南方周末--瘋狂的學區房

2016年3月7日，北京西城區文昌衚衕。日前，位於北京西城區文昌衚衕的一間11平米平房，起先中介標價460萬元出售，因住房地處重點小學隔壁，購買者為了子女教育，彼此互拼房價，最終以530萬的價格成交。（CFP/圖）

當謝雲和其他購房者被卷進購買學區房的大軍中時，他們發現「故事」里的主人公有好多個：房主、購房者、中介，以及網路上的各種「專家」，他們相生相剋，互為所用。

一位地產經紀人說，他有一位客戶，連續搶了兩天房子都沒搶上，最後那套860萬的房子，他只是在樓下遠遠指了指房子的位置和樓層，就說「要了要了」。

一位家長曾花費千元，上過聞風的私教課程，「但感覺沒什麼實際用處。」論壇里也有家長有類似感覺，認為「 聞風就是一個大騙子和房市助推的劊子手」。聞風所追捧過的房子很多都一路上漲，比如德勝學區的房價就從6萬元上下，漲到了如今的10萬左右。

今年的第一個季度，學區房把許多家長裹挾進一個巨大的漩渦里。

「最開始有點猶豫，可是當你置身其中時，就被那個漩渦卷得不能理性思考。只要一猶豫，房子就被別人買走了。」坐在房產中介的電動車后座，頭髮被風呼在臉上，謝雲從未試過如此在北京二環內的狹窄街巷裡穿梭，只是為了與別人搶一套學區房的優先談判權。

她的焦慮完全因學區房而起。根據今日頭條向南方周末記者提供的大數據顯示，在過去一年裡，學區房文章的閱讀數高達1.5億人次。其中，31-40歲之間的人對此最為關注。

2016年初，北京學區房迎來又一輪瘋狂漲價，甚至出現一則關於46萬元/平方米的天價學區房新聞。許多人為了買一套學區房從銀行借來巨款。謝雲的家，只是從東四環外搬進了東二環里，她就為此多花了三百萬元。進入3、4月份，北京學區房價趨於平穩，但據中原地產首席分析師張大偉統計，在今年3月，北京學區房的價格仍然實現了環比15%的增長。

動輒幾百萬，甚至上千萬元的學區房，在市場中快速交易著。然而，當謝雲和其他購房者被卷進購買北京學區房的大軍中時，他們發現「故事」里的主人公有好多個：房主、購房者、中介，以及網路上的各種「專家」，他們相生相剋，互為所用。這是一個因學區房而生的江湖。

在這個瘋狂的學區房江湖裡，門道太多，光入學政策就夠買房的家長們好好研究。教改後的入學政策都在強調產權，優先滿足孩子監護人的房本。「第一看戶籍在哪裡，第二看房本上寫的是不是監護人。」在家長幫論壇學區房板塊被奉為專家的敖爸對南方周末記者解釋，「有些四老（指爺爺、奶奶、姥姥、姥爺）的房子，房本上的人不是孩子的監護人，順位就低。」而且按照不同學校的規定，在各個順位里還要繼續排序。

但對於謝雲一家來說，這些都不是難題。謝雲的老公在央企工作，一條不成文的規定是——央企員工子女可以入戶籍所在片區內最好的學校。也就是說，謝雲夫婦只要找一個好學區落戶就夠了。

2016年2月26日，她狠狠心把東四環外朝陽大悅城附近的房子解除了抵押，準備隨時換房。當天中午，她在鏈家看到一間標價850萬的西城學區房，因為戶型、裝修都不錯，她一眼就看上了。

當謝雲回到中介店裡準備交意向金時，發現另一位同去看房的中年女士正在簽意向。謝雲的中介急了，讓她迅速簽字，爭分奪秒把她的信息錄入系統，這才幫她贏得了那套房子的第一意向人。

謝雲約好第二天下午3點與房東商談，結果等了一個半小時，房東在電話里的態度反反覆復，一會兒說來，一會兒說不來。鏈家的工作人員悄悄告訴謝雲，「昨晚那個中年女士去敲了房東的門，違反了規定。」

最後房東還是出現了，與謝雲簽了合同，收了她10萬元定金。讓謝雲沒想到的是，中介晚上又給她打電話，說房主要毀約了。後來謝雲才知道，毀約其實是因為鏈家內部的撬單行為。簽約當晚，另外一家鏈家店的中介給房主兒子發簡訊，要以880萬的價格買這個房子。謝雲算了一下，「就算房主毀約多給我10萬，他還可以額外賺20萬。」

