房租暴漲的幕後黑手和真相

自從4月中房地產新政頻頻出台以來，對北京中介的二手房炒賣業務形成了沉重打擊，二手房成交量下跌超過50%以上，從5月1日起至6月2日二手住宅成交總量為14414套，日均成交為436套，成交的套均建築面積在90平米上下。

北京的全部中介店面大約在7000家左右，所以平均每店月成交2套180平米左右，按照近期二手房成交19799元/平米計算，成交額為356萬。平均實際傭金比例大概在2%，所以平均每家門店的月傭金收入大概7萬出頭的樣子，按照每個門店平均員工數量6人算，7萬傭金提成1.4萬左右每個人平均可以分到2400元加上底薪800-1200元/月總計3200-3600元/月，勉強維持生存應該是沒有大問題的，但是還想像去年那麼瘋狂人均中介業務員年收入高達三、四十萬的火爆場景應該不會再有。而且，近期的二手房成交量里經濟房轉商品房的比例應該也能佔到幾成，所以實際傭金收入應該更低。

按照當前的形勢來看，政策短期內不大可能有根本性的鬆動和逆轉。除非信心再次比黃金重要，漫天飄灑百萬億人民幣！

前面分析過依靠二手房中介按照平均水平也就是滿足溫飽，而由於業務分布並不均勻，所以肯定會出現部分中介門店吃不飽甚至頻臨關門的境地。在這樣的市場環境下，惡性競爭也就在所難免，骨頭多狗少的時候，群狗都吃得飽飽的互不侵犯。但是一旦骨頭大幅減少而狗數量依然保持高位，狗咬狗的事情幾乎是鐵定會發生的。

最近頻頻發生的中介互相群毆事件正是這一嚴峻形勢的真實反映。為了謀求生存，中介的業務重心勢必要轉向租賃市場，這也是最近一段時期以來頻頻見於媒體的「房租暴漲」消息的根本原因。

下面筆者專門就這個現象作一個分析供大家批評和參考。

據稱北京房租近期同比大幅上漲了10-20%，在筆者看來這純粹就是中介為了生存下去惡性競爭忽悠小房東的結果。

因為眾所周知，中介的生命線在於成交量所產生的傭金，二手房市場蕭條，租賃市場成為了唯一的救命稻草，因此必須製造房租暴漲的輿論導向，一方面可以提高傭金(一個月房租)，另外一個企圖也是通過製造高房租逼迫部分潛在的「剛需」放棄租房改為買房。接著分析一下中介哄抬房租的理由和借口。

表面最理直氣壯最具備欺騙性的理由就是：眾多的潛在買房者放棄購買轉為租房，這個理由表面看非常正確呀，買的人少了租房的自然就多了。問題是這些所謂的棄買該租者原來都是住在哪兒的?難道是石頭縫裡蹦出來的，如果真的是已經在北京工作生活的棄買者，那麼原本就是住在自己的小房子或者租賃的房屋裡，所以租賃需求不可能大幅增加。

中介又說了，北京每年幾十萬外地人要進京買房或者租房，但是幾十萬外地人進京購房租房者，除了投資投機北京房產的，大部分來京打工的外地人到了北京通常就立刻要租房的, 而這種情形已經持續了N年形成了一個動態平衡，因此房租也從來沒有大漲過。而投機投資者往往只買不住，例如擁有35套豪宅的山西某縣的煤炭局局長，新政前一次性拋售北三環20多套豪宅溫州大房蟲。

所以外來人口導致租房需求暴漲的理由也不成立。中介還有一個理由就是每年大量的留京大學畢業生需要租房，這也是N年以來一直存在的事實，今年相比往年並沒有任何特殊。而且剛工作的大學生對於房租的承受能力是一定的，房租上漲他們往往就會選擇合租減少了租賃量。

我只有一套房產，沒有出租的經歷。就以自己辦公室同事的出租經歷做一個分析吧。同事一套望京的兩居室，找到一個穩定的正經高素質的長租客戶，月租4000元年付已經租了3年今年7月份又該收取下一年度的租金，結果前幾天周邊的各色中介就開始頻繁給同事打電話，才租4000元啊，太低了，現在怎麼也得4800元/月，只要你把房源委託給我們保證能租4800元。

側面了解後才知道中介在惡搶囤積出租房源，通過忽悠漲價煽動房東與原租客取消租賃並取得房源就可以製造一次新的租賃業務並收取傭金。同事幫我分析了一下，即使按照中介所報的漲價後的4800元，同事支付一個月傭金4800元之後相當於到手租金為4400元/月，趕走老的穩定租戶在迎來新的租戶，如果中間僅僅產生半個月到1一個月不等的空置期，這空置成本就有2400~4800元(取低按照原租金計算)，相當於每月到手租金為4000~4200元，基本已經與原到手租金持平。

