肖磊：樓市還有更勁爆的政策，「租購同權」到底在保護誰的利益？

政策對市場形成的影響，大家既重視又忽視，重視是因為很關心具體政策規定是否跟自己的切身利益有關，忽視往往是因為並不看好政策的執行。尤其是在房地產市場，「越調越漲」的現象已經深入人心，民眾對房地產市場各類政策可能從戰略上都是「藐視」的。

但請注意，政策不僅需要考驗可行性，還要考驗其制定者的意志和決心，更重要的是政策的出發點是基於什麼邏輯。過去的樓市調控，被認為都是「短期政策」，如何建立樓市健康發展的「長效機制」，就成了顛覆政策本身的行為。

國內很多重大政策，字數越少、越模糊，實際上威力反而越大。樓市的長效機制，可參考之前「反腐長效機制」等，字很少，也很籠統模糊，但威力可能相當大。時下被炒得最熱的「租購同權」，僅僅是樓市長效機制之下，催生的其中一個措施。

樓市長效機制逐步落實之際，作為主管住房市場的最高管理機構，中國住房和城鄉建設部（住建部）已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

而後，7月18日，廣州樓市爆出大消息。《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》在政府官網上掛出。其中最重要的一個內容是，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。兩幅土地採取「只租不售」模式，項目建成後，將至少提供1897套租賃住房房源。

同日，武漢市住房保障和房屋管理局發布了《武漢市關於開展培育和發展住房租賃市場試點工作的實施意見（徵求意見稿）》公示。武漢試點租購同權，酒店寫字樓或可改建出租住房。

對於「租購同權」的解讀，這兩天正在發酵，一些分析認為如此一來，買房需求會下降，租賃市場會火，房價會下跌，房租會上漲等等；還有一些分析認為，「租購同權」存在著很多的不確定性，具體細節執行非常難，對租戶的保障一時半會還是難以落實的，況且如果過於保護租戶利益，很多業主也就不願意出租了，畢竟租金占整個房價的比例（租售比）過低。

討論「租購同權」對房價的影響，確實是很有意義的，因為這是自1998年房地產市場化改革之後，又一個重要舉措。如果說前二十年中國房地產市場是以滿足市場購買為主，那麼以後可能要轉入滿足租賃為主。

實際上在此次樓市長效機制之下，比「租購同權」更重大的政策還有兩個，如下圖所示：

一個是，從金融上掐斷投機炒房的陰溝暗渠；另一個是從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應。

其實，是否能夠很好的落實「租購同權」，並不取決於「租購同權」政策本身，而是取決於剛才提到的這兩個因素。從金融上掐斷投機炒房的陰溝暗渠、從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應，才是研究未來房價走勢的關鍵因素。

近十年來，中國社會貧富差距越來越大，整個金融市場的資源大部分流向了房地產市場，拉大貧富差距的其中一個重要因素，是房價的過快上漲。對於很多年輕人來說，多奮鬥十年，不如早買房一年，這種畸形發展已經給未來中國社會的發展帶來了諸多不確定性因素，甚至可能影響到穩定。

但要想讓已經在房地產市場賺得盆滿缽滿的投資者轉讓已經到手的利益，或者說阻止投資者更進一步的持有房產，是一件非常困難的事情。因此，社會發展模式需要做出根本性改變，從更注重效率轉變至更注重公平，才是一切政策決斷的先行條件。注重公平的政策，就是要從更多的受益者身上，轉移一部分給未曾受益或受益過少的民眾。

房地產市場要做到這一點，必須要解決兩件事，一個是降低買房者的投資回報，具體措施有兩個，一個是增加買房者的成本，比如資金成本和時間成本，二是對增值部分加大徵稅力度。總體來說，「鎖定」交易量和價格是目的。

「鎖定」了交易量，就能遏制更多資金湧入到房地產，「鎖定」了價格，就不至於使得更多的房產持有者，因過於恐慌而信用違約，衝擊到整個金融體系。而後才是強力推行「租購同權」，加大租賃市場供給力度，並打消房產持有者長期空置、等待價格上漲出售的念頭，使其不得不出租，因為房子有價無市，就算能賣出去，也要繳納巨額的稅費，基本上就不賣了。

對於租房者來說，政府的考慮是，一方面要創造一個可信任的租房環境，降低無房者的恐慌和抱怨；另一方面會促使整個租金市場形成穩定的金融現金流。從而將租金轉移至房產持有者，房產持有者再把租金以還貸的形式給銀行，不至於整個房地產市場資金鏈斷裂。

因此，「租購同權」要從根本上來說，真正得到利益最大的既不是出租者，也不是租房者，而是銀行，以及整個依賴於房地產市場的金融體系。否則的話，更多的人會透支信用去買房，而出租者如果出現價格下跌，會想盡一切辦法去賣房，這是政策層面不願意看到的。

最後補充一點，如果按照目前的政策推進速度，房產稅的推出也並非遙不可及。正是由於「租購同權」的實施，房產稅的推出壓力會變小，因為房產稅最終會轉移給租客，而租客在更多權利得到保障的前提下，對租金上漲的容忍度會提高。

未來可能會呈現這樣一個背景，房產持有者在拚命還銀行貸款，租房者在拚命繳納租金，而中國的銀行等金融機構，避免了一場巨大的危機。這不，就連工商銀行的股價，都創出十年新高了。