中的不正之風和腐敗行為，保障依法行政。（二）轉讓中的招標拍賣掛牌國有土地使用權轉讓中招標、拍賣或掛牌是指出讓或承租土地使用權人通過招標、拍賣或掛牌方式轉讓或出租其出讓或承租土地使用權的行為。根據我國土地管理的法律、法規，在土地使用年期內，出讓土地使用權人或承租土地使用權人取得出讓或承租土地使用權，並達到約定的開發建設條件後，有權將出讓或承租土地使用權轉讓、出租、抵押。出讓或承租土地使用權是土地使用權人的法定財產，土地使用權人在轉讓、出租出讓或承租土地使用權時，可以根據自己的需要，採用協議、招標、拍賣或掛牌方式達成交易。具體採用何種方式，應由土地權利人自行決定。本講座的內容主要集中在政府供地中的招標拍賣掛牌問題。二、制度的形成與進展（一）深圳的探索與法律修改（1987-1994）在改革開放之前，我國長期實行的是計劃經濟模式，與此相應的土地使用制度也是計劃分配、行政劃撥的無償、無限期、無流動的模式，土地不允許出讓、轉讓，當然也談不上招標、拍賣了。1987年，作為經濟特區的深圳市開創了我國國有土地使用權出讓和招標、拍賣的先河。1987年9月，深圳市規劃國土局以協議方式第一次向企業出讓了國有土地使用權。同年11月25日，深圳市規劃國土局又以公開招標形式出讓了一宗國有土地使用權，9家房地產開發公司參加競投。首宗國有土地使用權拍賣出讓，則由深圳市規劃國土局於同年12月1日舉行，時任深圳市規劃國土局副局長的劉佳勝主槌拍賣，包括9家境外企業在內，共有44家房地產開發公司參加競價，最終被深圳市房地產開發公司以525萬元取得了該宗地50年的使用權。深圳市土地使用權有償出讓的成功嘗試，直接促進了我國土地使用制度的改革。1988年，我國《憲法》和《土地管理法》先後修改，將原來的「任何組織或個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式轉讓土地」，修改為「任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式轉讓土地，土地使用權可以依照法律的規定轉讓」。自此，原來無償、無限期、無流動的土地使用制度被有償、有限期、有流動的新型土地使用制度所替代，國有土地使用權與所有權相分離，可以作為商品在土地市場中交易。如同其他商品交易一樣，土地使用權交易方式也同樣包括協議、招標、拍賣和掛牌四種方式。1990年5月國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，明確規定土地使用權出讓可以採用協議、招標和拍賣三種方式。（二）《城市房地產管理法》實施至國土資源部成立（1995-1998）1995年實施的《城市房地產管理法》首次從法律層面明確了劃撥和出讓供地的範圍，除國家機關和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地可以採用劃撥方式供應外，其他國有土地必須以出讓等有償方式供應，並具體明確了國有土地使用權出讓、地價評估、公布和土地市場交易制度。《城市房地產管理法》第12條明確規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議方式」。（三）招標拍賣掛牌出讓制度形成（國土資源部成立後）1998年頒布的《土地管理法實施條例》第22條明確要求：「通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，並與土地使用者簽訂土地有償使用合同」。1999年1月，國土資源部下發了《關於進一步推行招標、拍賣出讓國有土地使用權的通知》。《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）再次要求：「商業、旅遊、娛樂和豪華住宅等經營性用地，原則上必須以拍賣、招標方式提供」。2001年4月，國務院發出《關於加強土地資產管理的通知》（國發[2001]15號），明確要大力推行招標拍賣制度。「為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布後同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。要嚴格限制協議用地範圍。確實不能採用招標、拍賣方式的，方可採用協議方式」。國土資源部2001年6月下發了《關於整頓和規範土地市場秩序的通知》，強調建立健全土地使用權公開交易制度。計划出讓的土地必須在指定場所或通過有關媒體向社會公布。按規定應招標拍賣的，必須公開招標拍賣。協議出讓的，必須公布協議結果。2002年中紀委第七次會議和國務院第四次廉政工作會議對此也提出了明確要求：經營性國有土地使用權出讓必須招標拍賣。2002年5月國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令11號），再次對招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權提出了明確要求：「商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓」，「以招標拍賣掛牌方式租賃國有土地使用權的，參照本規定執行」。2003年6月頒布了《協議出讓國有土地所有權規定》（國土資源部令第21號），要求協議出讓也必須公開和引入市場競爭機制。2006年6月，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地所有權規範》。2006年8月國務院下發《關於加強土地調控有關問題的通知》，明確要求工業用地也必須招標拍賣掛牌出讓。2007年3月，《物權法》頒布，規定：工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價方式出讓。從法律層面確立了招標拍賣掛牌出讓制度。2007年8月，國土資源部辦不了39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，進一步規範了這一制度。因此，經營性土地招標拍賣掛牌出讓制度不僅是國有土地市場配置的方式，更是黨中央、國務院和中央紀委的黨紀和政紀要求。儘管法律、法規對國有土地使用權招標拍賣出讓一直有要求，但由於過去我國土地市場不夠發育，特別是九十年代早期的房地產熱和隨後而來的低谷，土地供應總量失控，加之崇拜行政審批、依法行政意識不強等，在過去相當長一段時間內，我國土地使用權出讓中的招標拍賣比例很低。