買房還是租房？這位經濟學家的觀點讓人眼前一亮

【本頭條號僅針對澳洲房產市場】

墨爾本格拉頓研究所（Grattan Institute）首席執行官戴利（John Daley）表示，這一代人在擁有房屋方面面臨的門檻比上一代人高。「毫無疑問」，澳洲出現了住房可負擔性危機。

格拉頓研究所首席執行官約翰·戴利（John Daley）指出，自上世紀90年代初期以來，45歲以下房產擁有者比例在不斷下滑，目前澳洲住房擁有率跌至二戰後最低位。

購房能力的一大限制是儲蓄障礙，悉尼人首次置業平均需要儲蓄8.4年才能攢夠房產總額的20%。人口普查數據顯示，完全擁有房屋、沒有房貸的澳人所佔比例從1996年的61.7%降至2014財年的46.7%。

房價飆升、工資增長緩慢、存款利率較低都扔人們儲蓄購房變的更加困難。經濟學家艾斯雷克（Saul Eslake）表示，許多人預支養老金還貸，從而導致退休後生活更加困難。

面對居高不下的房價，再看看自己止步不前的工資，買房還是租房，這對澳洲的年輕人而言，確實是個頭疼的問題。

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver向這些年輕人給出的建議就是，在目前這一房產周期內，租房比買房更划算。

「千萬不要買房，你想想看，目前租金收益率已經跌入歷史低谷。租金的上漲速度只能像蝸牛一樣，並不會像房價一樣出現戲劇性的上漲。靠租金來養房這一做法或許會讓你入不敷出。」

根據 CoreLogic的數據顯示，悉尼和墨爾本的租金收益率在2.7%-4%之間，不過，這其中一半的收入將被用於各項房屋開支。

Shane Oliver說，「或許每個人買房的初衷各不相同，但是但從財務方面分析來看，現在並不是賣房的好時機。」

他將租金收益和房價拆分對比，得出房租收益的增速滯後於房價漲幅。「目前，房地產市場看起來還是算是相對穩健的，但最後，人們會認識到，不少房子的價格都被高估了。」

他說，「一個精明的投資者會在租金收益較高且房價比較合理時入市。」

「一個投資者在悉尼租房住，卻在布里斯班和阿德萊德共擁有6套房產，整個投資組合達210萬澳元。」他舉例說到，「低價買入高價賣出，這是亘古不變的投資王道，但若放在現在在悉尼和墨爾本卻很難實現。也許現在是時候投資這些並沒有房價泡沫的城市了。」

Shane Oliver表示，他其實也同意通過提高貸款利率的方式來干預房價的建議。「如果利率上漲了1%，那麼房價將會下降7%。」

按照RBA的利率變化周期來看，目前位於低谷的官方利率將開始被提高。「如果房貸利率上漲了2%，房價將出現兩位數的下跌。但是RBA並不會這樣做，因為這樣會帶來巨額的現金流。可以肯定的是，RBA將一步一步地逐漸將利率提升。」

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