三四線城市房價暴跌拉響崩盤警報

07-03

三四線城市房價暴跌拉響崩盤警報

文/馬躍成

這幾天看了兩本書，一本是《樓市戰爭》，是一個房地產公司老總寫的紀實性小說，書中以自己的親身經歷和杜撰的故事，深度揭秘房地產行業經營內幕，也可以說是黑幕。某開發商利用沿海某地級市謀求快速發展的機會，先後採取多種陰謀手段搞下市長、書記和相關部門負責人，後又把市長送去雙規，再撈出來折騰，最後整個市委班子和政府機構崩潰，開發商也自取滅亡。在書中可以清楚地看到開發商的財富在一夜間暴增，又在一天內衰落。這些人在獲取大量財富後的人性迷亂和扭曲，開發商在官場、情場、商場的爾虞我詐，情慾交織、人生百態被刻畫的淋漓至今。

另一本書是《20世紀世界著名間諜案》，間諜是個多麼神秘的字眼，看到這兩個字首先映入眼帘的是驚險、刺激、緊張、死亡。。。。幾個字，再就是007的帥氣、神奇、勇敢、沉著，和有驚無險。無論是克格勃還是中情局，無論是蓋世太保還是摩薩德，按說，間諜的工作應該是做的天衣無縫，情報組織內部應該是慎之又慎。但是，完全不是這麼回事，漏洞百出、疏忽大意、主觀膩斷、盲目自信、認敵為友、因小失大。。。等等這樣的事情層出不窮，因此才造成諜中諜、案中案的精彩的，也是可悲的諜戰故事。

看了《樓市戰爭》，我們可以了解到經常被人說起的房地產的原罪，還真是有這麼回事，開發商利用貨幣槓桿翻滾式積累財富的可能性確實存在。但是，我們也相信，開發商群體不可能都像書中人物那麼無恥，那麼可恨。《間諜案》一書，告訴我們，什麼都是可能的，不要盲目相信一切，越是信誓旦旦的毒誓，越是可能就是謊言，測謊器有時候也是可能失靈的。這兩本書，告訴我們一個道理就是：警鐘長鳴在任何時候都是重要的。

最近，在中國的樓市，有兩個事情被轟轟烈烈地炒起來了，一個救市房產稅將在近期推開試點，這給人們許多的猜想。另一個就是樓市還能不能繼續輝煌下去，其實樓市肯定是要輝煌的，人們關心的是房價是不是能持續地往高處走下去？或者說，房價會不會崩盤掉下來？不管人們怎麼預言，不管人們怎麼猜測，最近一些地方的樓市表現確確實實給我們敲響了警鐘。

日前，有消息稱，海南樓市賣不動了，最低七折甩賣。三亞樓市庫存量已達百萬平方米，需要20個月才能消化完。開發商在殘酷的市場形勢面前，「為了快速消化庫存，加大折扣力度成了統一的促銷手段」。報道說，除了海南，其他許多二三線城市如保定、中山、濟南、成都等都傳出了房價打折的消息。甚至有業內人士指出，年底將至，樓市開始備戰「收官」，各大開發商們不約而同地磨拳擦掌準備使出各種促銷手段，力求以價換量使資金回籠來應付各種年底的結算。

在此之前，溫州樓市已經讓人們領略了初冬的寒意。這座曾經走出中國最早一批炒房客的城市，這座曾經不斷演繹炒房暴富神話的城市，如今正承受房價泡沫破滅帶來的陣痛。與巔峰時相比，如今溫州的房價已經跌去三四成。無論是開發商還是投資客，都已經付出了代價。某小區的房子價格最高的時候超過4萬元/平方米，現在大多數房源售價不到2.5萬元/平方米，樓層好帶裝修的房源，也只能賣到3萬元/平方米左右。而這不是個別情況，現在已經是普遍現象。溫州房價前幾年漲得很快，現在跌得也很快。在這一輪調控中，究竟有多少溫州投資客被套？這是一個很難統計的數字，坊間的說法是60%的溫州家庭被套。如果是在2010年和2011年買的房子，毫無疑問都是被套的。60%的溫州家庭被套，這應該是一個不太離譜的數字。

樓市泡沫最早破裂的是內蒙的鄂爾多斯市，這個當年的全國首富城市，號稱小香港的新型都市，如今不見熱鬧和喧囂，鄂爾多斯新市區猶如鬼城一般肅靜。到處都可見蓋了一半的高樓，很多不過才剛剛封頂，施工的塔吊還留在原地，施工的工人卻不見了蹤影。這個曾經給予了許多開發商"海市蜃樓式"的財富夢想的地方，如今已經成了開發商的傷心地。現在幾乎很難看到還在銷售的售樓處，許多開盤的樓盤都很難看到銷售人員，這裡的樓市一片沉寂，幾乎沒有成交量。資料顯示，2011年，鄂爾多斯計劃新開工商品房面積1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米，這意味著每天都有近6萬平方米的住房推向市場，按照鄂爾多斯當地人口來推算，人均新增面積最少將達到10平方米以上。

在鄂爾多斯、溫州之後，人們對貴陽也表現出了很大的擔心，有媒體指出，貴陽僅十三個大盤的總建築面積就達到4445.5萬平方米，貴陽一個500萬人口的城市要消化4445.5萬平方米的供應量，推斷貴陽樓市將成為鄂爾多斯第二，即將崩盤。「在貴陽，面積不到500萬平方米都不好意思說自己是大盤。」有著1830萬平方米的花果園，規劃居住人口35萬，是一個什麼概念？這已經不再是一個普通的樓盤，而是一座全新的城市。

根據一份內部研究報告，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。邯鄲是河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。按照中國人均居住面積31.6平方米計算，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。

除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙台、連雲港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連雲港三地，2011年商品房銷售面積佔4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調控，屢觸紅線的動作，其真實原因也就不難理解了。

從數據上看，三、四線城市的結構性問題已十分明顯。如華北地區的唐山市，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出讓面積相當於北京的93%。惠州與廣州相比，經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於廣州的17%、36%和31%，但土地成交量卻相當於廣州的94%。連雲港和南京相比，經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已是南京的117%。

據報道，有些中小城市的地方政府大部分財政收入來源於房地產，他們需要資金；而中小城市的開發商規模較小，資金周轉不過來，如果再不賣掉手頭的房子，資金鏈條就要斷裂了。只要是泡沫，總有消失的一天。泡沫破了不是壞事，北京、上海、深圳等一線城市吸納全國資源的能力比較強，也就是容量比較大，可能還會在扛一段時間，但是，這些大城市的樓市泡沫一樣嚴重。我們知道北京房價和上海房價上漲都有溫州炒房團的功勞，難道現在他們會袖手旁觀嗎？他們還有這個能力嗎？

（綜合新快報、中華工商時報、今日早報、北京晨報消息）