大國空城：18張圖揭示中國城鎮自有住房空置率有多高

2014年06月10日

福布斯中文網

空置率通常被用來佐證樓市泡沫。此前，市場曾強烈要求國家統計局公布住房空置率。但住房城鄉建設部總經濟師馮俊則回應稱，目前我國對於空置率沒有一個準確的官方定義，而且，靠數燈計算住房空置率不客觀。

6月10日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心，在經過長達數年的抽樣調查後稱，2013年中國城鎮地區自有住房空置率為22.4%，空置住房佔用了4.2萬億銀行住房貸款，空置住房資產佔中國城鎮家庭資產的11.8%。

該調查報告認為，中國家庭自有住房擁有率已經很高，而且還在迅速上升。截至2014年3月底，城鎮家庭自有住房擁有率已達到89%。中國住房存量市場過剩，房產市場價格主要由多套房投資驅動。

我們挑選了18張圖片，來揭示中國城鎮家庭自有住房空置率的嚴峻現狀及未來可能的風險。數據均來自上述報告。

家庭自有住房空置率，2013年為22.4%，較2011年上升1.8個百分點。

該報告的空置住房的定義為城鎮地區無人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房；多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

中國住房空置率高於其他國家和地區。本報告對空置住房的定義與美國住房空置調查相同，不包括新建但未出售的住房，其他國家和地區包括新建但未出售的住房。數據來源：美國，美國住房空置調查；香港，香港物業報告2010；日本，日本統計局；台灣，台灣住房普查。

2013年東、中、西部地區總體空置率水平相當，但三線城市總體空置率略高於一、二線城市。六大城市（重慶、成都、武漢、天津、北京、上海）的住房空置率中，重慶最高，為25.6%。北京、上海最低，分別為19.5%與18.5%。

空置住房的特徵尤其值得關注。其中，經濟適用房的空置率高達23.3%，僅略低於商品房26.3%的空置率。

在商品房空置率方面，二、三線城市商品房空置率，遠遠高於一線城市。

一定程度上與政策初衷相悖的是，經濟適用房發生了錯配：高收入家庭擁有經濟適用房的比例更高。

與之相應的，中、高收入階層的經濟適用房空置率更高。收入最高的四分之一的富裕階層，手中的經濟適用房空置率高達27.5%，高於全國平均水平。收入次高的另外四分之一人群，手中的經濟適用房空置率更是達到了三成。

按住房產權：小產權房空置嚴重。

33.8%的小產權房被多套房家庭持有，高於其他產權類型住房。事實上，小產權房出租率更低，為3.5%，低於完全產權的6.7%

按建築面積：空置率呈現出倒「U」型的特點。其中，空置率最高的為建築面積在120-150平方米之間的房子。

空置住房的信貸可得性更高，獲得貸款的規模更大。信貸可得性指實際獲得貸款家庭與有正規信貸需求家庭之間的比例。

空置住房的購房資金來源於銀行貸款的比例更高，據此推算，截至2013年8月，4.2萬億銀行房貸沉澱於空置住房，降低了金融市場的效率。

在空置住房的家庭中，空置房閑置了近一半的住房資產，佔比48.3%。

空置房產在城鎮家庭總資產中的比重11.8%，是社會財富的巨大浪費。

報告顯示，收入越高，住房空置家庭比例越高。

投資風險偏好越強，住房空置家庭比例越高。

家庭收入、是否有適齡結婚男性、是否經營工商業以及房價租金比、城鎮化水平等因素都影響家庭住房的空置。房價租金比每上升10個百分點，空置率將上升0.6個百分點。經營工商業家庭多套房擁有率高，空置比例高。有適齡未婚男性家庭多套房擁有率高，空置比例高。

房價下跌，空置住房更容易虧本。房價下跌，空置住房更容易資不抵債（包括銀行和民間），但貸方壓力不大。住房負債包括正規金融負債和民間借款負債。