下半年樓市未來：三四線城市怕是要涼

來自專欄小小財技

今年上半年，我周圍親友有一股魔幻的氣氛：不管有錢的沒錢的，一線二線還是三四線，都在琢磨買房子。

結果前兩天，兵荒馬亂，中央連放了兩個重磅炸彈，把大家都整懵了。

先是央行降准7000億放水，很多人猜測調控要放鬆，預期房價可能要大漲了；結果還沒動手，就傳出棚改貨幣化安置收緊，大家又擔心要暴跌。

中央怎麼變身周伯通，玩起左右互搏來了？很多財迷看不懂也難怪，紛紛跑來問菜雞，會漲還是會跌，現在還能不能買房了？

但要菜雞說，其實中央對房價的監管邏輯，這幾年一直沒有變，對樓市要的就是一個字：穩。

所以該怎麼操作，菜雞先說結論：一線的趕快買，強二線有剛需的就買；弱二線和三四線，帶有投資成分的，別買！

下面菜雞來幫大家捋一捋，為什麼說中央這看起來「互搏」的政策，其實不矛盾，大家看熱鬧就行了。

先來看央媽降准「放水」的這個7000億，別激動，真不是拿來振興樓市的。

這7000億的用途，已經明說了，一是商業銀行「債轉股」，二是小微企業貸款。

讓菜雞用人話解釋一下。

政策里說的「債轉股」，就是過去放水太多，商業銀行借了很多錢給企業，結果這些債務還款出了問題。中央一看這樣一來說不定會引起金融危機，而有些企業（其實主要是國企）底子還不錯，就跟銀行說，那些錢別還了，就當作你入股吧，以後賺錢了給你分紅。

問題是，銀行的錢不是自己而是存款人的，到期了要還，怎麼辦？所以央媽這次放水的5000億，就是用來緩解銀行這種資金流緊張問題的。

支持小微企業的另外2000億放水，就更好理解了。以前小微企業經營風險高，說不準哪天就關門倒閉了，銀行不敢貸款給他們；從其它渠道借錢又很貴，發展很慢。現在政府要來拉一把。

所以說，央媽雖然這次降準是「放水」，但是「定向」給特定企業的，不是可以隨便貸給房產商和買房的人。

但是，說這次對樓市沒影響，也不盡然。中央意圖是一回事，能否執行到位就難說了。

降准放水的部分資金流入樓市，恐怕是難免的。菜雞估計，對一二線樓市會是個謹慎的利好。

因為，商業銀行要去找選底子不錯、符合要求的債轉股公司，一個項目要談好久，銀行會讓資金閑在那？

其次，債轉股後，這部分資金會再次回到銀行存款中，銀行再貸給誰，央媽就管不上了。

還有，如果沒有多少小微企業申請貸款，房貸又缺額度，資金會不會調去放房貸，又進了樓市？

我跟一個銀行的朋友聊了聊。他說，不排除這種可能。

資管行業的朋友也說，銀行可以操作騰挪一下，把錢挪去做別的貸款。

有多少錢會漏緊樓市，他認為還是要看監管的態度：監管嚴，漏進樓市的錢就少一點，監管松一松，漏進樓市的錢就多一點。

不管多少，萬一這些錢，真的有漏進樓市裡去，就會最先漏進一線城市，再漏進二線城市。

因為一線城市的金融機構最多、最密集，他們分配到的降准資金也最多，二線城市其次，三四線幾乎沒有多少。

所以，菜雞才建議大家，一線樓市可以趕快買，強二線有需求可以買。

從5月份最新數據看，北京、上海的見底信號明顯；深圳搶房情況日加嚴重，想出手的就別猶豫了。

降准政策對三四線樓市影響不大，真正影響的，是棚改貨幣化政策要收緊。

這一收緊，三四線城市房價就要告別暴漲了。

所謂棚改貨幣化安置，就是由國開行等幾家銀行貸款給地方政府，然後政府拿了錢，做棚戶區改造，給你一大筆拆遷款，把你房子拆了。

你和一大群鄰居一夜暴富，拿著大把的錢去買房，隔段時間又拆個小區，又一群人一夜暴富，去買房。

截止到2018年5月末，央行定向對三四線樓市放了3.1萬億的貨幣。結果就是你們看到的，三四線城市的房價暴漲。

現在棚改貨幣化安置要收緊，拆房子給錢，變成拆房子給房。

再往後，沒有了那麼多暴富的拆遷戶，誰還天天買房？房價是不是要涼？

所以，三四線城市，我只建議有自住需求的首套房，可以考慮買；你如果抱著投資一套大賺一票的想法，打算去三四線城市搞一套的，還是趁早打消念頭吧。

尤其是那些人口都在凈流出的城市，就更是沒什麼前途了，比如這24個城市房價懸了。

所以你看，不管是降准還是棚改貨幣化安置消停，中央的意圖都很一貫和明確，就是「穩字當頭」，安撫當前脆弱的市場情緒。

樓市的暴漲暴跌，相信絕非中央的意願。後面一旦樓市出現這種苗頭，肯定還會有更多調控措施會出台來「維穩」。

所以，別想多了。重申下菜雞近期多次重申的結論：一線的趕快買，強二線有剛需的就買；弱二線和三四線，帶有投資成分的，趕緊別買！

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