投資全過程第八講-投資測算（開發稅費梳理Ⅱ）

來自專欄土地拓展筆記

第七講我們談到了投資過程中一些相關的稅種，評論區有人提到說上文講到的都是一些小稅種，太小兒科了。

好吧你們都是大牛，幾百萬的稅都是毛毛雨啦。今天我們來講兩個很重要的稅種，這兩筆稅在投資研判過程中有的時候能夠決定項目的生死，另外在各類企業中的一些項目稅籌主要也是圍繞著這兩筆稅進行工作開展的。

土地增值稅、增值稅，兩者聽名字有點像對不對，對於剛入門的同志們說不定傻傻分不清。

對於這兩種稅，區別主要在以下幾點：

1. 納稅、扣繳義務人區別

增值稅納稅義務人是指在我國境內銷售產品或提供加工、修理勞務及進出口貨物的單位和個人。此外增值稅納稅人按照經營規模的大小，可以分為一般納稅人和小規模納稅人。

土增稅納稅人是指裝讓國有土地使用權或地上建築物及其附著物後，取得收入的單位或個人。

另外由於增值稅涉及進內應稅勞務，部分在境內未設經營機構，需設置代理人作為扣繳義務人，沒有代理人的，購買者作為扣繳義務人。

土增稅則不涉及扣繳義務人。

1. 徵稅範圍：

稅增值稅徵稅範圍包括貨物的生產、批發、零售和進口4個環節，此外，加工和修理修配勞務也屬於增值稅的徵稅範圍。

土增稅則是對有償轉讓房地產產權所取得的增值額進行徵稅。

1. 稅率、扣除項目、計稅方式不同

老鳥們都知道，增值稅和土增稅在測算過程中的計算方式是完全不同的，這取決於兩種課稅在稅率、扣除項目、計稅方式上截然不同，一會下文會著重分析。

1. 納稅地點不同

土增稅納稅地點相對固定，只需向房地產開發業務所在地區申報納稅即可；

增值稅徵收範圍更廣，因此納稅地區也更加多樣；

增值稅屬於國稅管理範圍，土增稅屬於地稅管理範圍。

1. 納稅期限不同

增值稅納稅期限有1日3日、5日、10日、15日或者1個月，納稅人的納稅期限根據應納稅額大小來核定；進出口貿易的，由於無法按照固定期限進行納稅，可按次納稅。

土增稅則有預繳和清算兩種徵稅過程，中間還涉及到預繳稅率的問題，下文會做詳細講解。

1. 減稅、免稅

兩種稅收在減稅免稅方面有著不同的規定，增值稅在不同時期，還會有不同的稅收優惠政策，後文同樣會具體講解。

有關兩個稅種的區別暫時講到這裡，下面我們來說一下兩種稅具體的一些計稅方式和注意點。

增值稅

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅。是對商品或應稅勞務的附加值徵收的，他是一種價外稅，也就是由消費者來進行承擔的。

提到增值稅，就不得不說以下營改增。「十二五」期間，國家你計劃在原本徵收營業稅的行業，全部改為增值稅。

會產生什麼影響呢？

首先就是徵收管理機關產生了變化，原本的營業稅是由地稅進行徵收管理，改為增值稅後，就變為國稅徵收管理了。從中你能看出什麼來？唔，這一改動無疑是中央要把稅權上收，是一種加強集權的舉措。

我們不是玩政治的，對於企業來說，營改增又有什麼樣的好處呢？

1. 減少營業稅的重複徵稅，對大部分企業來說稅負下降；
2. 由於發票可以抵扣，增加了企業的議價能力；
3. 營改增目前基本完成了改革，在全行業內形成了抵扣鏈；

說了這麼多好處，增值稅又是怎麼計算的呢？

先引入兩個概念

銷項稅額：是指增值稅納稅人銷售貨物和應交稅勞務，按照銷售額和適用稅率計算並向購買方收取的增值稅稅額。很好理解，房子賣了么，當然要繳稅。

進項稅額：是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。也好理解，開發過程中產生的一些材料購買、營銷廣告等等。總要繳稅吧。

兩者之間可能還有同志沒有搞清楚，在剝開來說一下，銷項稅額是開發企業自己需要繳納的稅額，進項稅額則是各位供應商需要繳納的稅額，和開發企業無關。

舉個例子，某項目銷售額1000萬元，期間產生的廣告費用20萬元。其中

銷項稅額：1000/（1+10%）*10%=90.91萬元

進項稅額：20/（1+6%）*6%=1.1萬元

而進項稅額因為由廣告公司已經支付過增值稅，因此在開發企業里，不需要再次收稅，因此開發企業需要繳納的增值稅應該如下：

1000/（1+10%）*10%-20/（1+6%）*6%=89.81萬元

如果上文能夠理解，那麼對於開發企業的增值稅繳納計算公式就呼之欲出了，開發企業中，我們把這種計稅方式稱為一般計稅法：

當期增值稅額=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+10%）*10%-抵扣稅額（進項稅額）

這裡提到了一個當期允許扣除的土地金額，怎麼核定？

允許扣除的土地金額=土地價款（不含契稅、印花稅）*（當地銷售建築面積/總可售建築面積）

為什麼要扣除土地金額？首先呢，在《國稅總局2016年18號公告》里在計算銷售額的過程中，有明確的規定要扣除土地價款，另外呢，本身土地已經繳納過契稅了，再納一遍增值稅，怎麼著也說不過去了吧。

