剛剛，國開行緊急回應棚改沒有暫停！三四線城市房價到底何去何從？

來自專欄櫻桃大房子

來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃

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昨天央行降准，市場預期今天股市至少能翻紅，沒想到今天地產股居然大跌。

搞半天是因為一條市場傳聞：棚改一刀切暫停！其源頭在於各地PSL（抵押補充貸款）審批暫停，回收國開行總行，等待新政策，網友認為這意味著棚改的全面叫停。

這兩年來，地方政府棚改資金，主要就是來自政策性銀行貸款，即國開行和農發行的棚改專項貸款，央行PSL（抵押補充貸款）投放是此類專項貸款的重要來源，佔80%左右。也有地方政府發債，例如棚改專項債，但佔少數。

下午我聽到這條傳聞，在星球和群里的答覆都是，棚改計劃全面暫停不可能！

理由有幾個：

第一，這是國務院在今年「兩會」上部署了工作，啟動三年棚改攻堅戰，開工580萬套，是已經納入了中央和地方的預算草案報告里了，怎麼會說變就變？

第二，三年棚改攻堅戰，到2020年結束，雖然我們知道有些房子其實根本不是危房破房，也被地方順手牽羊納入了棚改計劃，但從中央的角度來說，這是民生工程，國開行過去三年的棚改惠及2000萬戶家庭，今年580萬套暫停，什麼概念？國家的棚改本意一方面是去庫存，另一方面是改善居民住房。

第三，到2020年，我們要全面建成小康社會，決勝還有三年時間，如果棚改全部暫停了，這個目標就無法實現！要知道棚改拉動了三四線多少GDP，給三四線農民工創造了多少就業崗位，給三四線棚戶區居民脫貧創富了多少神話。這個大局觀一定要有。

後來，據財聯社記者消息，國開行總行回收了棚改項目的合同審批許可權，此前在分支行可以簽訂的，現在必須總行審批，但並未暫停所有棚改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。此外，過去曾經貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主。

財經大V曹山石前面說各地PSL審批暫停，回收國開行總行，等待新政策後，又發了條推文，稱棚改沒有叫停。

6月25日晚間，國開行新聞辦公室緊急回應：今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。截至5月末，開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。

截至5月底，2018年新增抵押補充貸款（PSL）累計同比增加48%，抵押補充貸款餘額為30978億元，同比增長32%。

不可否認，貨幣化安置比例過高，導致三四線房價上漲過快，但棚改已經上路，要中途停止已經不可能了，但未來貨幣化安置比例會不會降低呢？

我認為完全有可能！一是考慮到房價上漲過快，未來降低貨幣化安置比例，加大實物安置比例，這樣也可以解決群眾的住房問題。二是PLS這樣的抵押補充貸款，和MLF一樣，有可能會通過降准來替代，因為成本會更低。

以至於匯率保不住，這些推演不用你來操心了，匯率問題在6-7之間，都是我們可以承受的，人民幣強制不讓你兌換美元，外資在中國賺了錢，不讓你變現帶走利潤，我們保匯率的手段現在已經越來越駕輕就熟。

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2

創造需求

此前領導很頭疼，三四線房地產去庫存最核心的問題，是需求不足，所以就通過棚改來創造需求。

而國家的棚改本意一方面是去庫存，另一方面是改善居民住房。

但結果一到地方就變了樣，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆遷範圍，海口的朋友告訴我，整個城市要拆掉一半，按照五環算，二環到四環之間，地名帶村子的都拆掉，不管房子是不是危房舊房。

海口去年今年明年三年的棚改計劃也大的驚人，投資上千億，改造17萬戶，海口常住人口才224萬，改造的人口大約就佔到了25%。而去年海口的新房成交量約6萬套，棚改功不可沒。

從2014年開始，棚改數量明顯增加，09年全國只有80萬戶，到2014年達到470萬戶，去年和今年均為600萬戶，未來三年年均500萬戶，總量雖有所減少，但仍是高位數，有的城市明顯增加了。

山東、湖南、貴州、湖北、四川等都是棚改大省。

比如湖北，截至2016年底，湖北省商品房庫存平均消化周期8.7個月，較同期下降6個月。現在一年快過去了，庫存消化周期已經下降到6個月以下。

比如山東，2016年底去化周期降至14個月，其中商品住宅降至10個月，現在的庫存肯定在8個月以下了。

山東濟南的人告訴我，他們那也在大拆大建，特別是城郊的農村，都叫城中村，成群的別墅宅基地都被拆了，這些實際上根本不需要改造。

其實很多城市去庫存任務已經完成差不多了，但政府為了政績，還在打著棚改的旗號，大拆大建。反正這是中央支持的，對棚改工作出色的省還給與獎勵呢。

在去庫存任務之前，棚改大部分以安置房為主，但這兩年為了去庫存，貨幣化安置比率越來越高了，今年全國各省基本上佔比在50%以上，即拆遷後，政府給你錢，你自己去市場上買房。

