首發！粵港澳大灣區置業指南，給未來留個「暴擊」的可能！

5月16日，國家發改委在新聞發布會上表示，粵港澳大灣區規劃綱要正在做最後修改，出台在即。

5月24日，香港行政長官林鄭月娥在立法會質詢時表明，大灣區規劃即將發布。

風從東南起！

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粵港澳大灣區是珠三角城市群的2.0版本，是國家戰略級版本。

所謂的粵港澳大灣區，就是珠江口兩岸的「9+2」城市群。包括香港和澳門兩個特別行政區，再加上深圳、廣州、珠海、中山、惠州、東莞、肇慶、江門、佛山這9個廣東省內城市。

乍眼一看，怎麼這麼熟悉？

仔細一看，這特么不就是珠三角城市群么！不就是換湯不換藥的換了個殼，這就準備收割我們了？

的確，粵港澳大灣區的初代版本就是珠三角城市群。在過去的幾年間，這個城市群塑造了一個經濟奇蹟——

他們用不足1%的國土面積，不足5%的人口總量，創造了國內生產總值的13%！

但與此同時，也暴露了兩大問題。

第一，珠江口東西岸的經濟進化極端不平衡。

珠江口東岸的東岸，在早期背靠香港，承接香港的產業轉移，中期深圳主導產業升級和轉型，直至現在整個珠江口東岸形成了以深圳和香港為中心的完整產業鏈。整體指標上不僅總量大，增速快，而且產業互補，融為整體。

但珠江口的西岸，因為伶仃洋的茫茫阻隔，在早期無法享受香港產業轉移的利好，而毗鄰的澳門產業又以博彩、旅遊為絕對主導，無法形成輻射紅利。所以肇慶、江門、中山這些城市，在起步上就晚了一步。而中期深圳轉型後，再次因為交通和距離區隔的原因，無法融入以深圳為核心的產業圈中。

最終，導致了粵港澳大灣區內部，珠江口東西岸兩側的經濟發展和產業結構極端不平衡，或者說是粵西拖了後腿。

第二，港澳與內地的經濟有割裂感，沒有真正意義上的協同。

原因有很多，好聽點的原因有經濟制度的不統一，也有當時的基建水平太差，沒有交通互聯，支撐不起來協同發展。

但在我看來，最根本的原因只有一個——

「過去，你太窮」

在過去一旦全面對接，香港能否反哺起整個珠三角大區域的經濟尚是未知數，但內地的人和公司大概率會一窩蜂的扎進香港的懷抱。

79年深圳特區成立，深圳號稱5萬人，結果一大半都逃到了香港，因為當時香港的經濟規模是深圳的600倍。

港珠澳大橋早在1983年就有提議，但是香港對這件事兒始終缺乏積極性，究其原因還是修橋對於香港的意義在哪裡？內地這麼窮，修了橋，這群窮鬼不是又要跑到香港來了。

在過去一旦全面對接，香港能否反哺起整個珠三角大區域的經濟尚是未知數，但內地的人和公司大概率會一窩蜂的扎進香港的懷抱。

是否協同不知道，但肯定會有逃離！

在過去，珠三角城市群的經濟協同是市場行為，或者說是成本倒逼行為。

香港產業成本高，就向深圳轉移，深圳崛起；深圳經濟轉型，產業成本高，就向東莞、惠州轉移，東莞成為製造業中心……

因為是市場行為，導致產業轉移和經濟協同一旦遇到成本更高的限制阻隔，就會立即停止，比如伶仃洋和珠江口就區隔了粵西。

因為是市場行為，導致一旦經濟差和落差感出現，也會戛然而止，比如香港自我封閉。

於是，珠三角城市群的瓶頸就出現了。

粵港澳大灣區就是從國家戰略層面打破市場行為的瓶頸！

2

粵港澳大灣區是國家戰略行為，是一帶一路的前沿陣地，中國經濟和產業升級的橋頭堡！

關於粵港澳大灣區的目標就是，躋身全球四大灣區，並位於前列。

從目前的經濟指標上看，粵港澳大灣區在面積、人口、GDP規模/增速、旅客吞吐量、港口吞吐量上處於領先優勢，但產業結構、人均GDP、創新能力上還有較大差距。

上面談到，市場行為導致的桎梏和瓶頸已經出現，下面該國家戰略出手了！

一、粵東粵西缺乏交通互聯？修橋！

過去的東西互通的唯一通道就是虎門大橋。從珠海、中山到深圳需要北上繞行東莞和廣州，幾乎每天都在擁堵。

現在跨伶仃洋上有四座大橋在施工——虎門二橋、深中通道和港珠澳大橋。

虎門二橋是為了疏解虎門大橋的交通壓力，預計2019年下半年通車；

深中通道直接對接中山和深圳前海，預計2024年通車；

港珠澳大橋連接澳門、香港、珠海、深圳，珠三角地區兩大特別行政區和兩大特區連為整體，預計2018年年底通車。

二、城市間缺乏經濟協作？產業定位互補！

粵港澳大灣區各城市定位▼

香港是毋庸置疑的金融中心，將擔當起大灣區金融國際化的出口；

深圳是科技創新中心，是大灣區生產力升級的重心；

廣州是企業總部中心和貿易中心；

東莞、中山和佛山是電子製造業、科技製造業中心；

惠州作為全國十大宜居城市之一，將作為深圳的衛星城，承載居住功能的轉移；

江門和肇慶擁有廣袤而廉價的土地以及低廉的人力成本，將作為大灣區傳統製造業的承接地；

珠海和澳門，大概率將剝離工業和產業屬性，蛻變為純粹的旅遊休閑中心。

未來的大灣區將擁有一個世界級的金融中心（香港）、一個世界級的高科技中心（深圳）、四個世界級的生產基地（東莞、惠州、佛山、中山）、一個世界級的教育中心(五所世界排名前100的大學)和世界級的物流和運輸樞紐（世界物流量最大的灣區，三個世界排名前15的港口、一個世界貨運排名第一兼國際客運連接度世界前三的機場）。