至於為何不不包括契稅，印花稅呢？

在《國稅總局2016年18號公告》中，對於土地價款的解釋是這樣的：

後來，在《財稅2016年140號文》中是這麼解釋的：

這其中土地開發前期費用，究竟報不包含此類稅費，可以向當地稅務部門進行諮詢，不過我個人建議嚴謹一些，先不扣除。

另外最近各位可能聽說過增值稅稅率在5月1日後有了調整：

總體來說，對我們的影響就是原先11%的，10%搞定，17%，16%就能搞定。

不過每一筆業務具體需要繳納多少的增值稅，適用什麼樣子的稅率，各位都清楚么？

下面請看大爺開車：

第一個，增值稅稅率原先一共有三檔（這裡指一般納稅人企業），分別為6%、11%、17%。可根據下圖來確定個行業需要繳納的稅率：

企業增值稅適用稅率表

那麼，在增值稅計算過程中，我們只要依照上述的標準進行相應的扣減，就可以計算出當期房地產開發過程中需要繳納的增值稅。

在房地產行業中，允許抵扣的進項稅額主要涵蓋有：建築服務、設計服務、材料採購、廣告服務、房屋中介費、物業管理費、水電費、電信費、不動產租賃費、辦公用品、審計費、諮詢費。

不可抵扣的項目：市政配套建設費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費。

實際前期投資測算過程中，我們很難去明確每一項費用發生所對應的增值稅額及發生的金額。因此在日常測算過程中，一般可以按照一個固定比例進行增值稅測算。

一般的，在進項稅抵扣中，一般的我們可按照建安成本60%-80%計算抵扣，稅率10%；營銷費用按照20%-30%計算抵扣，稅率6%；企業管理費用按照10%-20%計算抵扣，稅率6%。

另外有一些朋友在後台給我留言稱自己的企業在測算增值稅時還有一個增值稅附加，按照增值稅額12%計算。

其實附加稅是這樣的，它主要包括城建稅、教育費附加及地方教育費附加，沒錯，就是上一講當中的小稅種，複習一下：

城建稅：7%

教育費：3%

地方教育費附加：2%。

通過上述分析，對於一般計稅法，我們來一個案例分析

案例：

某住宅股權收購項目，佔地面積140畝，容積率1.8，總建面積22.3205萬㎡，其中計容建築面積16.8012萬㎡，可售面積16.46萬㎡，地下建築面積5.5192萬㎡，可售非人防車位800個，有產證。

項目共打造小高層住宅及配套商業，可售面積分別為16.17萬㎡、0.29萬㎡。預計未來實現小高層售價13500元/㎡，商業售價30000元/㎡，車位10萬元/個。

項目土地成本5.101億元，收購溢價2.4444億元，居間費用為收購總價2%，契稅不計入增值稅可抵扣的土地成本。

項目精裝修交付，可售單方開發成本5293元/㎡。

營銷費用、管理費用分別為銷售總額的2.5%、2%。

融資總費用（土地配資前融、開發貸款）6445萬元。

求項目增值稅及附加

解：

整體銷售收入：

13500*16.17+0.29*30000+10*800=234995萬元

土地可抵扣費用：51010萬元

銷項稅額計算

【（234995-51010）/（1+10%）】*10%=16726萬元

開發成本中可抵扣進項稅額（按照80%能夠開票，稅率10%）：

5293*16.46*80%/（1+10%）*10%=6337萬元

營銷、管理費用中可抵扣的進項稅額（營銷、管理分別按照20%、10%能夠開票，稅率6%）：

【（234995*2.5%*20%）+（234995*2%*10%）】/（1+6%）*6%=93萬元

企業增值稅：

16726-6337-93=11803萬元

附加稅：

11803*12%=1416.36萬元

除了一般計稅法，在實際開發過程中，關於增值稅的繳納還有一種簡易計稅法，相對一般計稅法來說更加容易，其計算規則如下：

簡易計稅法增值稅額=銷售額/（1+5%）*5%

注意點：

1. 簡易計稅法只針對老項目（合同開工日期在2016年4月30日取得房地產項目），新項目只能選擇一般計稅法。
2. 採用簡易計稅方法，按5%的徵收率計征，進項稅不予抵扣。
3. 房地產老項目一經選擇簡易計稅方式，36個月不得變更計稅方法。

增值稅預繳：

根據規定，房地產企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，當期納稅申報時未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

有關增值稅的部分，今天大爺想講的大概就是這麼多，關於增值稅，還有小規模納稅人繳稅方式及適用0稅率的出口貨物及特殊業務。有興趣的可以了解一下。

由於篇幅有限，我們將會在下一章對土增稅在進行詳細的介紹。

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