離婚訴訟中按揭房屋的處理

簡要描述: 按揭購房目前已成為比較普遍的購房方式，因按揭房屋權屬引起的糾紛也日益增加，特別是在離婚案件中，對於按揭房屋如何認定歸屬與分割，是老百姓比較關注的問題，易成為爭議焦點。由於《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱《婚姻法》）及相關司法解釋對此都沒有明確規定，目前司法實務界的認識也未統一，處理方式也不同。

按揭購房目前已成為比較普遍的購房方式，因按揭房屋權屬引起的糾紛也日益增加，特別是在離婚案件中，對於按揭房屋如何認定歸屬與分割，是老百姓比較關注的問題，易成為爭議焦點。由於《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱《婚姻法》）及相關司法解釋對此都沒有明確規定，目前司法實務界的認識也未統一，處理方式也不同。　　一、我國按揭房屋的發展歷史及現狀　　「按揭」是金融行業的專業術語，「按揭」一詞是從香港傳至我國大陸，系英文「mortgage「一詞的粵語音譯。1按揭制度源於英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型。在英美法系國家，按揭人將房產的產權轉讓給按揭受益人(通常是指提供貸款的銀行)作為還款的保證，按揭人通常繼續佔有該財產，在還清貸款後，按揭受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓給按揭人。香港法的按揭制度與英美法系國家的按揭制度基本相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義之分，廣義包括任何形式的抵押和質押，而狹義的按揭則不包括抵押。雖然目前大陸的現行立法尚未出現「按揭」字眼，但實際上卻在某種程度上承認了「按揭」的存在，且大陸的按揭制度已對外來的按揭制度做了很大的改造，其主要特徵是不轉移按揭物的所有權。　　在我國的金融實踐中，習慣將銀行開展的「個人住房商業性貸款」業務稱為「按揭」，即一種銀行用其信貸資金向購買自用住房的自然人發放的自營性貸款方式。為了防範貸款風險，目前銀行主要開展的房屋按揭方式是貸款人所購房產及房產用地的使用權作為貸款抵押，同時以房屋出賣人或專業的擔保公司提供保證擔保，貸款人在交付首付款後，採用分期償還貸款，其購房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的，貸款銀行有權依其抵押物實現抵押權，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。　　二、離婚案件中按揭房屋糾紛的特點　　1、按揭房屋「形似神不似」　　在離婚案件中，很多人認為，夫妻一方出資按揭，房屋就是個人財產，夫妻雙方出資按揭，房屋就是夫妻共同財產，或房屋產權證在結婚前取得房屋就是個人財產，在結婚後取得就是夫妻共同財產。在常人看來有諸多相似的這些按揭房屋糾紛，由於按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期最長可達30年，履行按揭貸款合同的期限較長，辦理按揭手續開始支付房款的時間又有可能在婚前或婚後；簽訂房屋買賣合同和取得房屋產權存在較大的時間差，取得房屋產權的時間可能在結婚前、婚姻關係存續期間或離婚後；支付房款的資金來源不同等因素的影響，最後的處理結果有可能完全不同，故離婚案件中，按揭房屋應區別為以下幾種情形：2、涉及的法律關係複雜從涉及到的法律關係來看，按揭房屋的法律關係也較為複雜，常涉及房屋出賣人與購房人之間的商品房買賣關係；銀行與購房人（貸款人）之間的貸款關係；銀行與購房人之間的抵押擔保關係；銀行與房屋出賣人或其他專業的擔保公司之間的擔保法律關係，這四個法律關係即相對獨立又相互牽連。比如，離婚時，法院依據《婚姻法》關於共同財產和債務分割的規定，判決變更了房屋權屬人和還貸人，而根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規定，債務轉移需經債權人同意法院判決後，銀行作為貸款合同的一方，以變更後的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉按揭時，將導致法院的判決不能執行。銀行還將喪失本應享有的對還貸人資信、還貸資格的審查權，這不利於對銀行利益的保護，此種衝突目前實踐中還無合理的解決方案。而有的法院為了避免轉按揭問題，如判決原來由男方償還貸款的債務由女方承擔，在不變更貸款人的前提下，由女方每月將男方應償還的房款等額支付給男方，該判決方式雖然避免了執行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來了抵押權應變更的新問題，如女方不主動辦理抵押登記手續，將會導致銀行的貸款處於一種未設擔保的的狀態，極大地增加了銀行的風險。