國土資源部成立後大力推行和完善國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，特別是11號令的頒布，制度進一步規範，國有土地招標拍賣掛牌出讓工作取得了明顯進展。三、招標拍賣掛牌出讓範圍的界定根據39號令規定，招標拍賣掛牌出讓的範圍是：工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。具體可分解為：（1）供應工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；（2）其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。對不能確定是否符合上述規定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。與此相應，協議出讓的範圍可界定為：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式，主要包括以下情況：（1）供應工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；（3）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；（4）出讓土地使用權人申請續期，經審查准予續期的，可以採用協議方式；（5）法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。對不能確定是否符合上述規定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。四、土地出讓中的地價評估國有土地使用權出讓標的涉及的價款高，經常高達數千萬元甚至數十億元，後期開發建設又需要巨額投資，加之要充分考慮後期開發建設、利用和銷售情況，土地使用權價格影響因素眾多，並且土地市場有其自身的特殊性，一般人很難正確判斷土地價格的合理性。因此，為保證出讓順利進行，防止國有土地收益流失，國有土地使用權出讓前，必須由專業人員進行土地估價，了解拍賣宗地的正常價格，並在此基礎上合理確定拍賣底價和起叫價。國有土地使用權出讓中的土地估價，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門及其事業單位的土地估價師或委託專業的土地評估機構進行評估。評估價格應當是擬出讓宗地在正常市場條件下的客觀、正常價格。土地估價方法包括市場比較法、假設開發法（剩餘法）、收益還原法、成本逼近法、基準地價係數修訂法等。由於出讓宗地一般都是用於開發或再開發建設，因此，假設開發法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益還原法和基準地價係數修訂法也比較常用，成本逼近法則較為少用。估價師在承擔國有土地使用權出讓估價時，一定要對未來的房地產市場變化趨勢有準確的把握，同時要對出讓文件中關於出讓地塊的條件介紹和使用條件進行認真分析，堅持多方法比較，客觀確定評估對象的正常市場價格，規範出具相應的土地估價報告。（一）招標拍賣掛牌出讓中的地價評估市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業單位組織進行，根據需要也可以委託具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行。有底價出讓的，市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。評估價、市場價、底價、起叫價、其始價、成交價的概念與區別。（二）協議出讓的幾種情形與相應的地價評估：1、供地中的協議出讓市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業單位組織進行，根據需要也可以委託具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行評估。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協議出讓底價。協議出讓底價不得低於擬出讓地塊所在區域的協議出讓最低價。2、原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓市、縣國土資源管理部門應當組織對申請地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權價格應當按照新的土地使用條件評估。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協議出讓金額，並擬訂協議出讓方案。申請人應繳納土地使用權出讓金額分別按下列公式核定：（1）不改變用途等土地使用條件的應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格（2）改變用途等土地使用條件的應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格3、劃撥土地使用權轉讓中的協議出讓市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，並擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：（1）轉讓後不改變用途等土地使用條件的應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格（2）轉讓後改變用途等土地使用條件的應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格4、出讓土地改變用途等土地使用條件的處理出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經出讓方和規劃管理部門同意，原土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》或重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，調整國有土地使用權出讓金，但《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，並按規定辦理土地登記。