況且，原來長租的房屋通常已經會有一些老租戶已經不在乎的瑕疵，例如小漏水，地板輕微翹起，牆面暗舊等，如果為了能以4800元新價格租出，通常需要修復這些瑕疵，重新粉刷牆面，如此的話更會產生額外的成本和空值。如此一來房東將損失更大。還有重要一點，大幅度提高租金後，原來的正經過日子的長租客通常選擇環租，而中介能夠找來的承受高租金的往往是打隔斷的群租客，對房產的破壞不言而喻。

權衡再三，同事還是選擇以原價與原來的老租戶續約。在目前蕭條的市場環境下，中介之間幾乎就是你死我活的競爭，所以都要盡量忽悠房東廢棄老租約，以創造交易次數獲得傭金。一個真實就是如果普通公眾的收入沒有大幅度提高的話，他們能夠承受的租金水平也是一定的，大幅上漲必然帶來大量退租換租。

至此就完全揭示了北京租房量大幅上漲導致房租暴漲的幕後真相，在法律監管和信用道德缺失的惡劣環境下，惡性競爭的中介這個群體完全變成了一群兇惡的唯利是圖的野獸，你不欺騙忽悠房東和租客的話，你就沒有業績和提成你就得滾蛋。

所以對於中介，既要對它們魍魎小技保持了解和清醒，又要理解它們選擇無恥無信的無奈！什麼時候法律監管真正落實了，市場秩序恢復穩定了，低素質的中介要麼提高素質要麼被自然淘汰！

昨天(1日)，本報報道了實驗二邪學區房」周邊，中介收購出租房源、「捂房抬價」，造成區域房租迅猛上漲一事後，中介公司經紀人李強(化名)向記者繼續自揭租金狂漲的內幕——在眼下房價太高、買賣市場觀望氣氛濃重、部分需求由購轉租的時機，一些中介公司通過收房、控房、囤房等手段，助長房租上漲，藉此獲得高額利潤。

熱門區域租房供需比1∶5

李強是CBD周邊一家中介門店的業務員，有3年從業經驗，對中介在租房方面的這點事兒是「門兒清」。

對於近期一些區域的房租瘋狂上漲，李強認為與市場需求分不開。據他介紹，由於北京的機會多、外來人口多，租房市場一直不缺客戶，其中一些熱點區域需求長期大於供給。

這些熱點區域包括中關村、CBD、燕莎等熱點商圈;公主墳、方庄、三元橋等傳統居住區;五環內的地鐵沿線等新興居住區;同時也包括本報報道的重點中小學周邊的學區房以及重點大學、三甲醫院周邊。

在這些區域，對於中介公司來說，拿到了房源就等於掙到了錢。特別是在近期買賣市場冷清，部分需求由購轉租的行情下，供需比進一步擴大，一些區域達到1∶3，甚至1∶5。因此，各家中介會想盡辦法搶房源，甚至出現一家中介公司不同門店的自家兄弟不顧情面，自己人與自己人爭起來的怪事兒。

「自家兄弟」認錢不認人

今年5月中旬的一個下午，李強在網上發現北工大附近一套80平方米的小三居，月租金報價2800元。李強說：「一看就知道，這是真房源。」記者問：「你怎麼知道這是真房源呢?」「這還用說，我們是幹什麼的呀。在網上，我們幾乎一天24小時在六七家網站掛著監測房源;在網下，長年經營的人脈已經滲透到小區的每一個角落，本區域內哪些房源出售、哪些房源出租、何時到期、現在在哪家中介手裡，都了如指掌，如果連這些都不知道，那還吃得上飯?」

對於「李強們」來說，了解房源、找到新房源是基本功。李強還介紹，目前，網上的租房頻道，信息倒是很多，不過大部分都是中介的信息，一些貌似個人房源的信息，其實也是中介代理的。因此，發現一套新房源，對於嗅覺靈敏的他們來說，輕而易舉。

接著說北工大附近那套小三居，當李強發現並把電話打過去時，業主的電話已經一直處在佔線中了。沒辦法，李強與一位同事立刻騎上電動車，按照房源地址找上門。在業主家，李強遇到了5批同行，其中兩家是本市一家中介不同門店的「同門兄弟」，這家中介重點是做群租業務，也就是把一套出租房代理下來後，在房間里打上隔斷，再一間一間地分租出去。他們搶客戶時，非常生猛。

這回是六家同行正面相遇，李強他們不做群租業務，在價格上根本拼不過他們。李強象徵性地抬了抬價，就主動敗下陣來，但一直關注著這套房。後來，李強打探到，拼到最後，就剩下同一家公司的兩個門店自己爭了，他們互相抬價，最終，其中一家以3800元的價格成交。

「全程代理」是租金上漲玄機

李強強調，在這輪租房上漲中，雖說有租金補漲的成分，也有市場需求，但如果沒有巨大的利益，中介也是不敢這麼哄抬租金的。那麼，在這個過程中，中介謀取巨大利益的玄機在哪兒呢?