3故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及到的各方的合法權益。　　3、處理時實際分割難　　從上表可看出，按揭房屋存在諸多情形，處理時還應考慮多種因素，在離婚案件中往往成為財產分割的難點，而司法實踐中，由於沒有明確的法律規定，各地法院在法律理解和適用上存在見仁見智的情況，造成同一種情形，對其權屬認定往往也有諸多不一致的地方，有時因為一個小細節，甚至有截然相反的結果，由於對房屋權屬認定不同，造成法院分割屬於夫妻共同財產的按揭房屋時操作也不同，這既不利於保護當事人的合法權益，也不助於維護法律尊嚴。　　三、離婚訴訟中按揭房屋處理涉及的幾個問題　　（一）約定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理　　我國《婚姻法》規定了夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對財產歸屬有約定且約定明確，離婚時，即使雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財產歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產就歸個人所有，約定房屋是夫妻共同財產就歸夫妻共同所有。　　若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財產參與清償貸款，這並不改變房屋為個人財產的性質，離婚處理財產時，該房屋為個人財產，剩餘未還貸款是個人債務，對已歸還貸款中屬於另一方清償的部分，應當予以返還。　　約定了歸夫妻共同所有，即使一方實際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權屬為夫妻共同財產的性質。　　（二）按揭房屋的產權證書取得時間對認定按揭房屋權屬是否有影響　　在房屋買賣交易中，涉及債權變動和物權變動兩個法律事實、涉及到債權和物權這兩種基本的民事權利，當事人訂立買賣合同即在當事人之間建立了債權債務關係，房屋所有權的移轉即在當事人之間發生了物權變動，買賣合同是房屋所有權移轉的原因，房屋所有權的移轉是買賣合同的履行結果。　　我國實行不動產登記制度，未經登記，不發生物權效力。依法登記的房屋所有權受法律保護。房屋產權即房屋所有權，指擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權證書是房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門即登記機關向房屋產權人頒發的唯一合法的物權憑證，包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房地產權證》《房地產共有權證》（廣州、上海、北京、廈門、重慶等地已實行房產證與土地證兩證合一）。房屋共有權證書與所有權證書具有同等的法律效力。　　就按揭房屋而言，支付首付款、以銀行貸款支付剩餘按揭款的行為都是購房方履行房屋買賣合同的行為，購房方取得房屋所有權的時間是房屋登記即房屋產權證書上填發的時間。在離婚案件中，有幾種情形，根據取得房屋產權證的時間容易認定按揭房屋的權屬：　　1、雙方在結婚前共同出資購買房屋及結婚後以一方名義或夫妻雙方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，在婚姻關係存續期間取得房屋產權。　　結婚前雙方均認可以結婚為目的，共同出資購買的房屋，無論在結婚時房款是否付清，只要房屋產權在結婚後取得，均為夫妻共同財產。　　結婚後購買房屋，無論雙方結婚後實際為按揭房屋出資多少，只要沒有約定婚姻關係存續期間及婚前財產歸各自所有，即便是以一方名義簽訂購房合同，也可視為家事代理，認定為夫妻雙方共同購房，在離婚前取得了房屋產權，房屋即為夫妻共同財產。　　這兩種情形，即使沒有辦理房屋共有權證，在房屋產權證上只登記了一方名字，在離婚時都應按夫妻共同財產來處理。　　2、結婚前，夫妻一方個人出資按揭支付了全部房款，並在結婚前取得房屋產權。　　根據《中華人民共和國婚姻法》（下稱《婚姻法》司法解釋(一)第十九條「婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。」 的明確規定，夫妻一方在婚前個人出資按揭，在婚前支付了全部房款，並在婚前取得以個人名義登記的房屋產權證，離婚時該房屋屬一方婚前個人財產，不能作為夫妻共同財產分割。　　