調整國有土地使用權出讓金額應當根據批准改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定：應當補繳的土地出讓金額=批准改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批准改變時原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格五、招標拍賣掛牌出讓的實施（一）公布出讓計劃，確定供地方式1、市、縣國土資源管理部門應當將經批准的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，並將相關信息及時向社會公布。國有土地使用權出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時在中國土地市場網（www.landchina.com）上公布。市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。需要使用土地的單位和個人（以下簡稱意向用地者）應當根據公布的國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。2、用地預申請為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當在收到預申請20日內告知申請人，並及時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格。3、確定供地方式根據意向用地者申請情況，符合招標拍賣掛牌出讓條件的土地使用權出讓，應當採取招標拍賣掛牌方式。對不能確定是否符合規定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。對具有綜合目標或特定社會、公益建設條件、開發建設要求較高、僅有少數單位和個人可能有受讓意向的土地使用權出讓，可以採取招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權出讓，應當採取招標、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。採用招標方式出讓國有土地使用權的，應當採取公開招標方式。對土地使用者有嚴格的限制和特別要求的，可以採用邀請招標方式。定銷商品房用地出讓方式1、編製招標拍賣掛牌出讓方案市、縣國土資源管理部門應當會同城市規劃管理等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃等，編製國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案。國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應當包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設時間等。屬於綜合用地的，應明確各類具體用途、所佔面積及其各自的出讓年期。對於各用途不動產之間可以分割，最終使用者為不同單位、個人的，應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期；對於多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。2、招標拍賣掛牌出讓方案報批國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應按規定報市、縣人民政府批准。地價評估，確定出讓底價標底、底價確定後，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。編製出讓文件市、縣國土資源管理部門應當根據經批准的招標拍賣掛牌出讓方案，組織編製國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓文件。1、招標出讓文件應當包括：（1）招標出讓公告或投標邀請書（2）招標出讓須知（3）標書（4）投標申請書（5）宗地界址圖（6）宗地規劃指標要求（7）中標通知書（8）國有土地使用權出讓合同（9）其他相關文件2、拍賣出讓文件應當包括：（1）拍賣出讓公告（2）拍賣出讓須知（3）競買申請書（4）宗地界址圖（5）宗地規劃指標要求（6）成交確認書（7）國有土地使用權出讓合同（8）其他相關文件3、掛牌出讓文件應當包括：（1）掛牌出讓公告（2）掛牌出讓須知（3）競買申請書（4）掛牌競買報價單（5）宗地界址圖（6）宗地規劃指標要求（7）成交確認書（8）國有土地使用權出讓合同（9）其他相關文件1、發布公告國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告應當由市、縣國土資源管理部門發布。出讓公告應當通過中國土地市場網和當地土地有形市場發布，也可同時通過報刊、電視台等媒體公開發布。出讓公告應當至少在招標拍賣掛牌活動開始前20日發布，以首次發布的時間為起始日。經批准的出讓方案已明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，應當發布具體的「國有土地使用權招標出讓公告」、「國有土地使用權拍賣出讓公告」或「國有土地使用權掛牌出讓公告」；經批准的出讓方案未明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，可以發布「國有土地使用權公開出讓公告」，發布公開出讓公告的，應當明確根據申請截止時的申請情況確定具體的招標、拍賣或掛牌方式。出讓公告可以是單宗地的公告，也可以是多宗地的聯合公告。2、公告內容招標出讓公告應當包括以下內容：（1）出讓人的名稱、地址、聯繫電話等，授權或指定下屬事業單位以及委託代理機構進行招標的，還應註明其機構的名稱、地址和聯繫電話等；（2）招標地塊的位置、面積、用途、開發程度、規劃指標要求、土地使用年限和建設時間等；（3）投標人的資格要求及申請取得投標資格的辦法；（4）獲取招標文件的時間、地點及方式；（5）招標活動實施時間、地點，投標期限、地點和方式等；（6）確定中標人的標準和方法；（7）支付投標保證金的數額、方式和期限；（8）其他需要公告的事項。