未來貨幣補償的比例還要提高，有的地方達到百分百了。

比如安徽蕪湖，2015年起便不再新建安置房，停止回遷房審批，2016年全年，蕪湖計劃棚改戶數達26943套，而全年蕪湖新房成交45733，棚改戶貢獻超過一半，其中貨幣化安置比例約為86%，今年改造的2萬多戶全部貨幣補貼。

有些地方政府引導開發商，將普通商品房轉為安置房，讓居民自行購買，或者政府購買商品房，轉賣給棚改戶。

有的地方，是政府給你房票，比如拆遷補貼你100萬的房票，指定你去買哪幾個樓盤的房子。如浙江台州就是這樣。

現在的棚改有點亂搞，有些地方政府為了規劃新的概念區域，都給你拆了，所以才會有很多拆遷矛盾，死人的事常有。

安徽亳州的人對我說，他們那連拆32個村，隔壁商丘已經幾個月不拆遷了，因為死人了。

浙江台州椒江區委書記在拆遷動員大會上叫囂：「誰膽敢阻繞拆遷，跟區委區政府叫板，我一定讓你身敗名裂、家破人亡。」

即使拆遷補償款不夠買新房，需要搭上自己多年的那點積蓄，並不心甘情願被拆遷，但一旦遇到這樣作威作虎不可一世的地方領導，老百姓誰敢不從？

這樣一來，新樓盤就很容易賣了，也導致開發商坐地起價，房價不漲都難啊。

3

棚改刺激房價上漲

大家去庫存的方法都一樣，通過鼓勵農民購房，棚改創造需求，刺激房價上漲。今年絕大部分三四線城市的房價都在上漲。

要想知道棚改對市場價格的影響，就要先搞清楚因棚改帶來的購房需求有多少，佔市場成交量多大比例。

先以櫻桃熟悉的老家湘潭為例：

2016年湘潭棚戶區改造帶來的購房者比例超過了60%。去年一年，新住宅成交總共是1.6萬多套，棚改戶貢獻了一萬套。

未來棚改規模還有多大呢？根據剛剛完成的2018年-2020年湘潭棚戶區調查摸底情況，未來三年棚戶區改造項目庫計劃收儲136個待改造項目，涉及10.63萬戶居民，投資概算622億元。

十萬餘戶是什麼概念？先做個對比，2015-2017年，湘潭棚戶區改造戶數是5.65萬套，投資資金279億元。未來三年的規模比過去三年幾乎是翻倍了，投資資金也翻倍了，這個量對政府拉動GDP很明顯。

而對成交量有多大影響？2016年湘潭市新建商品住宅累計成交16398套，從2010年來，湘潭每年的新房成交量都在一萬多套彷徨，價格也穩定在三四千左右。未來十萬戶拆遷，帶來的新房成交數估計會直接上幾個台階，每年成交量直接上兩三萬套。

6月份調查寫這稿的時候，大量棚改和各種補貼購房，導致湘潭新房價格過去一年來普遍上漲了一兩千一平米，從三四千的房價，漲到了五六千，上漲幅度50%，而長沙限購後，少部分需求外溢，以及上漲預期，又進一步推升了房價。

最新數據是，截至9月底，湘潭城區新建商品房剩餘可售量為258.07萬㎡，與2016年底相比下降22.24%，以近一年的月均銷售速度測算，房地產市場庫存的去化周期為9.9個月，其中，住宅為145.09萬㎡，與2016年底相比下降30.64%，庫存去化周期為6.3個月。最新的價格沒有公布。

從全國來看，去年棚改整體拉動了近20%的新建商品住房銷售。

2015年和2016年棚改貨幣化安置去庫存分別1.5億平和2.5億平，佔全年商品住宅銷售面積13.4%和18.1%。預計2017年棚改去庫存2.6億平、2018-2020年7.7億平，占當期商品住宅需求分別達19.3%和17.3%。

山東省菏澤的人跟我說，他們市今年棚改項目數量佔全省總量的近1/4，全省共17個地市。他所在家鄉單縣城區人口25萬，全縣總人口才122萬，今年申報的棚改戶就有2萬多戶，直接刺激主城區房價上升五百到一千每平米。原商品房有六七年維持在3200元/平米左右，現普漲最高的到了4500以上，雖然縣城工業經濟不發達，產業欠缺，為勞動力凈輸出地，但房價依然漲。