粵港澳大灣區通過大交通體系、產業定位互補體系和政策協同體系，凝結成一個整體。這是一個要拿到國際上跟紐約、東京、舊金山「剛正面」的國家戰略。

3

關鍵的來了！

普通人如何參與到這場國家戰略級別的紅利中去？

這是粵港澳大灣區各城市各板塊的房價分布圖▼

通過這張房價分布圖上能明顯看出兩個趨勢——

第一，整個粵港澳大灣區的均價不算過高。

廣州南沙、佛山、東莞鳳崗、松山湖基本上屬於2字頭，惠州中山均價在1.6萬上下，珠海斗門也就是1萬5，金灣在2字頭徘徊，至於江門和肇慶房價不過萬。

對比環杭州的2萬，環滬的1.8-2萬，以及長三角各種不靠譜的三四線城市均已達1.8萬的價格來說，大灣區目前的房價還是有一定的優勢。

導致大灣區有這個價格優勢的最主要原因就是——

珠三角地區是最早有調控壓頂的區域，早在2015年就已經有限購壓頂！

所以，深圳、珠海、廣州這三大龍頭城市的行情熄火最早，也就間接導致了其周邊的東莞、惠州、中山等城市也隨之啞火，目前的珠三角地區行情整體趨冷。

這些城市錯過了2016/2017年的兩年大行情，與之相對應的是長三角、京津冀、中部省會城市在這兩年中你方唱罷我方登場的集中暴漲了一波。

兩者對比之下，大灣區城市的價格優勢凸顯。

第二，粵西的價格遠低於粵東。

造成這個現象的主要原因就是上文所說的經濟和產業的落後，而經濟和產業落後的原因又是因為交通距離和區位限制。

最終出現了，粵西的江門和肇慶房價不過萬，甚至珠海西區的斗門和金灣與東南的橫琴和香洲還有2萬以上的單價差。

結合粵港澳大灣區的各片區價格和區域特質，從兩個角度為大灣區的置業進行初步排序（僅代表葫蘆娃個人觀點）——

投資價值角度（價差關係、交通輻射、城市價值、限購政策）：

深圳＞惠州、中山、珠海≥廣州、東莞＞佛山、肇慶、江門……

首先深圳作為龍頭城市和核心城市，價值最大，但門檻也最高；

其次，惠州（惠陽）未來將是深圳的衛星睡城，有軌交加持，與深圳有3萬以上價差，而且不限購；中山有深中通道加持，與前海有5萬以上價差，但因為是公路交通，效率略低於惠陽；

爾後，珠海作為核心城市之一，斗門和金灣1字頭的均價，與香洲和橫琴比2萬以上價差，相對有價格優勢；

最後，廣州南沙很有價值，但限購門檻較高；東莞有產業和遠期軌交支撐，但價格略高。

居住價值角度（養老、環境）：

珠海＞惠州＞深圳＞廣州＞佛山、肇慶、東莞……

珠海將連通澳門是未來大灣區的旅遊休閑度假中心，長期以來又是旅遊城市，整體的基礎配套較好，空氣質量和生態環境最好；

惠州大亞灣海水質量媲美海南，連續多年保持宜居城市頭銜，未來又有軌交加持；

深圳的城市基礎配套、城市管理水平以及空氣質量等綜合質素較好。

綜合以上兩大角度，我認為目前比較有價值的城市和片區有——

深圳、珠海（斗門）、中山（翠亨、火炬）、惠州（惠陽、大亞灣）

深圳綜合價值排名第一；珠海既能度假養老，又具備投資價值；惠陽有軌交輻射不限購，大亞灣是距離深圳最近的分時度假區，海水媲美海南；中山價差大，有深中利好。

4

最後，有兩句話送給大家。

第一，大灣區是目前價值最高的區域，或許沒有之一。

從未來規劃角度看，這是國家戰略；從產業支撐角度看，這裡有中國最完整的產業鏈條和最優質的產業基礎；從房價和市場角度看，這裡因為被打壓的最早，還有很大的市場空間。

第二，大灣區要學會擁抱負面，要有抄底思維。

粵港澳大灣區是國家戰略，需要數十年甚至是幾十年發展，這是一個中長期投資。

站位長線投資的基礎上，要學會抄底，因為畢竟在大灣區巨大的規劃紅利衝擊下，時間足以抹平絕大多數的劣勢，低總價和低單價的項目反而擁有更大的溢價空間。

另外從短期來看，當大灣區規划出台後，絕大多數的客戶因為門檻的限制，反而更容易集中湧入那些低單價和低總價的項目。

甚至，在我看來，大家可以在上面的推薦城市和區域里，從大房企開發的價格最低的項目看起。

第三，窗口期很短。

粵港澳大灣區的規劃近期可能會出台，一旦規划出台，市場有極大的概率會上行。與此同時，大概率會出現限購加碼。

窗口期很短，甚至不足2個月。

這是粵港澳大灣區的開篇文章，從基本面上還原一個真實的大灣區市場。

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