3、結婚前，夫妻一方個人出資購買房屋，按揭支付了部分房款，結婚前取得房屋產權。　　此種情況同上，因取得產權證的時間在結婚前，房屋也是婚前個人財產。不論結婚後是以按揭的方式繼續以個人財產支付貸款，還是以夫妻共同財產支付貸款，或是部分以個人財產支付、部分以夫妻共同財產支付貸款，不論在離婚時，按揭款是否支付完畢，都不影響房屋權屬。離婚時房屋的所有權仍歸原購房方所有，若夫妻用共同財產還貸，只是在夫妻之間產生了債權債務關係，不改變房屋所有權的歸屬。結婚後夫妻共同支付的貸款總額應作為共同財產之一加以分割，由享有所有權的一方予以返還；離婚後未償還的貸款仍是個人債務。　　上述情形，以結婚登記日為基點，房屋產權證在婚前取得房產歸個人所有，在婚後取得就是夫妻共同財產。但並不意味著房產證在婚後取得，該房產絕對屬於婚後財產。　　由於辦理新建房屋產權證書需房屋開發商向房地產部門提供齊全的房屋前期資料；測繪部門根據上述資料進行實地測繪並繪製管理圖；據測繪的面積結果到房地局交易部門立契過戶；憑藉買賣合同，房地房政部門審核後裝訂齊備的檔案並制證、發證。一般而言，整個過程大約需要3到6個月左右的時間。因有些開發商的前期資料不全、土地出讓金未交納齊、服務體系不完善、有的行政部門作業繁忙、二手房按揭貸款中房屋出賣人不配合辦理房屋產權證等因素髮證時間可能還有延緩。這就造成了一方以個人名義在婚前簽訂了商品房銷售合同，本應在婚前取得產權證，有可能在結婚後才取得房屋產權。房地產部門頒發產權證是因申請的行政行為，另一方除有相反證據證明其對該房屋享有權利並申請登記為所有權人外，財產權益的歸屬在婚前簽訂購房合同時就已經確定，申請頒發產權證的一方，一般是最後房產證上記載的房屋所有權人，不能因他人因素造成發證時間延緩，不能因該房屋產權取得時間是在結婚後，而改變按揭房屋屬一方個人財產的性質。在離婚時，購房方應舉證證明上述客觀因素造成的產權證頒發的延緩，法官在審理時也應結合此因素考慮產權證取得時間對認定房屋產權的影響。　　（三）支付購房款的資金來源對認定房屋權屬是否有影響　　房屋產權證是證明房屋權屬關係的法定物權憑證，房產證上登記的所有權人應為房屋產權人。但某些情況下，支付購房款的資金來源對房屋權屬是否有影響常引發爭議。　　1、實際出資購房，卻沒有登記為房屋產權人　　實踐中出現了一方以結婚為目的在婚前以個人財產出資購房（包括支付按揭房屋首付款和分期還款），考慮到比如戀愛時關係很好或另一方辦理按揭方便，甚至可以享有政策優惠等多種因素，購房合同是房屋出賣人與另一方簽訂，按揭款也是以另一方的名義向銀行支付，最後產權證上只登記了沒有出資或出資很少的另一方的名字，這種情況如何認定房屋權屬？　　在離婚時，沒有顯名的一方也可對房屋主張權利，要求確認其對房屋享有的分額，但負有舉證責任，需舉證證明結婚前雙方均認可所購房屋為共同所有，且與另一方共同出資，其對房屋的出資不是贈與或借款。若能舉證證明，雖然表現形式上是由另一方簽訂了購房合同，辦理按揭手續。則此類按揭房屋從客觀出資和主觀是所購房屋為共同所有房屋的角度考慮，也應認定為夫妻共同財產，同時對按揭貸款債務認定為夫妻共同債務。　　2、一方結婚前購買房屋，支付了部分房款（包括支付按揭房屋首付款和分期還款），結婚後以夫妻共同財產支付按揭款，且結婚後取得所有權　　若結婚後產權證登記為夫妻雙方所有，則可認定為結婚後雙方對房屋權屬已達成共識，明確約定了產權歸雙方共有，法院在審理離婚案件時按夫妻共同財產處理，分割時，對已還房款應分為結婚前個人財產償還部分和夫妻共同財產償還部分處理，對未還房款按夫妻共同債務處理。　　若結婚後產權證登記為一方所有，此種情形，學術界及實踐中對房屋權屬認定爭議較大。　　第一種觀點認為，產權證若登記在一方名下，則該房屋仍為其個人財產。按揭貸款為其個人債務。結婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質。對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當予以返還。　　第二種觀點認為，如果結婚後取得房屋所有權的，產權登記在一方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對於一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還5　　第三種觀點認為，應根據出資原則確認，房屋應當屬於部分單獨所有（婚前一方個人財產支付部分），部分共同所有（婚後夫妻共同財產支付部分），具體比例按個人出資與夫妻共同出資的比例來確定。　　筆者支持第一種觀點。理由在於，物權具有無因性，物權發生變動同其發生變動的原因行為是相分離的。