拍賣出讓公告應當包括以下內容：（1）出讓人的名稱、地址、聯繫電話等，授權或指定下屬事業單位以及委託代理機構進行拍賣的，還應註明其名稱、地址和聯繫電話等；（2）拍賣地塊的位置、面積、用途、開發程度、規劃指標要求、土地使用年限和建設時間等；（3）競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；（4）獲取拍賣文件的時間、地點及方式；（5）拍賣會的地點、時間和競價方式；（6）支付競買保證金的數額、方式和期限；（7）其他需要公告的事項。掛牌出讓公告應當包括以下內容：（1）出讓人的名稱、地址、聯繫電話等，授權或指定下屬事業單位以及委託代理機構進行掛牌的，還應註明其機構名稱、地址和聯繫電話等；（2）掛牌地塊的位置、面積、用途、開發程度、規劃指標要求、土地使用年限和建設時間等；（3）競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；（4）獲取掛牌文件的時間、地點及方式；（5）掛牌地點和起止時間；（6）支付競買保證金的數額、方式和期限；（7）其他需要公告的事項。3、公告調整公告期間，出讓公告內容發生變化的，市、縣國土資源管理部門應當按原公告發布渠道及時發布補充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，補充公告發布時間距招標拍賣掛牌活動開始時間少於20日的，招標拍賣掛牌活動相應順延。發布補充公告的，市、縣國土資源管理部門應當書面通知已報名的申請人。1、申請人國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，但法律法規對申請人另有限制的除外。申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。2、申請申請人應在公告規定期限內交納出讓公告規定的投標、競買保證金，並根據申請人類型，持相應文件向出讓人提出競買、競投申請：（1）法人申請的，應提交下列文件：① 申請書；② 法人單位有效證明文件；③ 法定代表人的有效身份證明文件；④ 申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的有效身份證明文件；⑤ 保證金交納憑證；⑥ 招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。（2）自然人申請的，應提交下列文件：① 申請書；② 申請人有效身份證明文件；③ 申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的身份證明文件；④ 保證金交納憑證；⑤ 招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。（3）其他組織申請的，應提交下列文件：① 申請書；② 表明該組織合法存在的文件或有效證明；③ 表明該組織負責人身份的有效證明文件；④ 申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的身份證明文件；⑤ 保證金交納憑證；⑥ 招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。（4）境外申請人申請的，應提交下列文件：① 申請書；② 境外法人、自然人、其他組織的有效身份證明文件；③ 申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的有效身份證明文件；④ 保證金交納憑證；⑤ 招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。上述文件中，申請書必須用中文書寫，其他文件可以使用其他語言，但必須附中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為準。（5）聯合申請的，應提交下列文件：① 聯合申請各方共同簽署的申請書；② 聯合申請各方的有效身份證明文件；③ 聯合競買、競投協議，協議要規定聯合各方的權利、義務，包括聯合各方的出資比例，並明確簽訂《國有土地使用權出讓合同》時的受讓人；④ 申請人委託他人辦理的，應提交授權委託書及委託代理人的有效身份證明文件；⑤ 保證金交納憑證；⑥ 招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。（6）申請人競得土地後，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司註冊登記手續後，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。3、受理申請及資格審查出讓人應當對出讓公告規定的時間內收到的申請進行審查。經審查，有下列情形之一的，為無效申請：（1）申請人不具備競買資格的；（2）未按規定交納保證金的；（3）申請文件不齊全或不符合規定的；（4）委託他人代理但委託文件不齊全或不符合規定的；（5）法律法規規定的其他情形。經審查，符合規定條件的，應當確認申請人的投標或競買資格，並通知其參加招標拍賣掛牌活動。採用招標或拍賣方式的，取得投標或競買資格者不得少於3個。4、 出讓人應當對申請人的情況進行保密。申請人對招標拍賣掛牌文件有疑問的，可以書面或者口頭方式向出讓人諮詢，出讓人應當為申請人諮詢以及查詢出讓地塊有關情況提供便利。根據需要，出讓人可以組織申請人對擬出讓地塊進行現場踏勘。1、投標市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規定的時間、地點組織招標投標活動。投標活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。投標開始前，招標主持人應當現場組織開啟標箱，檢查標箱情況後加封。投標人應當在規定的時間將標書及其他文件送達指定的投標地點，經招標人登記後，將標書投入標箱。招標公告允許郵寄投標文件的，投標人可以郵寄，但以招標人在投標截止時間前收到的方為有效。招標人登記後，負責在投標截止時間前將標書投入標箱。