大家可以對照當地的成交量價和棚改戶數做下判斷。拆一戶肯定就要買一套商品房，當然也有買二手房的，但政府一般是引導你買新房，給予補貼。

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4

貨幣定向寬鬆

這麼大量的棚改，對地方政府而言，之前最頭疼的是資金問題，靠財政投資明顯是不夠的，沒錢補償怎麼拆遷。

最後就由中央統籌，創造了新的貨幣工具支持棚改。

這就是大家常見的PSL（抵押補充貸款），很多人一看PLS投放，都在說央行放水了，如果搞清楚來源，就知道，這只是定向的寬鬆。

央行將錢發放給政策性銀行，比如國開行，再貸給地方政府平台，後者以一些國有資產作為抵押或者信用貸款，定了棚改項目後，把拆遷補償款發給居民，居民拿了錢自行買房，政府賣了地，拿到錢後再還貸款給國開行。

2014年，央行特意創設了PSL，就是專門為棚改提供長期穩定的資金來源，這個工具期限長，利率低，非常適合棚改這種周期長的項目。

最開始PSL主要是用於國家開發銀行，支持棚改項目，但後來隨著外匯占款減少，央行基礎貨幣被動減少，只好通過其他公開市場操作來補充基礎貨幣，這也包括PSL。

所以從2015年10月起，央行將PSL的對象，由國家開發銀行擴大至中國農業發展銀行、中國進出口銀行，主要用於支持三家銀行發放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣「走出去」項目貸款等。

2016 年，央行向三家銀行提供PSL共 9714 億元，但主要是通過國開行，如下圖，最近三年來，國開行發放給棚改的貸款總額超過2萬億。

到去年期末，PSL餘額為 20526 億元。央行運用PSL向政策性銀行投放基礎貨幣，實際上相當於定向給房地產市場提供流動性。

而未來三年棚改計劃還有1500萬套，所以還將會不斷有PSL出來注水，主要是定向支持棚改。

而未來三年棚改計劃還有1500萬套，所以還將會不斷有PSL出來注水，主要是定向支持棚改。

5

三四線城市紅利期

櫻桃大房子查看各省的棚改目標，都是到2020年，要全部完成棚戶區改造。

也就是說，未來棚改還有三年紅利期。

但這要分城市，一二線大部分都要進入平穩了，因為房價早已經翻倍，需求基本上消耗完畢，房價已經漲不動了，鎖死了你有錢想買也買不了，而且現在銀行貸款利率在不斷上調。

而大部分一二線的棚改規模不如三四線，而今年是拆遷量最大的一年，比如杭州，今年拆遷數量最大，後面幾年會逐漸減少，拆遷戶今年集中入市提前釋放了需求，而新房供給會逐漸增多。

貨幣收緊，投資客如坐針氈，只準備了兩年月供的高槓桿投資客，要提前做好三五年的月供資金準備。

我6月份的時候發文章說了，只有部分還沒有翻倍，比如只漲了50%的省會城市，今年還會繼續漲，比如西安，昆明。事實上也是如此，上半年漲的少的基本上都補漲了。

而貨幣定向寬鬆，主要是指那些棚改項目特別多，庫存任務尚未完全去掉的三四線城市，當然也有二線省會城市，比如太原。

三四線在這一輪的定向寬鬆中，我估計房價也會普遍上漲50%以上，甚至很多會翻倍，因為政府無腦推進的棚改，這個也算是一次大躍進。

那剛需怎麼辦呢？該買還是等調整，我在今年3月初就發了幾篇文章，都是說三四線城市要漲，剛需趕快買，今年很多三四線已經漲了不少了。

這些地方因為在不斷創造需求，有貨幣支持，預計房價還會繼續漲，至少今年明年還會漲，後年我就不知道了，邊走邊看吧，反正政策目前還是在支持，但如果房價上漲超預期，棚改計劃提前結束也說不定，已經有少數城市又從貨幣安置回歸到住房安置了，也有的據說停了不少棚改項目，比如海口。

苦了還在觀望和煎熬的剛需，他們無法接受三四線也會大漲的事實，一邊觀望，一邊又擔心還會上漲，漲50%不敢上車，翻倍又去接盤。

三四線城市這兩年確實會漲，但兩三年後就悲劇了，該拆的拆完了，沒有棚改政策支持，要依靠那點真實的需求支撐，是根本無法維持的，我也無法想像現在都來大幹快上，三年後怎麼辦，大蕭條將至。市場上再沒什麼接盤俠了。

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櫻桃大房子， 專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌短周期，不唯空，不唯多，只唯實。