李強介紹說，玄機就在於「出租委託代理」。據了解，在出租市場，中介有兩種經營方式，一種是居間方式，即中介作為第三方，讓房主與租客見面，簽三方合同，收取一個月的租金作為中介費;一種是代理方式，即中介先把房主的房子租下來，一般租期是一年，每月固定付給房主房租，然後，自己再把房子出租給別人，收取租金。李強所說的「出租委託代理」就是第二種方式，有的公司管這種方式叫「房屋管家」，有的公司叫「全權代理」。

按本市相關規定，代理方式是被允許的，但要求中介公司除裝修費外，不能賺取租金差價。可事實上，中介鑽房主和租客不見面的空子賺取差價，已成為這種出租方式的重要利潤點之一。

李強以某公司不久前代理的一套房源為例，向記者詳細地介紹了這種方式的運作模式以及賺取的巨額利潤。

一周前，某中介公司雙井店拿到勁松一套60平方米兩居室的出租代理權。根據李強提供的這份房屋出租委託代理合同，月租金為2700元;出租代理期限為1年，其中包括1個月的免租期，也就是說，中介只需付給房主11個月的房租;房租支付方式為月付，中介公司固定在每月的固定日期把租金打到房主的個人賬戶上。

在此期間，房主不負責房屋小問題的維修，由中介負責，並允許中介對房屋進行簡單裝修、裝飾或添置新物。據了解，正是這一條，讓中介賺取差價成為可能。

隨後，在不到半個月的時間內，該中介公司把房子出租給3個在附近工作的小白領，其中帶陽台的南向主卧月租金1300元;次卧及客廳月租金各1000元，中介對租客收款方式為押一付三，並收取一個月的中介費。

這樣算下來，中介給房主的年成本是2700元×11個月=29700元;收取租客的租金為3300元×11.5個月=37950元，加上一個月的中介費3300元，共41250元;一年凈賺額為10550元。

李強還介紹，在代理的過程中，還有些中介從房東那裡租到房子之後，會隔成很多間卧室分租，這就是所謂的群租，一個房子住著十來個人很正常。這樣，中介從中可能得到更多的差價。另外，還有一些更惡劣的，有些中介還會吃押金，找各種理由不退租客的押金。

如果中介採用的是居間出租方式，租一套房只賺取一個月租金，就沒必要哄抬租金，但代理出租方式下，租金的上漲會給中介帶來更豐厚的利潤，中介在巨大利潤的驅使下，人為哄抬房租就有了動力。

壟斷房源 交易一手遮天

李強介紹，這兩天，總有人問他，為什麼中介敢以這麼高租金代理房源，不怕賠了嗎?李強認為，其實，這筆買賣中介賠錢的可能性幾乎為零。

為什麼這麼說呢?李強分析，首先，中介對各個區域市場行情非常了解，不可能去收一些租不出去或不好出租的房子，這也是為什麼在這輪租金上漲中，學區房租金上漲最快的原因，因這些區域需求量大，而且都是剛性需求，即使多漲幾百，也有人租。

第二，越來越多的人接受合租與群租，一套二居室或三居室，租金漲個幾百元，分攤到各個租戶頭上，也就一兩百元，租戶還是能接受的。

第三，中介拿到房源後，都是左手收房，右手出租，時間差很短，即使萬一租金以後跌了，風險也是由租客承擔，中介是沒什麼風險的。

在房屋代理出租中，也有中介收了房源之後，並不急於出租的，通常是因為中介有十足的把握區域房租會漲，為了賺取更大的利潤「捂房」。這樣的中介實際上已經壟斷了該區域的房源。本報昨天提到的實驗二小附近的一個小區，某中介就壟斷了這裡的房源，前一段他們一直對外稱沒房，幾乎沒帶人看過房，對外造成房源非常緊俏的假象，把求租者心中的擔憂和焦急越吊越高，這樣，「好不容易」放出一套房源，大家自然蜂擁而上，價格自會大幅上漲。

李強還說，如果拿到一套房源的代理出租，就相當於中介控制住了這套房源，這套房源今後不論是出租還是出售，中介都有的賺。

中介代理出租，免除了房主來回看房奔波勞累、與客戶討價還價的麻煩，和修修補補等瑣碎的煩惱，中介從中掙些錢按說是天經地義的事兒。但李強提醒說，按規定，中介應該向房主與租客雙方明示收費標準和價格，不能隱瞞。另外，中介應該把收取的租金打到指定賬戶上，不能放自家賬戶上，這能才能避免一些小中介在買賣市場不好、資金鏈緊張的情況下，收取大量租金後跑路。(北京晚報 李海霞 )