馬上要到手的房子沒了，這讓謝雲心裡相當緊張，「好像再過一星期這房子要漲十萬，再過一星期這房子還要再漲十萬。」

在西城區的一位房地產經理看來，從去年10月到今年2月，是整個學區房市場火爆而混亂的一段時期。賣房業主經常朝令夕改，常常是早上剛報一個價，到了晚上就突然漲了20萬，「不少客戶看好房子與業主約談，業主還會勸客戶回去再考慮考慮，就是為了讓房子繼續漲價。」他們鑒別業主誠意的一個方法是問他：「能隨時簽約嗎？」讓中介無奈的是，即便簽了合同，也有不少業主因為有人出價更高而毀約。「那段時間幾乎每個業主都是這樣，樓上的賣了300萬，樓下的290萬都不會賣」。上述房產中介說，房價說漲就漲，誰也沒辦法控制他們的報價。

最讓人恐慌的不是房價上漲，而是即便這樣瘋漲房子也賣了。「要是前兩個月你也買房子，都不一定受得了，太刺激了。」上述中介對南方周末記者說，「看一套，漲了20萬，再考慮一下，房子沒了。一次兩次還好，經歷到三四次的時候，再強大的內心也承受不住了。」

最終，謝雲爭分奪秒，在第5天終於買到了一套房子。但她和老公依舊對已到手的房子憂心忡忡：「只交了20萬定金，還沒過完戶（5月份才能過戶），萬一對方再毀約怎麼辦？」

有人做過統計，在這場「換房運動」中，購房者孩子的年齡大多不超過3歲。「很少有明年孩子就上學了，現在才準備買學區房。」敖爸向南方周末記者介紹。

除了關注房價本身，學區房與其他熱詞也產生了關聯。據今日頭條的統計數據顯示，房價、離婚與戶口，位列學區房相關詞的前十名。

何清為了買學區房就和「離婚」沾上邊了。辦理離婚當天，何清反覆對民政局工作人員強調，只要房產和貸款在她老公名下就可以了，其他的隨便寫，她心裡盼著趕緊辦完就可以買房子了。工作人員也有點無奈，「我知道你們是因為買房離婚的，但也要把手續走完了呀。」

「單位同事都不知道我離婚了，我覺得這是自己人生上的一大污點。」何清告訴南方周末記者，為了省去二套住房較高的利息，她被逼得走投無路。現在她和孩子的戶口落在一起，戶口頁上寫著離異。

張文也是被逼得加快了買學區房的節奏。原本他徵詢教育局一個朋友建議，選定了八一小學所在的海淀學區，但他研究了多校劃片政策，發現在那裡有可能划到別的渣校去了。

為了確保孩子一定能上到好學校，他發現還是中關村片區的性價比更高，那裡各所學校差距不大，即使多校劃片也可以接受。於是，張文決定賣掉郊區的「豪宅」，咬牙在中關村片區花500萬買了一間老破小——老破小是圈內的一句術語，專指又老又破又小的房子，大多是上世紀80年代的紅磚房。按照張文自己的話來形容，「單價8萬元買了一個豬窩」。

何清也看過老破小，看完她婆婆就被嚇到了，認為完全不能住人。一間一室一廳40平米的房子，被改造成了三室一廳，陽台也算一間。

為了擠進熱門學校，家長們必須接受老破小的環境。「最後乾脆都不看房了。」一位地產經紀人說，他有一位客戶，連續搶了兩天房子都沒搶上，最後那套860萬的房子，他只是在樓下遠遠指了指房子的位置和樓層，就說「要了要了」。

家長們擠破腦袋進入熱門學區，要麼是為了進入好的直升類小學，比如宏廟小學，之後便可以直升區域內最好的中學之一——北京師範大學附屬實驗中學；要麼為了從小受到良好的教育，比如北京第二實驗小學，是公認的軟硬條件都強的「牛小」。

這讓小學前所未有地受到關注。百度指數顯示，過去五年中，公眾對於幼升小的關注度在2014年教改前後大幅提升，短時間內就超過了之前備受關注的小升初話題。

事實上，這背後還是家長對小升初的擔憂。隨著教改方案的施行，原先特長、推優、擇校等升學機會已逐年減少或取消。「之所以學區房把人折騰得要死，是因為小學升初中家長根本無法控制。」敖爸在接受南方周末記者採訪時表示，「所以要千方百計選個好小學讀。」

