住房抵押貸款證券化難點問題探討 - 十八子li的日誌 - 網易博客

吳 強

（華南師範大學經濟與管理學院 廣東 廣州 510006

中南財經政法大學經濟學院 湖北 武漢 430073）

【摘要】 住房抵押貸款證券化是目前西方一些國家普遍採用的住房金融形式，本文論述了住房抵押貸款證券化的意義，分析了實施中會遇到的難點及應對措施。

【關鍵詞】 住房抵押貸款證券化 難點 措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領域最重大的創新之一，它發源於美國，後在發達國家廣泛流行，現在是目前西方一些國家普遍採用的住房金融形式，它是指金融機構（主要是商業銀行）為了分散在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險，把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款彙集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質上講，發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩定的現金流且相對獨立，不但有擔保且可以被準確地評估質量和信用，資產還可以被剝離。這些特點都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產。

我國商業銀行在90年代初開始發放住房抵押貸款，住房抵押貸款餘額占金融機構貸款總餘額已達10%，業務發展勢頭良好，壞賬率只有0.25%，是銀行中最優質的資產之一，這給我國住房抵押貸款證券化的實施創造了良好的條件。實施住房抵押貸款證券化在我國具有現實意義，但任何新生事物都有一個發展的過程，我們在借鑒一些西方國家的經驗，走中國特色的同時，對一些難點問題應加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利於增強商業銀行資產的流動性

商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中，常常由於流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利於解決這個問題，它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限，增強了資產的流動性，提高了商業銀行應付突發危機的能力，提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因，在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下，資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗，短期資產應跟短期負債匹配，長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段，我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債（活期存款和一年期存款），而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款，這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能，但這僅僅是一定範圍內的，若長時間超負荷運轉，就會給銀行的經營帶來不安全的隱患，有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化，能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業銀行的資本充足率

根據《巴塞爾協議》，資本充足率是以資本對風險資產之比來衡量的，該比率不應低於8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經營管理是否健康和可靠的重要標誌。近年來，世界銀行業難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集並保持充足的資本，我國銀行業也不例外。若住房抵押貸款證券化，商業銀行則有可能把大量的表內資產轉化為表外資產，而表外資產所需的資本金要大大少於表內資產，這樣就可提高四大商業銀行的資本充足率，增強我國銀行業抵禦風險的能力。

4、有利於促進房地產業的發展

我國的房地產業處於持續發展階段，但相對於人們的需求來說，房地產市場還是過於萎縮，除了居民收入低這個因素之外，另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，並把個人住房貸款最長期限延長到30年，但還是沒有解決貸款來源的問題，致使商業銀行辦事打折扣，縮短貸款期限、減少按揭成數，使得我國住房抵押市場發展不良，制約了房地產業的發展。若住房抵押貸款債券化，商業銀行就有充足的資金來發放貸款，圓居民的住房夢。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場比起發達國家還不是很成熟，隨著利率的連續下調，幾個單調的金融品種已不能滿足投資者的需求，致使大量的資金閑置，住房抵押貸款證券化的出現可謂正當其時。

三、住房抵押貸款證券化的難點及對策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關方面提出兩種模式。一種是美國模式，即成立一家專門的證券化組織機構，負責購買並重組銀行的個人住房抵押貸款，發行證券，歸集現金流，組建沒有經營業務的特設機構。特設機構僅代表證券投資者擁有貸款的所有權，保證其不受任何機構的影響。這種模式可實現個人住房抵押貸款「真實出售」和抵押貸款庫的「真實隔離」。另一種是德國模式，即在銀行內部設立一個機構，由這個機構運作證券化業務，被證券化資產的所有權仍然屬於銀行，保留在銀行的資產負債表中。實施住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現「真實出售」和「真實隔離」，從理論上看，美國模式似乎更能符合要求，但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發達，相關的法律制度比較健全，對金融技術手段的要求也比較高，我國現階段顯然還達不到；從操作上來看，如果能設置有效的防火牆，德國模式應該是比較現實的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多，以美國為例，美國一共有三種抵押擔保證券，一是抵押轉遞證券，二是剝離式抵押擔保證券，三是擔保抵押債務。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟，這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段，我們應選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應該是首選。這種證券是這樣產生的，即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體（組合），然後出售該組合的股份或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單，而且分散了風險、增強了流動性，對投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現金流

抵押轉遞證券的現金流取決於基礎抵押的現金流。住房抵押貸款的核心技術是現金流的重組，其現金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同，這使得銀行必須重組現金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆，銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度，但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規律性，商業銀行可根據大數定律使整個組合的現金流呈現出一定的規律性，簡單快捷地預測現金流，鑒於我國對於把貸款風險進行量化的技術不是很高，若重組現金流不當，會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉遞證券的現金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合，採用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息（將提前償還的比率也考慮進去），並在適當的時間償付本金。

4、住房抵押證券定價的問題

具體操作上，住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題，也是證券能否發行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照，但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益，證券利率必須低於貸款利率，目前，我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產貸款利率要低，而固定資產貸款利率與當前的國庫券利率相比，也相差不大，若證券利率參照國債利率，則銀行幾乎沒有利潤可言，這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經濟發展情況來看，利率不可能在短期內走向市場化，人民銀行可強制解決利率倒掛問題，把國債利率視為無風險利率，其他利率的制定在參照國債利率的基礎上加上風險溢價。這樣就理順了利率，打開了利差空間，有利於證券化的順利進行。但僅有利差空間是不夠的，由於住房抵押貸款一般為浮動利率，住房抵押證券一般為固定利率，二者之間利率基礎不同，在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具，如利率互換等來防範利率風險。

5、有關擔保、資信評估等中介機構的培養

信用增級是住房抵押貸款證券化順利實施的基礎，為了刺激投資者的購買慾望，除了提高證券的收益性外，還應減小其風險性。沒有科學合理的住房貸款擔保體系，已成為制約我國住房抵押貸款迅速發展的障礙，若一級市場不發達，則二級市場根本無從發展。鑒於住房抵押貸款證券還不為投資者所了解，為了提升證券的信用，推動住房抵押貸款的良性發展，我國應借鑒美國由政府設立擔保機構的做法對抵押貸款進行擔保。政府信用擔保債券由於有國家信譽做擔保，其信用程度幾乎與國債相同，被稱為「銀邊債券」。美國作為住房抵押貸款證券化初創的國家，其政府在證券化的發展過程中起了關鍵性的作用。但僅有擔保機構是不夠的，我國還應大力發展和規範其他中介機構。住房抵押貸款證券的發行需要多家中介服務機構參與，根據國外經驗，住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構等多家中介服務機構。中介機構的服務可為市場提供對稱信息，增加交易的透明度，增強人們對證券的信任感。

6、有關人才的培養

住房抵押貸款證券化涉及面相當廣泛，是一項技術性很強、專業化程度很高的系統工程，需要銀行、證券、評估、法律、會計、保險等多方面的知識，有關機構應未雨綢繆，樹立以人為本的企業文化，靈活人才的選拔機制、培訓機制、激勵機制，以促使證券化順利實施。

【參考文獻】

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