面朝大海的房子，投資起來合適嗎？

07-03

看房價升值空間，經濟活躍度、就業率都是非常有參考價值的。如此說來，海景房基本上不上最好的實物資產投資，頂多可以算作是奢侈品或收藏品。

越女讀財 · 2016/07/14 09:50

房地產

朋友的公司最近搞員工購房活動，樓盤在海南文昌市，50-126㎡山海雙景公寓，市場價是8000/平米，團購價7450/平米，便宜了幾百塊，朋友問我該不該買。

這套房產屬於一個旅遊度假項目，在文昌市西邊臨海的生態旅遊區，周圍全是村鎮、農場，如果要買，還得整一輛車，不然出門都是一件麻煩事。

我給就給她算了筆賬：

在退休之前，你都會工作、生活在大城市，這套房基本只能節省你在文昌旅遊住宿的費用。然鵝，文昌旅遊住宿費並不高，比較好的酒店住宿也就300多。

如果每年去海南度假3次：春節、十一長假，以及某次突然想靜靜，休個年假去看海發獃。一次去7天，那麼一年下來，也就節省了6300塊錢...

相比於50平米，37萬的買房投入，回報率也就1.7%。

把它租出去變現呢？

這是一種好想法，去年十一長假，文昌遊客量有12萬，但大多也是去海口、三亞順帶著去文昌。關鍵問題在於，這處房子屬於臨海生態區，過了旅遊旺季，基本很難出租出去。

即使能順利出租，按文昌市的租金價格，市內50平米的房租金普遍不超過1500元，高端公寓不超過2000元。考慮到空置期和持有成本，你的回報也並不會太高。

不排除在將來的某天文昌市成為全球熱門旅遊聖地，但至少現我看到的是，境外旅遊越來越火，人們更願意選擇去普吉、馬爾地夫、帛琉看海，而鮮有一年3次去文昌。

這兩年，我身邊確實有朋友到海濱城市買海景房，他們大多是為了度假自住，當然，潛意識裡也些看漲。

據說，這幾年青島30%的海景房都賣給了北京人；廈門也有至少60%的海景房賣給了全國各地的「富商」們。

如果說想持有房子等待升值，那麼變現了才是價值，變現之前還不算真正的「賺到了」，那些抱著升值變現去買海景房的人，我覺得並不明智。

房價保值增值總有一些規律和現象可循。一座城市充滿新經濟，能夠提供更多的就業崗位，流動人口增加，那麼房產會更有升值空間。

美國把南方叫「陽光地帶」，因為最近幾年的明星經濟州都集中在德州、佛羅里達州等地區，所以，經濟增長和人口增長的勢頭都比傳統發達地區五大湖和東海岸要好。在中國，除了北、上、廣、深外，南方城市普遍比北方城市更有升值潛力；省會城市比普通地級市優先升值；民營經濟發達的城市比國有經濟佔主導的城市更具升值優勢。

所以，看房價升值空間，經濟活躍度、就業率都是非常有參考價值的。如此說來，海景房基本上不上最好的實物資產投資，頂多可以算作是奢侈品或收藏品。

至於那些幾年前在海濱城市買房，現在說「漲了」的人，並不能表明海景房都有升值空間，而只能說這些地區趕上了當年4萬億的紅利吧。

當然，生活不止眼前苟且。