樓市調控日緊 炒房泡沫將提前破裂

　　據《經濟視點報》報道，近來，一場由美國次級抵押貸款市場危機引起的風暴正席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，而這場危機就是源於美國房地產市場的過度膨脹和大量貸款炒房。在中國政府對於樓市宏觀調控措施日趨緊密和實效的情況下，房地產市場在供應、需求和結構調整方面都將發生深刻變化，說炒房一族有可能迎來「炒房危機」絕不是危言聳聽。

　　房地產將迎來變革

　　從2004開始，中國房地產迎來了密集的宏觀調控，國家利用土地、金融、制度和稅收槓桿一次次試圖撬動房價高漲的支點，但收效甚微，房價還是屢創新高。在土地政策方面，國家杜絕土地協議出讓方式，把城中村改造土地納入政府土地儲備範圍，一律實行招拍掛方式出讓土地，牢記利潤、拋卻慈善的開發商通過房價把成本轉嫁到了消費者身上，很多人望房興嘆。這樣的結果是需求再次被人為放大，「搶」房現象再現「樓市現象」。

　　放眼全國，政府的賣地衝動均很強烈，作為財政收入的一大部分，土地出讓金一定程度上支撐了GDP高達兩位數的增長。顯然，土地方面的調控很難奏效。

　　金融政策方面，雖然屢屢出台新措施，但大部分都是在抑制需求和提高購房門檻方面，已經「深陷其中」的銀行並不會出台一些控制開發方面的重要措施，因為此類措施一旦出台，損害的可能最終是銀行自身利益，顯然，銀行不但是房地產開發和房價飛漲的助推者，更是最大的受益者。

　　很多人認為，中國房地產業發展似乎到了一個十字路口，下一步何去何從可能需要「抉擇」了。事實上，好在房地產並非走道了十字路口，而是到了一個三岔路口，政府也意識到了單純控制供應或需求並非良方，優化供應結構也許是一條「正道」，那就是增加廉租房和經濟適用房的供應，解決大部分中低收入者的住房需求問題，並從根本上協調供需之間的矛盾，以達到和諧。

　　變革似乎很快就要到來，因為行動已經開始。《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱《意見》）日前發布，《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。「政府是解決低收入家庭住房困難的主體。」建設部在解讀政策時強調。「如果完全以市場調節價格，高房價在一定高度後也會自然回調。」某開發商表示。

　　危機是否到來

　　中國房地產業的變革事實上就是住房供應結構的轉變，使供應和需求在各個層次上相互匹配。供求關係決定一旦變革措施得到有效執行，房地產市場的價格肯定會有所調整。一旦遇到房價突然下降，大量的投資客便會拋盤殺跌，獲利回吐。恐慌情緒蔓延的速度絕對超乎想像，人們的心理防線可能會在頃刻間崩塌，再次樹立信心至少得幾年時間。

　　除了供求關係對房價的實質影響，金融方面的風險更值得關注。事實上，美國的此次次級債危機就是如此。次級債指的是次級住房抵押貸款支持的債券，也就是把一部分資信不佳的貸款人申請的住房抵押貸款，打包成債券賣給投資者，投資者自願承擔風險和收益。9?11以後，美國為了刺激經濟增長，連續13次降低利率，房地產市場受到激勵開始迅速膨脹，房價上漲速度直逼目前的「中國速度」，炒房投資盛極一時。

　　於是，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請貸款買房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門檻。由於房價迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。就這樣，次級貸款和次級債規模像滾雪球一樣迅速膨脹。次級貸款沒有首付限制，一旦資產價格出現了失意的波動和利率出人意料地上升，借款者償債負擔超過了臨界點時，由於其並沒有首付支持，他們發生道德風險的概率也就更大。此時，次級抵押貸款危機就產生了。

　　讓人始料不及的是，2004年開始美國連續17次加息，去年年底美國房地產市場開始衰退，去年三季度至今房價下跌超過10%，炒房者利益鏈條斷裂，次級貸款風險開始暴露。

　　雖然，中國購房貸款要求一定的首付比例，這在一定程度上可以弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實是，隨著中國房地產價格持續上漲，中國住房抵押貸款的風險已經越來越大。隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預測未來償付現金支出的變化。

　　就在2005年上海房地產價格大漲兩年多後，不少炒房者仍在盲目「入市」。隨後調控政策出台，上海房價率先大跌，6月上海房屋成交均價曾日跌1426元/平方米。有的炒房者說：「眼睜睜看著首付跌沒了。」

　　儘管目前中國整體房價仍一路上漲，看不出下跌的跡象，但是炒房者尤其是貸款炒房者不能不警惕。美國次級債危機爆發前也並沒有跡象，房地產銷售去年還是欣欣向榮，突然之間危機就擴散開。市場信心一旦喪失，泡沫頃刻間破裂，房價迅速下跌。

　　中國目前已經進入加息周期，去年開始央行連續6次加息，且隨著CPI的增加，再次加息之勢不可避免。尤其是到了明年年初，銀行開始執行新的貸款利率，今年已有3次加息一次性釋放，部分炒房者貸款成本將一次提高0.46%。

　　裴先生在鄭東新區投資有幾套住房，談到危機，他不以為然：「那不知道是N年以後的事兒」。隨著中國房地產價格持續上漲，中國住房抵押貸款的風險已經越來越大了，「炒房危機」絕不是危言聳聽，危機大多都是在毫無察覺、滿不在乎時悄然而至。

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