投標人投標後，不可撤回投標文件，並對投標文件和有關書面承諾承擔責任。投標人可以對已提交的投標文件進行補充說明，但應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前書面通知招標人並將補充文件送達至投標地點。2、開標招標人按照招標出讓公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。開標應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。招標主持人邀請投標人或其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱。標箱開啟後，招標主持人應當組織逐一檢查標箱內的投標文件，經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當記錄。3、評標按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人的，招標人應當成立評標小組進行評標。評標小組由出讓人、有關專家組成，成員人數為5人以上的單數。有條件的地方，可建立土地評標專家庫，每次評標前隨機從專家庫中抽取評標小組專家成員。招標人應當採取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。評標小組可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的範圍或者改變投標文件的實質性內容。評標小組對投標文件進行有效性審查。有下列情形之一的，為無效投標文件：（1）投標文件未密封的；（2）投標文件未加蓋投標人印鑒，也未經法定代表人簽署的；（3）投標文件不齊備、內容不全或不符合規定的；（4）投標人對同一個標的有兩個或兩個以上報價的；（5）委託投標但委託文件不齊全或不符合規定的；（6）評標小組認為投標文件無效的其他情形。評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行綜合評分，根據綜合評分結果確定中標候選人。評標小組應當根據評標結果，按照綜合評分高低確定中標候選人排序，但低於底價或標底者除外。同時有兩個或兩個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現場競價確定排名順序。投標人的投標價均低於底價或投標條件均不能夠滿足標底要求的，投標活動終止。4、定標招標人應當根據評標小組推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標小組直接確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，由招標主持人根據開標結果，直接宣布報價最高且不低於底價者為中標人。有兩個或兩個以上申請人的報價相同且同為最高報價的，可以由相同報價的申請人在限定時間內再行報價，或者採取現場競價方式確定中標人。5、發出《中標通知書》確定中標人後，招標人應當向中標人發出《中標通知書》，並同時將中標結果通知其他投標人。《中標通知書》應包括招標人與中標人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。《中標通知書》對招標人和中標人具有法律效力，招標人改變中標結果，或者中標人不按約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄中標宗地的，應當承擔法律責任。市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規定的時間、地點組織拍賣活動。拍賣活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。1、拍賣會按下列程序進行：（1）拍賣主持人宣布拍賣會開始；（2）拍賣主持人宣布競買人到場情況；設有底價的，出讓人應當現場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現場開啟密封件。（3）拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規劃指標要求、建設時間等；（4）拍賣主持人宣布競價規則拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規則和增價幅度，並明確提示是否設有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據現場情況調整增價幅度。（5）拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始；（6）競買人舉牌應價或者報價；（7）拍賣主持人確認該競買人應價或者報價後繼續競價；（8）拍賣主持人連續三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低於底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應價者為競得人。成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低於底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。2、簽訂《成交確認書》確定競得人後，拍賣人與競得人當場簽訂《成交確認書》。拍賣人或競得人不按規定簽訂《成交確認書》的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂《成交確認書》也不能對抗拍賣成交結果的法律效力。《成交確認書》應包括拍賣人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。《成交確認書》對拍賣人和競得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結果的，或者競得人不按約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。拍賣過程應當製作拍賣筆錄。