購房人簽訂購房合同、支付首付款、以銀行按揭方式支付剩餘房款（無論是結婚前一方以個人財產支付按揭款還是結婚後以夫妻共同財產支付按揭款），都是房屋所有權變動的原因行為，還不是物權，即使房屋交付或入住，購房人都只是取得使用權而非物權。因在結婚時，購房方還沒有實際獲得房屋的所有權，房屋還不是一方個人財產，故不存在第三種觀點中部分所有權的情況。房屋產權在結婚後登記，產生了物權變動的結果，但並不是說購房方在結婚前什麼權利在都沒有，簽訂了購房合同，辦理了按揭手續，支付了部分房款，購房方已實際取得債權或物權期待權。若根據第二種觀點理解，房屋產權證只要在婚姻關係存續期間取得都應歸夫妻共同所有，這就漠視了購房一方的物權期待權，不利於維護交易穩定。結婚後取得了房屋產權，房屋應歸購房方個人所有，至於結婚後夫妻共同償還按揭款的行為，屬於用夫妻共同財產償還個人債務的情況，形成了一種新的債權債務關係，不影響對房屋權屬的認定。 　　（四）離婚時尚未取得房屋所有權的按揭房屋如何處理　　根據《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：「離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協商不成的人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。」之規定，離婚時對按揭房屋的權屬有爭議但能協商好的，可按雙方的合意處理房屋權屬；若協商不成的，法院可判決按揭房屋歸一方使用，待房屋產權證發放下來後，再作處理。　　（五）房屋增值部分如何處理　　取得了房屋所有權後，房屋價值不是一成不變的，一般來講，離婚時房屋價值較簽訂購房合同時的合同價都有增值。房屋的增值從原因考慮，有的是基於增加附加值的主觀因素，如對房屋進行了裝修修繕；有的是基於外界的各類客觀因素，如市場房價波動導致房屋增值。6對於按揭房屋，認定為歸一方所有的房產，若基於主觀因素另一方對房產增值有貢獻，則可以享有增值部分的財產收益。若基於客觀因素導致的房屋增值，則應當根據房屋的權屬來分割增值的財產收益。　　因增值部分是附屬於房屋的，在所有權人未進行房產轉讓的情況下，該增值部分一直處於一種期待利益的狀態。在離婚案件中，若一方主張分割房屋增值部分，雙方對此不能達成協議的，可對離婚時的房屋市場價值進行評估後，再在進行處理。　　　　其他：法院在處理按揭房屋時具體還應考慮的因素　　1、按揭房屋的共同共有和按份共有　　結婚後購買的房屋，認定屬於夫妻共同所有的，一般情況下，夫妻在購置房屋時不會對房屋的份額進行約定，離婚時對房屋進行分割時，如果無證據證明，只能視為共同共有。　　但對於結婚前共同購房、結婚後繼續償還按揭款的房屋，若一方有證據且主張結婚前償還的房屋價值應按份區分權益，則結婚前，根據各方的出資情況可確定在分割房屋價值中所佔的份額，根據其所佔的份額來分割房屋權益；結婚後若無約定，對房屋價值享有共同共有的權益。　　2、夫妻共同所有的已還完按揭款的按揭房屋具體如何處理　　離婚時，已還完按揭款的夫妻共有房屋的分割，夫妻雙方達成協議的按協議處理，沒達成協議的，按照最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十條規定解決，即「雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：（1）雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當準許；（2）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（3）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。」　　通過競價、評估明確的房屋價值均是房屋市場價值，包括房屋增值部分。在分割時，要分清權益部分和債務部分，判決由一方取得房屋，並由其對另一方折價補償，除按份共有外，該折價補償原則上為房屋現價的一半，但還需要考慮對房屋的需要程度，堅持貫徹照顧子女和保護婦女利益的原則進行判決8　　3、未還完按揭貸款的房屋具體如何處理　　法院在離婚案件中對於原告只訴請判決離婚的，一般會詢問當事人是否要求分割夫妻共同財產、債權、債務。有觀點認為，根據不告不理的訴訟原則，當事人若不要求分割夫妻共同債務的，法院不宜作出處理。筆者認為，離婚案件中若當事人訴請分割屬於夫妻共同財產的按揭房屋，沒有要求對未還按揭貸款進行處理，或是只要求確定債務比例的，法院都應當在判決時考慮債務的承擔。因為屬於夫妻共同財產的尚未償還完貸款的按揭房屋很特殊，判決一方取得房屋所有權，房款是沒有清償的，必然涉及債務的處理。