炒房2年虧損20萬，這房子到底要不要賣了？

2017年這一波調控，大家感受最明顯的是北京房價下跌了。

其實，天津在去年這一波調控中也跌得很慘。

昨天有一個天津的朋友跟我吐槽：中介總是讓他降價賣房子。

情況是這樣的，這位朋友的房子買在2016年高點，2017年京津冀樓市調控之後，天津房價一路走低，到目前為止，仍然沒有止跌的跡象。

目前的情況的確讓他有點兩難：

如果不賣房，就得繼續賠錢，利息要繼續支付；

如果以現在的價格出售，估計得賠20萬左右。

我們先來看看天津是什麼情況。

下圖是天津一年來的二手房價格走勢圖：

天津房價的走低有兩個原因。

1、直接原因——調控

2017年3月份，天津發布樓市調控措施：

天津居民家庭：擁有2套及以上住房暫停再次購買(濱海新區除外)

天津成年單身(包括未婚和離異)人士：擁有1套及以上住房暫停再次購買(濱海新區除外)

天津籍居民家庭：本市擁有1套及以上住房暫停再次購買(濱海新區除外)。在本市範圍內購買住房的，需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。

總結起來，就是認房又認貸，二套房首付提高至6成。首付門檻的提高，讓本就透支嚴重的天津樓市迅速轉跌。

2、根本原因——天津經濟模式

2018年1月份，天津公布了2017年GDP數據，同比增長3.6%，同比陡降5.4%。

GDP增速的下滑與天津經濟結構有直接關係。

天津是比較典型的工業城市，投資對GDP的貢獻率一直比較高，但自2012年開始其固定資產投資增速連年下行，基建下行，環保高壓讓天津很受傷。

投資下行，消費也羸弱。整個2017年，天津消費品零售總額增速僅有1.7%，大大低於10.2%的全國平均水平。

經濟低迷，老百姓想買房也買不起了。

融360說房（fangdai123）君對比天津2016年和2017年成交商品房數據，結果發現，2017年總價300萬以上的樓盤成交量要遠遠低於2016年。整個2017年，二手房成交量僅有94424套，同比大降50%。

與二手房相同，天津新房庫存也不少，下圖是中指院天津分院統計的天津各區商品房待售套數及消化周期，其中南開區消化周期近19年！

而官方數據顯示，一季度天津商品住宅銷售面積和銷售額分別暴跌58.2%和60%，銷售額跌得更狠，說明新房均價在下跌。

天津房地產後續走勢，必須要看天津轉型的決心，經濟的復甦才能帶來房地產的復甦。在這個時候，天津是不敢用反過來用房地產這個夜壺拉動經濟的。

此外，整個2017年，天津常住人口減少了5.25萬人，這是天津人口首次下跌。人口的減少，對城市的影響是全方位的，對房地產的中長期影響更是巨大的。如果不能通過經濟轉型升級扭轉人口頹勢，那麼樓市的中長期也相對黯淡。

人口的流失，經濟的低迷，購房需求的透支，商品房庫存高企，是天津房地產面臨的四大難題。

所以，結果就很清楚了：天津這位投資客，繼續持有這套房，可能還會虧損下去。

天津是一個典型吧，今年樓市有風險的熱門城市並不止天津一個，廈門也是我們重點關注的城市之一。後續我們會抽空分析分析。

有不能買的城市，自然也有能買的城市。

那麼目前有哪些城市是值得關注的呢？

我們重點推薦兩三類城市：

1、東部的一些三四線城市

比如江浙的台州、鎮江、嘉興、東莞、惠州、中山等城市。這類城市級別不高，但經濟非常活躍，屬於城市圈內部的三四線城市，能夠享受大城市輻射增益效果。

2、棚改初期的三四線城市

這類三四線城市棚改會帶來房價上漲，僅建議本地人購買，晚買的確會增加購房成本。不過棚改變數大，容易受政策影響，需慎重。

3、公證搖號購房的這些城市

原因很簡單，這些城市湧進太多人了，樓市有明顯支撐。比如武漢、長沙、成都、西安、南京、杭州、重慶、鄭州。在這些城市中，西安和重慶的商品房庫存是相對較少的，房價上漲的壓力也相對較大。

必須指出的是，放寬落戶門檻是人口增加的原因，但更重要的是這些城市在轉型升級上非常積極，能夠給年輕人提供足夠多的機會。