去澳洲瘋狂買房的熱潮，為什麼最近有「退燒」跡象？

編者按：由於國內高昂的房價與產權方面的限制，中國有餘力的投資者更傾向於在國外購買房產作為投資，澳大利亞就是其中一個熱門選項。近期隨著新政策的頒布，加之兩國之間房價、租金收入差距縮小，中國在澳投資速度放緩。這篇原題為<Why Chinese investors find Australian real estate so alluring>向我們介紹了中國在澳大利亞房地產投資放緩背後國內國外的各種因素，雖然外國作者對中國國情的理解還比較有限，有些地方論證得不大清楚，但我們仍可從中一窺中國房地產投資者海外投資的外部壓力的心理動因。

中國投資者經常被認為是澳大利亞房價上漲的罪魁禍首，然而越來越多的跡象表明這股購買熱潮正在減退。

一個近期發布的報告顯示中國人在澳投資房地產行業腳步放緩。隨著澳大利亞的房價上升，兩個國家之間的租金收益差距縮小，澳大利亞的房地產不再像從前那樣吸引投資者。除此之外，中國在城市房產業主和私人投資方面施加的種種限制也是一個可能的原因。

中國的人均凈資產達到134萬澳元，一共有568位十億級富豪。他們凈資產的總和等於澳大利亞GDP的一半。

許多中國投資者同時有獲取常規收入和隱性收入的渠道，他們致力於投資海外房地產，因為中國國內房地產市場正在遭遇一場危機，那就是本國人也難以承受的高昂的房價。

在2015年，中國投資者在澳大利亞的商用和住宅地產共投入了68億澳元。澳大利亞的外商投資審查委員會將流入的房地產投資用於建造新住宅區，在建築業創造更多的工作機會，助力國內經濟的增長。

儘管當前澳政府要求本國居民在離境時賣出他們原本的住宅，許多外國人可以保留、出租老住宅或是選擇住在新住宅中。因此，新住宅樓特別受到中國投資者的青睞。

另外的拉力因素包括澳大利亞與中國相比穩定的金融機構、管控良好的土地產權制度，充滿活力的房地產市場，大城市的高投資回報率和更低的存款要求。

當考慮引進房地產市場上的新投資時，澳大利亞外商投資審查委員會可以著重考慮這些因素，但是這些拉力因素需要越來越多地與中國投資者變化的需求和政府在產權方面的限制做抗爭。

中國的經濟狀況和監管環境同樣也是促使中國投資者將眼光投向海外市場的一個原因。人民幣的貶值是一個重要的驅動力。隨著人民幣價值下跌，中國投資者需要重新考慮他們能夠負擔的投資新項目和目的地。

澳大利亞房屋的租金回報率在2%-3%左右，是中國的兩倍。中國居民產權投資上的政策改變也使澳大利亞房地產更具吸引力。

中國的產權所有制是二元性的，農村與城市的土地產權有不同的規定。農村合作社是農村土地所有權的擁有者，合作社社員只能把自己的土地賣給同社的成員。

這使農村土地的競爭較小，價格較低。但這同時意味著投資農村土地對於中國投資者來說不是一個很好的選擇。

與之形成對比的是中國的城市用地，所有權仍屬政府所有，只向房屋所有者出借70年的使用權，並且只針對城市戶口居民或是連續五年在同一市區居住和繳納稅款的人員。在這種情況下，許多中國人喪失了購買城市住宅的機會。

在2011年與2015年之間，那些有資格購買城市住宅的居民還被限制最多只能在所在地購買兩套房產——一套用來居住，一套作為投資。這種限制在今天的北京依然存在。

政府設定這種限制，用來抵消越來越多的人不能負擔高額的房價而引起的不滿情緒。這種情緒被購買房產價格30%的存款要求更加激化了。這些因素綜合起來導致許多中國投資者在黑市上購買產權不明確的房產，或是將投資眼光投向了國外。

中國國家外匯管制局從2016年11月起制定了新的政策以收緊國內的資金流出。高於500萬美元的跨國交易需要得到該機構的許可。然而，許多在澳的房產交易額低於這個標準。

從2017年起，新規則出台，每位個人投資者每年手持外匯上限調整為50000美元。

在澳大利亞運營的較大的中國開發商因向中國投資者出售「計劃外」的個人住宅而知名。在這種情況下，開發商為了保護他的既得利益，積極尋找方法來規避新的外幣持有限額，以便與顧客成功立約。然而，開發商還需要一些時間來調整。

隨著房價的上升，租金收入一般來說會下降。這是因為投資者需要大量借款，相形之下租金收入會變少。

雖然墨爾本和悉尼的房價也顯著的提高了，它們提價的速度仍比不上房價。在澳大利亞主要的城市，租金收入下降了。

在中國，租金回報率大概是1%-1.5%。一些投資者需要重新考慮出租自己的房子是否值當。他們仰賴於房子給他們帶來的資本收益，因此選擇閑置房產以保證房屋處在良好狀態可以隨時租出。這對中國的出租房供應有很大的影響。

在澳大利亞的房價持續上漲、房屋租金回報率變得更低的情況下，住宅房地產投資對中國投資者的吸引力減弱。人們對資本收益的依賴可能會導致澳大利亞更多的房屋被閑置，那這樣的結果就和外商投資審查委員會的初衷相違背了。

中國政府施行的外匯管制在短期內可能會使流向海外的資金流放緩。然而，中國投資者可能會尋找方法規避這些限制。中國住宅所有許可權制的減少會讓中國投資者會更多地把目光轉回國內。

編譯組出品。編輯：郝鵬程