接觸過各類家長的敖爸總結，購房者主要分兩種，一種是像謝雲一樣具有潛在剛需的家庭，第二種則是研究過學區房，已經滿足了剛需的人，他們買學區房主要作為投資用。

「暴動哥」就屬於第二種人。「暴動哥」是江湖上別人送給他的綽號，他對「暴動」的解釋是——私產平房學區房價值被進一步發現和爆發。「暴動哥」之所以成名，就是源於2014年那次暴動。

2013年，他在水木社區上看到有人分享東城區細管衚衕44號內平房的出手報告。當時三個公司的中介花費1700萬買下一個院子，之後析產（將共同財產予以分割，分屬各共有人所有）出來十多間平房，每一間都能出來一個私產的房本。由於靠近府學小學，這十多間平房很快被一掃而光。這讓他發現了私產平房學區房的價值窪地。「暴動哥」記得，「當時平房中介還不了解學區的價值，只是通過位置、拆遷、面積等來定價。」

2013年底，「暴動哥」從一個熟悉的中介那裡聽說，另一個中介也在西城端下一個院子——光彩衚衕23號。這個院子原屬於一個國民黨老幹部，他有6個子女，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老幹部的子女通過律師，將房屋所屬人都變更到老太太一人名下，方便她在國內出售。 買下這個院子的中介本來想整院賣，因為整院賣面積大，賣得貴。但沒想到院里有「文革」戶，當年被派守院子，如今仍占著兩三間，小中介想趕也趕不走。

萬般無奈之下，中介就只好析產賣單間，但他們並沒有將學區房的價值考量進去。「暴動哥」得到消息，馬上入手了一套。買入之後，「暴動哥」當時並沒賣出去。讓他沒想到的是，2014年初，光彩衚衕成為奮鬥小學的劃片範圍，「暴動哥」手裡的平房一倒手就賺了50萬。

自「暴動哥」暴動成功之後，該劃片區域內的私產平房紛紛暴漲到同等水平。當時引起媒體熱議的「一間4.4平方米的房子，根本沒法住人，卻能賣出135萬的天價」的鬧劇，就來自光彩衚衕。

「暴動哥」在不經意間撬開了平房學區房的市場，但潘多拉之盒一旦被打開，已經不受任何人的控制。「市場的瘋狂我是預期到了，但沒想到會這麼瘋狂。現在我賣的那套平房又漲了四五十萬。」「暴動哥」認為投資平房的好處是，不算成套商品房，不限購，壞處是不能貸款，「不快入快出，這個東西就是死錢。今年這個行情就不適合去炒平房。實際上是在賠錢的。」

在接受南方周末記者採訪時，「暴動哥」反覆強調，自己只是尋找到了一個機會，沒有坑過任何一個人。

2016年3月，有媒體報道，北京西城區文昌衚衕的一套學區房，賣出了每平米46萬元的天價。此後央視又跟進實地採訪，認為該新聞不實。這之後，官方開始打擊天價學區房。北京市住建委開展房地產經紀機構專項執法檢查，認定高於15萬元的房源屬於報價過高，要求中介不再委賣。

然而，南方周末記者在採訪中獲悉，偶爾會有一兩個房產中介在QQ群里對購房者說，「其實該多少錢成交還是多少錢，只不過明碼標價不超過15萬而已。」

平房市場的瘋狂走高更讓人始料未及，但凡懂一點門道的人，都會奉勸家長們慎入。

前孫公園衚衕位於老宣武區東北部，它東起魏染衚衕，西至南新華街，屬於北京第一實驗小學本部的學區房劃片範圍。4月3日，南方周末記者前往鑫百盛地產，這是一家專門做平房買賣的中介公司，附近這一片的平房都在他們出售之列。

與冷清的樓房中介相比，鑫百盛門庭若市，有帶著孩子來看學區房的家長，也有前來賣院子的業主。「前些天還出手過一套3平米總價270萬的房子呢。」鑫百盛的中介向客戶介紹。

當天，該公司工作人員給購房者報的價格是：宏廟小學劃片內，一套私產平房350萬；北京第一實驗小學本部劃片內，一套公有產權的平房175萬，同區域內兩套私產平房，分別是220萬和260萬。這些房子大小相差無幾，都是10平方米左右。

在看房過程中，有的中介只帶家長進入衚衕看了大致方位，有的則完全不能看房，有一套房子還沒看，就突然被告知已經賣出去了。「買件幾百萬的東西，連看都不能看一眼，感覺怪怪的。」一位購房者這樣認為。