招標拍賣掛牌活動實施——掛牌市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。1、公布掛牌信息在掛牌公告規定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃指標要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易地點掛牌公布。掛牌時間不得少於10個工作日。2、競買人報價符合條件的競買人應當填寫報價單報價。有條件的地方，可以採用計算機系統報價。競買人報價有下列情形之一的，為無效報價：（1）報價單未在掛牌期限內收到的；（2）不按規定填寫報價單的；（3）報價單填寫人與競買申請文件不符的；（4）報價不符合報價規則的；（5）報價不符合掛牌文件規定的其他情形。3、確認報價掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格，繼續接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。4、掛牌截止掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的，出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現場打開密封件。在公告規定的掛牌截止時間，競買人應當出席掛牌現場，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結束，並按下列規定確定掛牌結果：（1）最高掛牌價格不低於底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價格的出價人為競得人；（2）最高掛牌價格低於底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。有競買人表示願意繼續競價的，即屬於掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現場競價，並宣布現場競價的時間和地點，通過現場競價確定競得人。5、現場競價現場競價應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行，取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現場競價。現場競價按下列程序舉行：（1）掛牌主持人應當宣布現場競價的起始價、競價規則和增價幅度，並宣布現場競價開始。現場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度後的價格。（2）參加現場競價的競買人按照競價規則應價或報價。（3）掛牌主持人確認該競買人應價或者報價後繼續競價。（4）掛牌主持人連續三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低於底價的，掛牌主持人落槌表示現場競價成交，宣布最高應價或報價者為競得人。成交結果對競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低於底價的，掛牌主持人宣布現場競價終止。在現場競價中無人參加競買或無人應價或出價的，以掛牌截止時出價最高者為競得人，但低於掛牌出讓底價者除外。6、簽訂《成交確認書》確定競得人後，掛牌人與競得人當場簽訂《成交確認書》。掛牌人或競得人不按規定簽訂《成交確認書》的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂《成交確認書》也不能對抗掛牌成交結果的法律效力。《成交確認書》應包括掛牌人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。《成交確認書》對掛牌人和競得人具有法律效力，掛牌人改變掛牌結果的，或者競得人不按規定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。掛牌過程應當製作掛牌筆錄。1、簽訂《國有土地使用權出讓合同》招標拍賣掛牌出讓活動結束後，中標人、競得人應按照《中標通知書》或《成交確認書》的約定，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。中標人、競得人支付的投標、競買保證金，在中標或競得後轉作受讓地塊的定金。其他投標人、競買人交納的投標、競買保證金，出讓人應在招標拍賣掛牌活動結束後 5 個工作日內予以退還，不計利息。2、公布出讓結果招標拍賣掛牌活動結束後10個工作日內，出讓人應當將招標拍賣掛牌出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布。公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。核發《建設用地批准書》，交付土地市、縣國土資源管理部門向受讓人核發《建設用地批准書》，並按照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批准書》確定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。辦理土地登記受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得國有土地使用權。出讓手續全部辦結後，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、招標拍賣掛牌活動、簽訂合同等各環節相關資料、文件進行整理，並按規定歸檔掛牌、拍賣、招標的區別:選項 掛牌交易 拍賣 招標低價是否公開 公開 不公開 不公開低價由誰確定 委託人 拍賣委員會 招標委員會是否設定獨立於委託人的集體決策組織 不需要 設立拍賣委員會 設立招標委員會報價方式交易中心 電腦報價終端報價 現場舉牌 填寫投標書報價次數 可多次報價 可多次報價 一次報價機會競買（投）人數 大於或等於1人 大於或等於2人 大於或等於2人競價規則 規定的截至時間內價高者得 價高者得 價高者得公告發布地點 一般在交易中心和互聯網發布 交易中心和互聯網，交易中心和互聯網， 並在 指定報刊刊登 並在指定報刊刊登公告期限 不少於30日 公告發布方 由委託方發布
推薦閱讀：