從事教育行業的張女士看過幾次平房，基本上都很難看到房。江湖險惡，沒有人提醒她該如何購買平房，至今她的意向金還在中介手裡，原先看中的房子也飛了。

「這是房產中介的一種手段，他們先讓你交意向金，過來簽合同時，以各種理由不讓你跟房主見面。到時住建委會先進行測繪，如果檔案和房本上不符，哪怕只差0.1平方米，或者翻改建沒有報規劃，都是過不了戶的。」上述知情人士透露，「然後他再給你找一個性價比不好的房源，有可能就不是原來你想要的學區的了。」

之所以房產中介可以擁有如此大的話語權，原因在於東西城二環內的私產平房十分緊俏。根據「暴動哥」掌握的信息，東城區的私產平房佔30%左右，西城的數字則只有10%左右，剩下90%的平房都是綠本或藍本的公房。根據一位房產中介介紹，其實公房更加具有隱匿性，因為公房所有信息不上大網，儼然就是被隱匿起來的無形資產。

「漲得這麼快，我也很鬧心，好像自己就是罪惡的源頭。」一位中介經理人這樣對南方周末記者傾訴。

只要稍微研究過學區房的家長，肯定都聽說過聞風這個名字。他在學區房領域可謂掌門人。每次聽他公益講座的人都數以千計。

聞風對外宣稱的公開身份是北京環球雅思學校副校長，他還擔任過清華園教育集團副總經理。「其實，聞風就是辦了一個研究學區房的商業機構，喜歡起特別驚悚的標題，對政策解讀得很過。」敖爸對南方周末記者說。

一位家長曾花費千元，上過聞風的私教課程，「但感覺沒什麼實際用處。」論壇里也有家長有類似感覺，認為「聞風就是一個大騙子和房市助推的劊子手」。聞風所追捧過的房子很多都一路上漲，比如德勝學區的房價就從6萬元上下，漲到了如今的10萬元左右。

2016年3月底，南方周末記者曾聯繫聞風團隊，其負責公關的李小姐說，「聞風的時間很緊張，最近10天都不在。現在他已經很少專門給單個家庭做輔導，而是給一些企業做培訓。」

有江湖的地方，當然也少不了比武切磋。家長幫、水木社區等網路論壇已然成為各路「學區房專家」的雲集之處。敖爸就是家長幫認定的學區房專家之一。在論壇舉辦的線下講座中，他經常免費為家長們普及學區知識，並且把自己研究的人口數據、升學規則、教改動向、小學排名等內容，向各位家長講解。

「聞風的標題就是暴力式營銷，比如驚聞、震驚、驚天動地，看著就心驚肉跳，但確實起到了吸引眼球的作用。」「暴動哥」曾將聞風和敖爸進行比較，他覺得雖然聞風講座里會用聽聞、據傳這種故弄玄虛的方式，但很符合當下家長去參加講座的目的，「家長們普遍的想法都是想聽聽有什麼小道消息，然後要麼賭一把，要麼重點觀察該區域房價。」

但敖爸不想像聞風一樣，他只想根據自己的興趣做研究，「去年我的精力主要放在高考上，因為幼升小和小升初已經研究透了。」對敖爸來說，他在學區房江湖裡的最大收穫是，結識了一群志同道合的死黨。在幾個人的小圈子裡，大家經常分享最新的政策消息和自己的研究成果，「大家都知道我是有影響力的人。」

幾年來，敖爸的朋友圈已經沉澱得比較精英。「只要孩子想學橋牌、魔方、奧數、語文……我都能找得到好老師。」敖爸說。

「無言」也是研究學區房的高手，他甚至為此著書立說。書中收集了坊間流傳的各種有關學區房的名詞解釋，比如將學校分為「直升小」「牛小」「普小」「渣小」；將學生分為「牛娃」「奧牛」「英牛」，將小升初私下招生的方式稱為「點招」「坑點」等等。

「暴動哥」已經有了「創業」的想法。他最近在拜訪各個平房中介的大佬，希望能合縱連橫，做點事業。

而聞風團隊又貼出了4月份的課程告示：「教育強區各學區近五百個具體樓盤、小區性價比分析及詳細講解；風險提示和鮮為人知的重點樓盤信息……」此系列課程共9小時，收費9000元。

（應採訪對象要求，謝雲、何清、張文為化名）

（梁淑怡/圖）

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